上市房企融資合計超250億 融資困境下房企各尋出路

　　據11月15日上交所消息，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，規模合計超百億元。

　　11月以來，包括華夏幸福、陸家嘴、華遠地產、陽光城等在內的多家房企完成了幾億元到幾十億元不等的融資。從公司債到購房尾款ABS以及住房租賃債券，房企利用各種可能的融資手段，以應對“融資寒冬”。據記者不完全統計，僅11月12日～15日，上市房企融資合計就已經超過250億元。

　　克爾瑞數據顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值，房企融資成本整體呈上升趨勢。

　　業內人士表示，不同融資環境下融資成本會有差別，而隨著美元加息，境外發債成本會相對較高。

　　高質押各尋出路

　　11月15日，陽光城11億元公司債券在深交所上市，票面利率7.50%。11月13日，陽光城發公告稱，擬與五礦信托、深圳五順方合作，以購房應收款為基礎資產進行融資，總額不超過50億元。

　　11月13日，泰禾集團發布公告稱，其11.67億元購房尾款資產支持票據獲準註冊。

　　陽光城和泰禾還在9月發行了長租公寓資產專項計劃。

　　9月19日，“中信證券-陽光城長租公寓1號資產支持專項計劃”正式成立，發行總額不超過30億元，發行期數不超過4期。9月8日，陽光城公告稱擬開展上遊供應商、施工方對公司及其項目公司的應收賬款供應鏈資產證券化工作，總計不超過人民幣50億元。

　　泰禾方面，9月4日，“中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產支持專項計劃”擬發行總額不超過50億元，發行期數不超過4期，首期發行金額8.1億元。

　　今年年初，《股票質押式回購交易及登記結算業務辦法(2018年修訂)》正式實施，其中明確，股票質押率上限不得超過60%，單壹證券公司、單壹資管產品作為融出方接受單只A股股票質押比例分別不得超過30%、15%，單只A股股票市場整體質押比例不超過50%。

　　而據Wind，目前陽光城的質押比例為59.92%，泰禾集團的質押比例為61.63%。

　　成本差距下的融資困境

　　不同房企間融資成本的差距得以顯現，以陸家嘴和華遠地產來說，華遠地產的高級無抵押定息債券票面利率比陸家嘴的公司債票面利率高出6.85%。

　　11月13日，陸家嘴(600663.SH)2018年公司債券(第二期)在上交所掛牌上市，發行總額10億元，期限5年，票面利率4.15%。

　　11月8日，華遠地產完成2億美元3年期高級無抵押定息債券簿記定價工作，票面利率11%，待後續交割完畢後將安排在香港聯交所上市交易。

　　業內人士表示，上述兩種債券的差別主要在於主體信用狀況，若主體評級壹樣，其融資成本有壹定可比性。

　　協縱策略管理集團創始人黃立沖則表示，兩種債券取決於當下的融資環境，近來國內銀根較為寬松，而海外發債則由於美國加息等原因，融資成本相對較高。

　　同樣是高級無抵押定息債券，華夏幸福(600340.SH)的發債利率也比華遠地產低4.5%。10月11日晚，華夏幸福公告稱，擬向境外專業投資人增發7000萬美元高級無抵押定息債券，票面利率6.5%。

　　但也有業內人士指出，利率高低與發債規模密切相關，華夏幸福這筆債顯然不及華遠地產的發債規模。

　　融資成本的差距背後是中小房企愈加艱難的融資困境。

　　以華遠地產為例，其今年已經發行了兩筆規模較大的公司債券。4月10日，為補充營運資金及償還公司(含下屬公司)借款，華遠地產向合格投資者公開發行壹筆總額不超過人民幣50億元的公司債券。9月7日，華遠地產收到上交所對其掛牌轉讓非公開發行50億元公司債券的無異議函。

　　記者註意到，截至8月31日，華遠地產2018年度內累計新增借款16.78億元，已經超過其2017年末經審計凈資產的20%。

　　記者查閱Wind獲悉，目前華遠地產現金流量利息保障倍數為-206。由於實際用以支付利息的是現金，而非收益，現金流量利息保障倍數比收益基礎的利息保障倍數更可靠。若該數值較小甚至為負，則公司流動性略顯緊張。從這壹點看，華遠地產的償債能力較弱。