盛松成：樓市調控初見成效 2019年房價不會大幅下降

　　國內房價的波動總能撩動社會各界的心，在國家調控大環境下，接下來房價是漲還是跌?且聽上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成怎么說。

　　11月27日，以“合規新生態，守望新未來”為主題的2018金融發展高峰論壇在上海舉辦。本次論壇由上海報業集團 澎湃新聞主辦，由上海交大上海高級金融學院、上海國際金融與經濟研究院特別學術支持。

　　論壇上，盛松成發表題為《我國目前房價平穩或小幅下降是好事》的演講，分享了自己多年來對於房地產行業的研究成果和未來房價對中國宏觀經濟和金融運行的總體影響的分析。他認為，明年房價既不會大幅下降，也不會“報複性”反彈，而是基本保持穩定。要堅持房地產調控不動搖，這種房價基本平穩態勢希望能夠延續多年，來解決我國的房地產泡沫及有關的問題，以此促進我國房地產和經濟的平穩發展，良性互動。

　　以下為演講原文：

　　尊敬的各位領導，各位嘉賓，各位朋友，

　　大家下午好!很高興能參加今天澎湃新聞主辦的2018金融發展高峰論壇，使我有機會見到了好幾位很長時間沒有見面的老朋友。因為我比較長時間在北京工作，近兩年才回到上海。感謝主辦方對我的邀請，讓我來做一次發言，和大家進行一些交流!

　　主辦方交給我的任務是要我談談宏觀經濟、金融的運行情況和發展趨勢。後來我一看，十五分鍾到二十分鍾，如果要我談這么大的問題，一定是泛泛而談。那么怎么辦?我選了一個方向，這個方向也不小，就是關於房地產。因為房地產涉及到每一個人，同時房地產又涉及到我們國家整個經濟發展，同時現在房地產又在調控的微妙時期，各種思潮又開始逐漸出現了。所以我想利用二十分鍾的時間，談談我國當前房價的問題。我發言的題目叫做“我國目前房價平穩或小幅下降是好事”。

　　我想談這三個方面：

　　第一，我國的房地產調控已經初見成效。

　　第二，我國目前房價平穩或小幅下跌是好事。

　　第三，堅持房地產調控不動搖。

　　首先請大家看，我們這一輪房價調控是從2016年3月份開始的，而全面的調控是2016年9月底的“930”新政，也就是9月30號全面調控。這輪調控的力度不僅在我國史無前例，在世界上也很少有。兩年多來，我們的房價在調控過程當中，盡管出現了各種各樣的問題，也有各種各樣的議論，但總體看，房地產市場的調控已經初見成效。

　　首先房地產市場整體“降溫”了，而不像三年前、四年前那樣，房地產市場幾乎淹沒了其他所有的行業。首先是房地產的銷售“降溫”。今年的1-10月份，我國商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別是2.2%和12.5%，比去年同期分別低了6.0個和0.1個百分點。從商品房的銷售面積和銷售金額可以看得出，房地產市場是比較平穩的，開始“降溫”了，這是第一。

　　第二，資金進入房地產開發領域明顯放緩，這也是很重要的。大家想一想，如果我們把錢全都弄到房地產去了，那其他實體經濟怎么發展?所以資金進入房地產開發領域明顯放緩，這也是一件好事。今年房企融資月均增速是5%，分別比前年和去年低9個和4個百分點，當然還是在增長，也就是說，我們的房地產在繼續平穩健康地發展，但是已經不像以前這樣盲目發展了，說明我們資金已經很大部分開始走向非房地產企業了。

　　第三，土地拍賣熱度下降，這也是房地產市場平穩的一個表現。一個是住宅土地溢價率明顯下降。什么叫做溢價率?也就是政府拍賣土地，土地有一個標價。成交價格高於標價的部分就是溢價。大家都知道，之前土地拍賣價格一上再上，說明房地產很瘋狂，但今年不是的，今年一、二、三四線城市，住宅土地溢價率分別為5.94%、6.37%和5.03%，也就是說基本在5%左右，這還是屬於比較平穩的。此外，土地流拍明顯增加。今年1到10月份，一線城市流拍地塊是13幅，二線城市150幅，三四線城市更厲害，427幅，分別比去年同期少了3塊、46塊和261塊，數量減少說明我們土地競拍熱度的下降。

　　我國房地產庫存也下降了，這是一個很有意義的現象。10月份，我國商品住宅待售面積25688萬平方米，這一庫存規模已經回落到2013年的水平，說明我們供給側結構性改革的去庫存收到明顯的效果，去化周期僅為兩個月左右。什么意思呢?就是說我們現在存量的房子兩個月左右就能夠賣完了，這是我根據今年1到9月份月均交付面積計算出來的。我是指全國，不是指一二線城市，一二線城市還要少。

　　請大家看這一條線，以前大家看待售面積這么高，在上升，但是從2016年“930”新政以後，大量下降，一直下降到現在的已經接近2013年的水平，說明我們庫存下降較多，成效明顯。

　　從商品房待售面積來看，近五年商品住宅每年平均銷售規模12.31億平方米衡量，我們去庫存初期的商品房去化周期是4.4個月，實際上我們去庫存總量問題不嚴重。應該說我們供給側結構性改革中的去庫存總的方針是正確的，但是對裏面的細節，比如說力度、程度，大家還是有不少討論的，包括去杠杆等等，今天不談去杠杆，我就不說了。

　　去庫存說的人不多，我今天給大家說一個數據，請大家看，我們當年開始去庫存的時候，我們的庫存是4.4個月，現在才2個月，4.4個月算多嗎?我覺得我們去庫存有兩大問題：

　　第一，在去庫存的初期，我們沒有好好的深入研究中國究竟有多少庫存，公說公有理，婆說婆有理，相差一倍、兩倍的都有。數據不准確，領導怎么拍板?因為我是長期搞統計的，我做了整整六年的調統司長，所以我對統計數據質量要求非常高。如果我們去庫存的時候才4.4個月，說明我們當時的庫存總量就不是很嚴重。那么我們的問題在什么地方?問題就在於不同的城市庫存是不同的。所以我們第二個問題是當時的去庫存，2015年開始的去庫存，2016年“930”新政以前，我們沒有很好地貫徹一城一策的原則，或者我們沒有完全准確的領會中央的意圖。所謂一城一策，就是你庫存多了要去，庫存不多不用去。

　　我們比較一下美國的數據，根據美國商務部的數據，美國去庫存的周期是多少?6.8個月，我們現在只有兩個月，當時才四個月，美國六個月，比我們高。而且我們還要考慮到城市化的進程，美國的城市化進程已經80%了，我們號稱超過百分之五十幾，實際上我們沒有。我們是根據人口，等到春節了，等到重要節日，上海很多民工回家了，北京很過民工回家了，哪有百分之五十幾的城鎮人口?實際上如果我們不用人口，而是用其他指標衡量，我們的城鎮化最多也就是50%，那和美國相比，相差很多，這樣的話，美國的庫存比我們更嚴重。

　　接著我想講第二個問題，我們現在正處在長期形成的房價看漲預期可能轉變的臨界點上。什么意思?目前我們國家的房價已經處在一個比較微妙的時期了，通過兩三年的調整，從七十個大中城市的房價來看，一線城市的房價在零增長附近波動已經有一年左右了，你們看北京、上海，深圳最近下跌了一點，都是0%、0.1%等等之類的，盡管數據可能有些問題，有人也不是很相信。比如說你把三環的房價和五環的房價相比，那加起來是不同的。你三環少賣一點，五環多賣一點整體房價就下來了。中心城區樓盤少開一點，遠的地方樓盤多開一點，房價就下來了，這是一個問題，但是總體還是比較平穩的，大家已經感覺到一線城市的房價通過我們兩年多嚴厲的調控，已經基本平穩了，這是第一。

　　第二，二三線城市，我們由於“930”新政以後，首先把一二線城市的房價壓下去，但是房地產企業要活下去，他們資金要運用，怎么辦?到三四線城市。所以我們這一次的房價調控又有一個特點，這是從來沒有的，中國從1998年房改開始，真正的房地產調控是十五年，也就是2003年非典以後真正開始調控的。我們經過這十五年的調控以後，可以說每次都是越調控越高，為什么?這就是因為我們調控方面出現了一系列的問題。我們都是需求端調控，而沒有供給調控。什么意思?我們的調控接近十次，長的三五年，短的一兩年，當我們經濟不好，馬上用房地產拉，然後房地產價格瘋長，接著又卡房地產，不管是拉還是卡，主要都是通過需求。首付款、各種信貸政策等等，都是從需求端調控，而從供給端調控相對來說比較少，所以我一直說要供需調控相結合。單一的需求調控有一個大問題，就是把房價預期越調越高，我們十五年的調控，價格沒有下來，越調控越高，十年前的房價和現在的房價相差10倍。這就是由於我們的調控反複，使得老百姓基本沒有人相信房價會下跌。就是下跌半年一年，我憋著，很快就會上去。

　　現在怎么樣呢?現在已經到了這樣一個時候，已經到了我國房價相對穩定的時候。這個時候很重要的一條是什么?你到底是放棄最近兩三年來的嚴厲調控，還是回到老路上，搖擺反複，經濟不怎么好了，繼續放松調控，讓房價上去。你們說這樣行不行?我說絕對不行。現在市場剛剛形成這樣一種預期，即房價有可能不漲或者小幅下跌。我馬上會發表一篇文章，我的題目也是“我國房價平穩或小幅下跌是好事”。首先它能夠扭轉我們長期以來對房地產市場形成的只漲不跌的預期，而這種預期危害很大。只要老百姓覺得你房價不會下跌，你再怎么出政策都沒有用。我們現在已經到了這個時候，我今年10月30號在今日頭條發表了一篇文章，“扭轉房價只漲不跌的預期正當其時”。現在正好是這個時候，如果我們一放，前功盡棄了。如果我們繼續調控，三年，五年，八年，人們就會相信中國的房地產會平穩甚至下跌，真正可以實現房住不炒。

　　為什么我說我國房價平穩或者小幅下跌是好事呢，日本房價泡沫的時候，曾經日本有人口出狂言，日本可以把美國買下來，因為日本房價很高。現在我們來看看，我們的一、二線城市房價如果全部加在一起，基本也可以差不多快把美國買下來了，這是一個很不正常的現象。這就是泡沫，泡沫最明顯的衡量就是房價收入比，你的收入是多少，房價是多少，這就是房價收入比。我們的泡沫大家都承認，泡沫怎么辦?根據我的研究，人類資本主義兩三百年，房地產泡沫破滅經常有。但只有一種辦法，就是市場的自發行為。他漲，你也沒有辦法，只能讓它漲，他跌，你也沒有辦法，只能讓它跌。美國次貸危機是這樣，日本當年是這樣，中國的香港也是這樣。好，這樣一種方法，全世界都是這樣。

　　大家想一想，我們的房價泡沫甚至比人家更嚴重，我們的問題複雜得多，我們還涉及到社會問題，還涉及到貧富差距的問題，大家說我們能這樣嗎?我們能讓它短期下跌15%，三年下跌50%，你們說行嗎?肯定不行，這絕對不是中國能夠走得通的路。如果中國也是這樣，那對中國的經濟傷害會特別大，甚至會嚴重影響到社會穩定。大家說，我說的是不是有一點道理?那么怎么辦?泡沫怎么消除?我覺得中國最好的一個辦法就是長期堅持房地產調控不動搖，讓房價小幅上漲，或者小幅下跌，或者基本不漲。而收入和GDP漲幅遠遠高於房地產價格的漲幅。我們現在的GDP增速在6.7%、6.8%，實際上我們現在收入增速比GDP增速還高一點點，收入增速基本是7%，如果房價每年下跌1%、2%，或上漲1%、2%，如果我們能夠堅持這樣，十年，十五年，我們房地產泡沫的問題就解決了，我們貧富差距的問題也會得到比較好的解決。大家想一想，我說的有沒有道理。如果我們放任房價上漲，有人說沒問題，上海可以漲到三十萬。但是漲到三十萬，它一定會跌到十萬。漲到三十萬的時候問題已經很大了，跌到十萬的時候就不得了了。所以我們要長期堅持調控政策。我相信中央這一次是下了決心的，就是房住不炒，堅持房地產調控不動搖，絕不半途而廢。堅持房地產調控的意義，這是第一條。

　　第二條，也很重要，房地產的利潤率和金融業的利潤率。請大家看這一張表，房地產的利潤率和金融業的利潤率，是我們各個產業當中幾乎是最高的。

　　2009-2018年三大行業銷售毛利率情況

　　數據來源：WIND,同策研究院整理

　　你們看，房地產的毛利率高達百分之二十幾，百分之三十，金融業百分之二十幾，百分之三十幾，百分之五十幾，我這裏指的是毛利率同比的增速。工業只有百份之十幾，也就是說普通的工業毛利率只有房地產和金融的一半都不到，三分之一。大家還幹工業幹嘛?要么幹房地產，要么幹金融。這樣以來，我們的實體經濟就是脫實向虛。我們的實體經濟怎么上去?一個很好的辦法就是我們最近兩年的金融強監管。在座各位一定知道金融強監管，去通道，降杠杆，表外融資表內化，使得我們金融業增加值縮小，使得我們金融業的利潤率下降。

　　第二，房地產調控，使得房價不漲，甚至下降一點點，而土地的價格並沒有下降，甚至上升。這樣一來，房地產商的利潤率就會下降，只有這樣，我們才能夠實現整個社會資金合理的分配。當然房地產和金融的利潤率，一般說來總是比其他行業高一點，但是也不能高得離譜，高得離譜，大家不幹別的，都去搞房地產了，都去搞金融了，所以國家才提出來，房住不炒，一炒價格就上去了。

　　最後，這是我今天的結論。我的結論就是堅持房地產調控不動搖，現在和未來較長時期，都應該堅持調控政策不動搖，不能因為遇到一點點風吹草動，或者經濟有一點點受影響，各種輿論都出來了，這個說放松，那個說放松，後來又出來辟謠，這本身就是一種輿論，本身就是一種試探。所以我覺得應該堅持調控政策不動搖，鞏固得來不易的調控成果，絕對不能半途而廢，重蹈覆轍。什么叫半途而廢，重蹈覆轍?我們兩年多的調控，如果一放，就半途而廢了。如果我們回到以前，再刺激一下，那就是重蹈覆轍。所以我們哪怕付出必要的成本，什么叫做必要的成本?那就是如果你嚴厲的調控房地產，你的經濟一定會受到一定的影響，可能低0.2個百分點，可能低0.3個百分點，我覺得從短期來看，好像低了一點，因為房地產涉及面非常廣，不僅涉及到地方政府的土地買賣，還涉及到很多行業，肯定是對GDP的增速會有一定的影響，但是，這是短期的。

　　從長期看，只要我們堅持房地產調控不動搖，我們的經濟才能夠穩定、健康的發展。如果像以前這樣，過一兩年、兩三年就反複，那只能是飲鴆解渴。最後我的判斷就是預計明年房價既不會大幅下降，也絕不會“報複性反彈”，而是總體保持平穩，而且這種平穩態勢將會延續多年。我覺得應該延續多年，也會延續多年。有人說過2019年房價要報複性反彈，我說不會。為什么不會?因為我剛才說了那么多的道理，有識之士都已經認識到了，還有一點，實際上說這種話的人不理解，因為我們國家和西方國家是不同的，我們國家的土地是國家的，城鎮的土地是國家的，農村的土地是集體的，國家完全有調控能力，而西方國家沒有辦法，他的土地是個人的，個人想賣就賣，想買就買，所以他們自然是受經濟規律影響的，要下跌就下跌，要上升就上升，我們是可以進行調控的，關鍵在於你的調控政策對頭不對頭。

　　所以有人說2019年房地產要報複性反彈，他根據很多，我不說了。還有人說2019年下半年以後，房地產要漲價，為什么?他可能是根據曆史房地產投資的規律，新的投資上來以後，多少個月後房價又上漲了，這都是根據以往的曆史經驗，沒有真正長遠的看到我們這一次中央所下的決心。不久前新華社也發了文章，就是堅持房地產調控不動搖，絕不能半途而廢。所以我再說一遍，我覺得明年房價不會大幅下跌，更不會報複性反彈，而是總體保持平穩，而且這種平穩態勢我希望能夠延續多年，來解決我們國家的房地產問題，以此來促進我們國家房地產和經濟的平穩發展，良性互動。謝謝大家!

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　　似乎，調控又到關鍵時刻。近期，作為樓市動力之源的資金環境，貌似“暖風不斷”，銀行間流動性非常充裕，“寶類”基金收益率跌破3%;被拋棄的房貸再次受到銀行青睞，利率觸頂回落，放款周期從上半年的3個月驟減至2周。筆者在銀行的朋友，現在苦於按揭額度無處投放而四處敲門。對開發商關閘的融資也打開了閥門，數據顯示，11月(截至26日)房企融資同比增長154%。堅持了2年的限價，從一線城市撕開了口子，北京和廣州相繼放松局部限價。

　　當下，開發商是想降價的。一來，40%的房企難以完成年度業績目標，都想以降價來沖一沖;二來，現在房價還在曆史最高位，適度降價不影響利潤，還能以回款緩解資金壓力，對沖10%以上的財務成本。問題是，地方政府和購房者比誰都害怕房價下跌，比任何時候都害怕房價下跌。2016-2017年是史無前例的地王年，各大城市樓面地價都漲了50%以上，買地的都是地方財政和稅收的大功臣。房價下降，這些項目很難賣掉，“降價未遂”、為地王站台就是這么產生的。

　　2016-2017年，全國商品房銷售量連刷曆史新高。近2年購房的人群，超過70%的加了杠杆，其中不乏有借高成本消費貸、首付貸的。若房價下降，維權的勢頭會席卷全國。不得不承認，房價比5年前翻了一倍、交易量增長50%，樓市或許真的“大而不倒”了，剛性兌付或許是倒逼的。近期，“穩增長”的重要性又抬頭了，但試想，缺席房地產的增長，能穩得住嗎?人都有惰性，總往容易的路上走，哪怕明知會後悔。調控也一樣，難免走最容易的路，風險往後挪。

　　筆者相信，松綁絕非高層意願，但現實太殘酷。三季度，七成省份GDP增速下滑，就連上海這樣的“優等生”，也抱怨錢不夠花，漕河治理、引進特斯拉等，哪樣都要花錢。東部某二線熱點城市，今年土地出讓金減少50%，傳言不得不優化“降成本”的菜單選項。

　　回顧過去幾輪“松綁-調控”的循環，近期樓市政策放松，是多么的似曾相識!常言道“治大國，若烹小鮮”。現在，治大國不是若烹小鮮，而是糖炒栗子。烹小鮮，掌握好時間和火候就可以了，不用動輒打開蓋子看看，但糖炒栗子要不停顛勺，既怕不熟、又怕焦了。“松，還是不松，這是個大問題”。不管願不願意，調控政策已見頂了，從邊際上來講，不放松的語調無奈地降分貝了。春江水暖鴨先知，10月中旬，地產板塊見底反彈，這個走勢就包含了調控放松的預期。

　　不過，以為樓市調控就是松和緊的線性循環、簡單往複，就大錯特錯了。調控，本來就是逆經濟風向而動的權宜，再說很多措施逆經濟規律。經濟下行壓力加大、樓市回調趨勢明顯時，就該適時調整或退出。不管怎樣，內嵌到經濟這盤大棋中的樓市，中長期治理架構已清晰。高層明確表態，“走最容易的路，最後將無路可走”。最艱難的路要走，但更要講究智慧，懂得戰略和戰術，知曉回旋、借力、繞道。否則，撞得頭破血流，也沖不破南牆，即便沖破也得不償失。

　　劉鶴副總理年初指出，要用3到5年時間，穩步降低宏觀杠杆率，這個大方向是沒有變的。去杠杆遵循這樣的路徑，樓市治理也一樣。“房住不炒”的頂層設計沒有變，但目標非一役能到達，中間有回旋，甚至有妥協。短期內，調控會弱化一點，但資金閥門守得住、地價控得住，容許因城施策地做些調整，“小亂可能有、大穩不會變”。記住，只要源頭有定力且不會亂，預期會慢慢調整，行為會變。過去，大家一窩蜂地上獨木橋，共振會把橋踩塌。財富效應的美好感覺下，未來還會上橋，橋上擁擠，但多數是有產者自賞，而房子尾部則漸趨“落日餘暉”。

　　(房掌櫃整理來源自澎湃新聞網、證券時報)