郭英成：舊改難 負債率要降到200%以下 領跑大灣區

3月下旬，香港中環一帶往往十分熱鬧。

3月26日這天，萬科、恒大、世茂、華潤等房企“紮堆”召開年度業績會，佳兆業像是壓軸，在當天接近傍晚6點時也交出了自己的成績單。

“沒關系，多來幾個問題。”在主持人提示台下媒體僅有最後一個提問機會時，郭英成說道。

看起來，郭老板心情不錯。

還記得2017年3月，佳兆業複牌，許久未公開露面的郭英成，開口為佳兆業定下來3年內突破千億的銷售目標。298億元的當年銷售金額，加上大傷元氣了兩年，當時大家對郭英成的預期，更多的是抱懷疑態度。

而2018年3月，複牌一年的佳兆業發布了2017年年報，447億元的合約銷售，同比增長了50%，淨利潤由連續三年虧損轉為盈利，時隔4年恢複派息。投資者對佳兆業，開始黑轉路。

就在2019年3月，佳兆業提交了2018年的成績單，合約銷售同比增長57%達到700億元；實現營業收入387.1億元，同比增長18%；實現淨利潤33億元，同比上升8%；淨負債率同比下降64個百分點改善至236%，需一年內償還的借款同比下降了51億元。

毛利方面，同比增長25%至111億元，毛利率同比增1.5%至29%，；核心淨利潤增長304%至47億元；在手現金229億元，同比上升8%。

目前，佳兆業整體可售資源約1580億元，可售面積約880萬平方米，預計銷售均價約每平方米18000元，並持有土儲貨值4640億元。基於此，佳兆業2019年的合約銷售目標為875億元。

千億目標著調，財務狀況持續優化，投資人與業內人對佳兆業紛紛路轉粉。

5年時間，一瞬而逝。從虧損被質疑，到利潤攀升股價大漲，2018年的佳兆業集團，用一系列爬升的數據，造就了行業“既深耕，又多元”的企業樣本。

逐步上升的業績之外，外界對於這家複牌一年多的房企的關注點仍舊很多，舊改轉換、負債高企、振興生化鬥爭，甚至沖超成功的足球隊……

“舊改當然是比較難”

當天業績會的最大焦點無疑是舊改，對於“舊改之王”佳兆業來說，舊改是它身上最明顯的標志，同時也是囤糧的利器。

佳兆業快速“滿血複活”的重要原因之一，就是其在大灣區的極致深耕戰略。

“特別是在深圳、廣州這樣的城市，你不靠舊改來（獲取）土地儲備的話，確實是面臨更多的挑戰。”郭英成說道。

在去年，佳兆業轉化包括深圳東門道、廣州小坪村及珠海水岸華都花園3個舊改項目，合計57萬平方米進入土儲，可售貨值達到330億元。

截至去年底，佳兆業持有舊改儲備項目占地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，對應在大灣區共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目，這些項目儲備可為佳兆業帶來約1.8萬億貨值。

去年，佳兆業於大灣區的合約銷售占集團整體合約銷售近60%，包括深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場及深圳佳兆業城市廣場等舊改項目，在2018年裏多次問鼎區域及全市銷售桂冠。

在佳兆業2018年的新增土儲中，位於大灣區內的新增土地儲備為120.7萬平米，約占整體新增土地儲備的28.5%。但如果以收購權益代價計算，則佳兆業在大灣區新增土地儲備耗費的87.8億元，已占到2018年集團整體新增土儲投資的55.6%。

而截至到2018年末，佳兆業在大灣區內共有1300萬平方米的土地儲備，占總土儲的54%，其中以深圳、廣州及惠州布局為主。大灣區的土儲貨值約3370億元，占全部貨值的73%。再其中，深圳貨值占比達到1600億，又占據大灣區貨值的半壁江山。

同時，佳兆業於當天業績會披露舊改供地的短中長期計劃：預計未來1-2年，佳兆業將有10個項目實現供地供貨，貨值近1000億；中期，將有分布在深圳、廣州的14個項目供貨，貨值約4500億元。

相對遠期，佳兆業將有占地2000萬平方米的舊改項目陸續供應市場，貨值達到1.3萬億。

不過，市場更關注的是，這些舊改項目轉化成土儲的效率會有多高？對於利潤率包括銷售到底會有多大影響？

對此，郭英成先是談起了舊改的艱巨性：“舊改當然是比較難，特別是在政策不明朗的情況下、社會變化的情況下舊改是很難的。”

郭英成進一步透露，在正常情況下，舊改項目周轉率或者完成周期都是五年左右。

具體在舊改項目毛利率方面，郭英成並沒有正面回答，而是表示每個城市、每個項目都不一樣，最重要的是整體規劃；還要看賠償的標准，時間投入越長當然利潤肯定受到影響。

業績會後，在追問下，郭英成終於對觀點地產新媒體松了口：深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。

一定程度上受惠於舊改，主要布局於一二線的佳兆業的土地成本並不高。截至2018年，佳兆業平均土地成本為4750元/平方米，平均售價為18261元/平方米，較2017年同期上漲14%。

“負債要降到200%以下”

跟舊改一樣突出的，還有佳兆業一直以來居高不下的淨負債率。

自三年前重組成功歸來後，淨負債率在佳兆業的財務報表上一直表現欠佳。截至2018年底，佳兆業淨負債率有了一定下降，從2017年末的300%降至236%。不過，這仍在房地產行業中位於高位。

截至2018年底，佳兆業總借款額約為1090億元，貸款的平均年期為3年。在總借款中，屬於短期債務有170億元，須在一年內償還占16%，加權平均融資成本則在去年微升至8.42%。

“希望到今年年底能夠降到200%以下，這是董事局定的目標。”郭英成說到。

有投資者告訴觀點地產新媒體，佳兆業管理層透露稱，公司爭取能把淨負債率降至150%-180%。

至於負債率高的原因，郭英成解釋稱，這是因為公司有一百來個舊改項目在發展中，每個項目發展周期都是有五年或者六年左右的時間，這也就意味著舊改的錢一投就是五六年。

“舊改這塊的資金投入是比較大的，也無法評估，我們的錢投進去就全部是負債，我們也希望在舊改投資和銷售回款這塊能取得一個平衡。”郭英成說道。

具體到銷售回款率，管理層並沒有回應，僅表示去年銷售去化率是55%，今年的目標則要看市場，但在一線城市和深圳的可能到60%、70%左右。

此外，現場對佳兆業入股振興生化一事也提出疑問。

媒體了解，在過去一年，佳兆業與大股東浙民投在振興生化股權鬥爭中風波不斷，先是於4月份反轉性宣告“和解”，12月份又一次走到對立面，圍繞振興生化主要資產雙林生物的人事拉開戰爭，其中董事被削後佳兆業派駐高管再遭清理，而於今年1月份，事件甚至發展到法律訴訟地步。

關於接下來在振興生化持股經營上的計劃，郭英成委婉回應，佳兆業現在也是股東之一，並派了三個董事在裏頭，希望在未來發展過程中兩個大股東能夠更團結，有商有量，做生意在商言商。

據了解，佳兆業在振興生化爭奪權上如此“大費周章”，其實爭奪的便是振興生化旗下擁有主營產品為血液制品的廣東雙林公司，公司的核心資產為13個單采血漿站，這也支撐著振興生化當前達到71.55億元的市值。

這對應的是佳兆業在多元化業務之一大健康板塊上的投資，而在收購振興生化股份之前，佳兆業還於2017年控股香港上市公司美加醫學，並將其更名為佳兆業健康集團控股有限公司。

此外，佳兆業還於2018年12月將旗下物業板塊分拆上市，有了第六個上市平台——佳兆業物業。至此，郭英成手中已有佳兆業集團、佳兆業健康、明家聯合、ST生化、南太地產、佳兆業物業六個上市平台。

郭英成明顯將手下多元化布局不斷擴大：“成熟一塊我們就分拆一塊。”他進一步稱，在未來5年，佳兆業希望能夠在多元化這一塊的營收占到30%乃至40%以上左右。

甚至於足球業務，佳兆業還希望未來將其作為一個系統性的產業來發展。

如今，擁有六個上市平台的郭老板心情如何呢？

對於“上市平台這么多，您會不會有煩惱？”的提問，郭老板一貫地含笑說道：“錢多就煩惱，這是肯定的。”

以下為佳兆業集團控股有限公司2018年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：關於舊改，去年以來佳兆業增加了很多舊改，尤其是廣州這邊，增加了很多土地儲備。這些舊改轉化的時間表能不能說得再詳細一點？對於公司的利潤率、銷售到底有多大影響？

郭英成：舊改當然是比較難，特別是在政策不明朗情況下，社會變化情況下，舊改是很難的。佳兆業有20年的舊改的曆史經驗，特別是人才，只能說在市場招聘人才回來確實很難，從人才儲備來說，我們人才的競爭力還是可以的。

關於舊改，公司主要做核心城市，特別是做深圳、廣州以及珠三角個別城市，比如中山。正常情況下，項目周轉率或者完成周期是5年左右時間。

我們希望舊改是一個機會，特別是在大灣區，特別是在深圳、廣州這樣的城市，不靠舊改的土地儲備確實是面臨更多的挑戰，這一塊是公司最強的競爭力之一。

當然，現在做舊改，整個城市不管深圳還是廣州，所有開發商都想參與進來，我想公平公正也是一個好事，但也有它的優勢所在，時間長、規范化、專業化，包括在風險把控、城市規劃這一塊，我們做的還是有競爭力的。所以希望這一塊越來越強，越來越有競爭力。

現場提問：公司提到要降負債，包括加快資金周轉率、銷售回款率，現階段的銷售回款率會有多少？接下來希望達到多少；公司去年慢慢在融資方面嘗試新的方式，想聽一下這邊有沒有下一步的計劃？

郭英成：關於降負債、銷售回款這一塊，希望佳兆業的負債控制在行業的平均水平。在舊改上有100來個項目，舊改的錢一投入就是5到7年左右，平均下來是5年左右和5年以上，所以這一塊資金投入比較大，公司希望在舊改的投資、銷售、回款這一塊能夠平衡，也在加快這方面的工作。

關於融資這一塊，佳兆業在春節後，如上個月以及這個月打開了ABS國內發債，以往佳兆業都在香港發債、發高息債。因為彙率以及等原因，我們希望取得平衡，所以在國內我們也正式打開。

目前，佳兆業在國內批了4個，有90億，未來這一塊是很不錯的多元化的融資渠道，希望能降低成本。

現場提問：佳兆業負債率現在還是維持高位的原因有哪些？今年又將通過哪些措施來使降負債降到200%以下？佳兆業收購的海南如意島項目現在收購進展如何？

郭英成：負債率我們這幾年比較高，從2017年到現在，公司每年都在下降，希望到今年年底希望能夠降到200%以下，這是已經定了目標。從利潤率和競爭力方面，我們也在不斷競爭、不斷進步，希望這一塊在享受粵港澳大灣區的紅利之下，同樣能夠得利。

淨負債率為什么那么高？首先有近100個舊改項目在發展，每個項目發展周期都是有5年左右或者6年左右時間，我們錢投進去全部都是負債，舊改項目也不能評估，所以負債相對比較高，這方面我們也在努力。

關於如意島項目還暫時沒有進展，希望能夠有所進展，但是目前沒有進展，有進展的時候再告訴你。

現場提問：《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發布，越來越多房企也布局了粵港澳三地，今年佳兆業的拿地預算是多少？在拿地方面會不會增加一點困難？

郭英成：佳兆業在粵港澳大灣區，不管天時、地利、文化、都有不錯的競爭力，這是可以肯定的。我們希望在未來當中，競爭力會越來越強，這是管理層一直在努力的問題。

麥帆：拿地的預算方面，今年拿地的預算、投資額在400億左右，去年拿地的投資額有50%、60%在大灣區片區，今年至少保持要保持這個比例。

我們是以舊改和收並購為主，跟去年相比，去年有很多是沒有舉牌、摘到的，而最近幾波公開的招拍掛，可以看到今年已經溢價了，像佛山上周已經超過20%了，1萬平米的地競到14000多，競爭非常激烈。

我們投資風格是以舊改和收並購合作的方式，這種方式比較靈活，鎖定的地區也是核心地段或者是想象空間比較高的地方。現在拿地市場是在回暖，政策我個人看是比較正面的，因為需求還是在那裏擺著的。

現場提問：關於對A股公司振興生化的，佳兆業未來在持股經營戰略方面，是否有進一步的計劃？

郭英成：因為振興生化主要生產白蛋白，我們要增強抵抗力，老人必須打，年輕人不用。當然對中國人健康有益的、有用的，我們盡努力去做。

我們為什么會選擇進入這個領域？當然是因為我們看好這個市場增長，看好這個領域，需求投資很難的，做到控股或者做到行業龍頭，確實是很漫長的過程。

關於這個振興生化，我們也是股東之一，派了三個董事在裏頭，希望對人類的健康，特別是對你的家人有幫助，這個東西不是隨便拿來吃，拿著打。

振興生化未來的發展是非常正面的，我們希望它的表現，包括對我們人類的健康進步都能起到作用。當然我們是非常努力，也非常認真的學習參與這個板塊發展，因為屬於健康類的，其實沒有那么容易。

未來希望在發展方面，兩個大股東能夠更團結，兩個大股東有商有量的，做生意在商言商，希望為中國人的進步做更多貢獻。

現場提問：一直以來多元化業務是房地產行業比較熱議的話題，但是看到有的房企取得一點點成績，有的盈利方面不是太理想，有的房企中途把多元化業務給賣掉了。反觀佳兆業有20個的多元化業務布局，布局這么多業務的根本訴求是什么？怎么權衡它的利弊？

營收方面，公司地產相關主業營收占比是非常大的比例，有的九成三、九成六，地產主業之外業務多樣化占比還是非常小，發展不均衡的現狀是在公司預期之內，還是公司也有計劃去改善發展不均衡的現狀？

郭英成：多元化發展我們希望能成功，特別是成熟一塊我們就分拆一塊。當然，佳兆業在多元化過程中，特別在深圳，因為一見到機會或者一見到客戶，相對而言比其他城市是機會比較多，因為深圳是一個比較年輕的城市，文化非常豐富，年輕人比較多，所以我們遇到很多機會。

當然現在地產還是主業，在未來5年，我們希望能夠在多元化這一塊，占到30%以上或者40%左右，這是我們努力追求的。

大家很擔心房地產未來會怎么樣，特別是收購的振興生化，它是獨立管理的，其實這種獨立管理對我們佳兆業來說有獨特的情況表現，它很成熟，因為佳兆業發展多元的事情，這一塊是做的不錯的。

關於利弊，佳兆業比較獨特，因為一開始發展的時候，就是多元的發展。比如說專業板塊都是用專業公司獨立發展，有比較成熟的董事會管制，每個專業公司都設立董事會，我們希望這一塊有不錯的表現。

當然，多元化確實很難，但是我希望能夠地產互補，特別是在獲取土地、優質土地、價格合理這一塊我們能夠有互補，所以多元化的利弊，對我們來說利大於弊，當然我們也有不成熟的，也走了很多彎路。

但彎路走完以後，我們也有發現路是對的，比如說不務正業搞足球，深圳我們有一個足球場，從中甲踢到中超也是不錯的，當然深圳城市年輕人多，我們除了發展自己，也能夠為了城市豐富發展多做貢獻。

現場提問：郭英成主席提到足球今年沖超成功了，目前佳兆業在足球這方面投入大概是多少金額？未來投入預算是多少？在整個足球產業鏈上有怎樣的投入規劃？

郭英成：我們總裁是足球的董事長。

麥帆：很多朋友問佳兆業為什么搞足球，我說你這個問題本身就是答案，關注到了佳兆業，關注到了佳兆業在搞職業足球。一個人需要開心快樂，需要心跳，一個城市也需要開心快樂，也需要心跳，做的那些都是我們想做的事情。

足球本身是一個體育產業，是一大運動，所以我們需要學的還比較多。從2016年接收這個俱樂部，當時是欠薪、欠稅、欠場租，到現在做了中超隊伍之一，前面三年一共花了超過20億，包括轉會費，包括運營費。

未來的發展，是要把它作為一個系統性的產業來發展，不僅是中超的問題，中超只是我們一個階段性的任務，我們要做是怎么樣把市場力量和青訓面臨的困難結合起來，為深圳也好，為廣東也好，為中國也好，儲備以後年輕的足球人才，真正要入到世界足球裏面。

這是萬億級的市場，哪個行業都可以做，就看我們怎么來做，大家拭目以待。

現場提問：去年上半年佳兆業的簽約幾個產業項目，包括閻良文旅城、臨潼足球小鎮等項目，能否披露一下代表性的產業項目進展，怎么看待特色小鎮的前景？佳兆業業務比較多元化，會不會說每個業務作為一個特色小鎮這樣？

郭英成：西安是我們非常喜愛的城市，佳兆業起家是多元化的，但是從上市後，我們在各個板塊都不斷發力。未來我們有合適的板塊，假如成熟或者競爭力的情況下，我們也會借助資本市場。

關於科技產業這塊，國內收購了上市公司佳音科技，專門負責科技產業這一塊，希望在中國改革開放，在人類進步中當中，我們能夠起到作用和做到相當的貢獻，這是我們一直在追求的。

當然西安也有產業項目，還是在前期探討階段，比較成熟的有個科技旅遊項目是在東戴河，做了半年時間，認為是相對比較成功的，是比較多元的綜合體。比如有科技產業、旅遊度假、康養，公司在惠州也有一個康養+產業的，在惠州的東江新城，我們也在裏面尋找商機。

現場提問：今年土地儲備中，看到海南首次有10平米的土地儲備，海南去年的調控是史上最嚴的，為什么還在海南加碼，接下來你們是怎么看到海南樓市走勢還有預計它接下來項目對毛利潤的貢獻有多少？

郭英成：其實海南島的項目跟房地產是不一樣的，佳兆業已經嘗試到這種甜頭了，特別是東戴河的項目，剛開始確實挺苦的，但是經過這幾年的發展，現在已經尋找到成熟的發展模式。

海南的調控非常嚴厲，我們買東西都是非常嚴厲的時候去尋找商機，才能夠買到好東西，有時候沒有那么嚴厲，在海南島特別是在三亞，在海濱想尋找一兩塊地投資非常難，成本也非常貴，我們是以康養進入三亞。

按照我們初步判斷，應該回報率方面我相信能夠給投資給我們帶來不錯的回報，康養確實難做，大家都在探討，我們已經走在前頭了，特別是在惠州的東江新城，康養還是相對來說是走在行業的前頭。

我們希望健康養老，未來當中不單是為了賺錢，也能夠為國家的老人，為有需要的人提供一個很不錯的服務，這是我們一直在努力的。

（房掌櫃整理來自觀點地產網、手機中國網）