大城市將全面放開放寬落戶條件 對樓市影響有幾何？

4月8日，國家發改委關於印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，明確要求繼續加大戶籍制度改革力度，實現“常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高1個百分點以上”。

通知提出了今年將繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。也就是說，除了超大城市和特大城市，大城市都將放開放寬落戶條件。

按照住建部發布的《2017年城市建設統計年鑒》，目前城區人口超過500萬的城市有13座，除了北上廣深這4個超大城市，還有天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、沈陽、長沙等特大城市。也就是說，未來除了這13城外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制。

從2017年以來各地的“搶人大戰”和房價變化的關聯性可以看出，一個城市的人口淨流入量與樓市購買力呈現高度正相關。今年年初，有頭部房企的掌門人直接提出，不要再討論布局一二線城市還是三四線城市了，主要目標應該是產業和人口淨流入區域。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次發改委公布2019年新型城鎮化建設重點任務，對於2019年樓市發展有比較直接的影響，各地或許會強化人才落戶等相關政策，對購房需求影響較大。

不過也有專家認為，應該警惕人才政策對樓市調控的“松動效應”。中原地產首席分析師張大偉介紹，2019年以來發布各種人才引進與落戶政策的城市已經超過50個，特別是二三線城市，發布人才落戶、補貼購房等政策呈井噴狀。但目前大部分城市的人才政策均只停留在用降低門檻吸引人才來，缺乏留住人才的措施。“這種情況下，吸引來的基本都是購房者。”張大偉稱，“人才對城市的作用應該是在產業，而不是房地產。”

張大偉表示：“全國各地都在松綁戶口政策，最典型的包括西安、杭州、南京等二線城市，這些城市也恰恰是過去一輪房價上漲最明顯的區域。”

《任務》還強調了租房市場，提出“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”。嚴躍進表示，這說明了後續在租賃住房行為和落戶等方面會有更多的政策鼓勵內容，有利於對租賃用戶的權益保障。

此外，《任務》還對深入推進城市群發展、培育發展現代化都市圈提出詳細要求。嚴躍進認為，房地產企業可以關注相關地區目前相對低成本的購地和未來較高的土地增值機會。

合碩機構首席分析師郭毅表示：“該政策會對一些准一線和省會城市，包括東部經濟相對發達的沿海城市有利好。然而，對於長期人口淨流出的城市地區，該政策預計會造成空心化加劇。”

2018年是廈門樓市慘淡的一年，成交量價格紛紛下跌，即使到了2019年2月，根據國家統計局數據，廈門當月新建商品房價格與上年同比持平，二手房同比下降3.5個百分點。

但廈門樓市上漲趨勢明顯。

據公開資料，2019年3月廈門一手住宅共計成交了1144套，比2月505套增加639套，環比上漲126.5%，日均約37套。二手住宅成交量便不斷攀升，3月二手住宅成交4433套，單日成交頻繁突破200套大關，比起去年的日成交量直接翻番。

可以預見該政策對於經濟基礎較好、區位優勢明顯的城市樓市有一定的提振作用。

談及該政策，國家發改委城市和小城鎮中心研究員馮奎在接受媒體采訪時也表示：“都市圈、城市群人口在城鎮總人口中的比例將會進一步提高，城鎮化推動人口進城，對於擴大消費、穩定經濟增長將有積極作用。”

     (房掌櫃整理來自每日經濟新聞、中國網財經）