中小房企融資加碼沖刺全年業績 多家房企擬海外融資

　　多家房企近期發布融資方案，融資手段包括增發H股股份、境外發行公司債等。部分公司融資額達100億元。數據顯示，今年以來，僅A股上市房企就有超過30家發布了美元債券融資方案，不少公司融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。業內人士指出，目前房企處於還債高峰期，預計2019年這種情況會更加嚴重。國內融資渠道收窄，於是房企業紛紛跑往海外市場融資。

　　利率普遍較高

　　富力地產日前公告稱，擬增發不超過8.06億股H股股份，募集資金全部用於補充資本金。此次融資規模近100億元。這是公司自上市以來首次進行增發股份。半年報顯示，上半年公司負債總額高達2703億元，淨負債率達到187%。截至2018年三季度，富力地產負債再創新高，達到2863億元。此次增發股份有利於降低公司資產負債率。

　　從近期發布的融資方案看，利率普遍較高。以中國恒大為例，公司11月19日早間公告，擬增發美元優先票據。該票據將由天基控股在境外咦鞯娜魩制渌?綄僮庸?荆?峁?o條件且不可撤銷擔保。公司表示，擬增發票據是在一宗2020年到期，本金為5.65億美元的票據基礎上增發，原票面利率為11%。

　　11月19日晚間，華夏幸福公告稱，公司境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD。依據美國證券法S條例，在2017年發行的高級無抵押定息債券基礎上，按該債券相同的條款及條件，向境外專業投資人增發5000萬美元的高級無抵押定息債券。本次發行的債券由公司提供無條件及不可撤銷的跨境連帶責任保證擔保，票面利率為6.5%，2020年12月21日到期。

　　數據顯示，今年以來，超過30家A股房企發布了美元債券融資方案。不少公司美元債券融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。

　　還債高峰來臨

　　值得注意的是，長租房領域融資較多。以葛洲壩為例，公司11月19日晚間公告，其向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券獲中國證監會核准批複。批複顯示，核准公司向合格投資者公開發行面值總額不超過28億元的公司債券。本次公司債券采用分期發行方式。

　　諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，目前處於房企還債高峰期，2019年以及2020年還債壓力將更大，預計2019年房企還債規模超過4000億元，2020年超過5200億元。房企發展本身就追求高周轉。隨著地價不斷提升，企業盈利能力下降，需要通過擴大規模來維持盈利增長。但市場發展不及預期，有的房企回款困難，於是通過借貸以保證發展規模和速度。

　　陳雷指出，從目前情況看，房企國內融資渠道受限，於是紛紛跑去海外市場融資。但海外市場融資利率一般要比國內融資高不少。不少房企本身負債率高，使得融資信用評級受到一定影響，進一步推高了融資成本。

　　相關新聞

　　三家房企同日宣布發債，總額超過70億元人民幣。

　　11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券;同日，時代中國控股發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%;龍光地產發行規模為人民幣24.9億元、於2022年到期的境內債券，票面年利率為5.98%。

　　當前房企融資成本出現巨大分化，龍頭房企的融資優勢凸顯。盡管中小房企在融資成本方面不具優勢，但因面臨沖刺年底業績，為保持企業穩定周轉，從公司債到境外發行票據，不少中小房企不斷在融資方面加碼。

　　償債高峰考驗中小房企資金鏈

　　從民企上市公司來看，Wind數據顯示，今年143家上市公司共發行了341只債券，合計募資2507.04億元。發行數量上，共有85家上市公司只發行了1只債券，平均發債規模為5.95億元;剩餘58家發行2只及以上債券的上市公司，平均發債規模達34.5億元。

　　值得注意的是，Wind統計的今年民企上市公司發債規模前10名的企業中有6家主業為房地產開發企業，側面反映出處於償債高峰的房企融資需求之渴。

　　上周合景泰富及雅居樂分別發行2年期4億美元優先票據，成本上升至9.85%和9.5%。而萬科發行的3年期20億元人民幣中期票據利率僅4.03%，融資成本出現巨大分化，龍頭房企的融資優勢凸顯。

　　11月20日早間，時代中國控股發布公告稱，發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%。公司擬將票據發行所得款項淨額用作其若幹現有債務再融資及一般營哔Y金用途。

　　從年初至今，時代中國融資發行票據或債券的年息從6.25%升至7.85%再升至8.4%，本次3億美元優先票據的年息升至10.95%。據悉，時代中國前10個月累計實現合同銷售金額476.68億元，已經實現550億元全年銷售目標的86.7%。

　　11月20日，龍光地產宣布，公司全資附屬公司於9月11日獲中國證監會核准向合資格投資者公開發售合共不超過人民幣40億元的境內公司債券。當日，龍光地產發行首期境內債券，發行規模為24.9億元，於2022年到期，票面年利率為5.98%。本次發行境內債券所得款項將用作償還發行人債務。

　　今年前10月，龍光地產合約銷售額約為598.7億元，同比增長71.5%。其年初設定的全年銷售目標為660億元，但在8月份的中期業績會上宣布上調2018年合約銷售目標至700億元。據此，前10月龍光已完成全年銷售目標的85.5%。

　　平安證券研報顯示，目前按揭利率連續22個月上行，置業成本上升或帶來購買力惡化風險進而影響行業的銷售表現;2018年將迎來房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。

　　招商證券則指出，房地產資金鏈水平(資金來源/房地產投資)2017年以來趨勢性收緊，2018年上半年有所改善，但8月以來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊(10月為140:100)，但仍位於安全水平，遠高於警戒線(130:100);當前房企整體資金鏈水平可控，行業整體性風險或不大。

　　“借錢周轉”沖刺全年業績

　　2018年僅剩一個多月時間，沖刺年底業績成為眾多中小房企的要務。盡管中小房企在融資成本方面不具優勢，但為保持企業穩定周轉，不少中小房企還是願意在融資方面加碼。

　　11月20日，花樣年控股在港交所公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券。采用分期發行方式，首期發行自核准發行之日起12個月內完成，其餘各期債券發行自核准之日起24個月內完成。

　　今前10月，花樣年累積銷售額為約人民幣213.63億元，已售建築面積為1903390平方米，平均售價每平方米約11224元。按照花樣年在3月20日業績會上表示的2018年全年銷售目標300億元計算，目前花樣年已完成全年目標的71%，這也意味著接下來的兩個月，花樣年要完成既定目標任務的近30%才能完成年初定的300億元目標。

　　值得注意的是，美的置業近期兩項公告顯示，美的置業一邊發債籌錢，一邊進行“投資理財”。11月19日深交所公告稱，美的置業集團2018年面向合格投資者公開發行公司債券將於11月21日正式掛牌上市交易。本期發行規模為10億元，票面利率7.5%，期限為三年。

　　11月20日晚，美的置業公告稱，以內部資金認購中國工商銀行發行的理財產品，認購金額合共12.506億元。

　　據財務報告顯示，美的置業截至2018年中期，資產總額1360.73億元;負債總額1195.67億元;營業收入65.63億元，歸屬股東淨利潤3.88億元。經營活動現金流已多個報告期內為負值。

　　據廣發證券統計，2018年、2019年樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點，兌付規模將分別高達3375億元、4474億元。大型房企憑借更強的銷售回款能力以及更加穩健的財務水平，在融資方面將更具備優勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去幾年公司債發行的規模是比較大的，政策收緊是在2016年下半年，到2018年底差不多就是兩三年的時間，是很多債務工具兌付的時間，所以說2018年、2019房企的償債規模較大。

　　(房掌櫃整理自中國證券報、每日經濟新聞)