【掌櫃日報】中梁控股急謀IPO 2018年實現營收302.15億元

　　在中國房地產前三十強中，只有一家還未登陸資本市場——中梁控股集團有限公司(下稱“中梁”)。2018年11月，中梁第一次遞交招股書，至2019年5月14日被港交所判定為“失效”。僅三天後，中梁火速更新材料繼續排隊上市。

　　在這份新版招股書中，中梁近幾年發展的全貌得以顯露。業界均將中梁歸為快速成長企業。到底有多快?一個數據是，銷售額從100多億增至千億，中梁僅用三年;而營業收入從2016年29.25億元增長到2018年302.15億元，年複合增長率達221.4%。

　　在2015年，中梁尚未入選克而瑞百強銷售榜榜單，但到2018年，其排名已經躍升至23名。這樣的速度即便放諸高速增長的房地產行業，依舊是讓人咋舌的，幾乎很難找到另外一家房企的成長速度可與之匹敵。

　　但步子走得太快難免藏有隱憂。中梁依靠高周轉模式快速擴張，但其債務結構不盡合理、盈利能力堪憂都為將來發展埋下隱患。比如，2017年8月1日，其徐州一施工現場發生安全事故，造成5名施工人員死亡，1名受傷。

　　如今，依托於高周轉而快速膨脹的中梁將憑借怎樣的故事打動投資者，進而叩開香港資本市場的大門，將是房地產行業一個新的焦點。

　　中梁控股急謀IPO

　　於浙江溫州起家的中梁控股因其迅猛擴張，被看作房地產界的“黑馬”，而其 “456”模式高周轉，平均3天拿一塊地的模式也讓這家房企僅用3年時間就將年銷售規模做到1000億元。2018年11月13日，第一次向港交所遞交招股說明書之時，中梁控股也被外界寄予厚望，以1347億元的總資產規模成為近8年來擬上市房企中體量最大的一家。

　　然而，六個月過去了，中梁控股的申請狀態卻變成了失效。這也意味著，中梁控股的第一次IPO一度中止了。

　　中梁控股方面對此回應稱，目前公司上市進程還在有序推進中，現在為配合要求更新相關數據，會更新一版數據上傳。

　　短短三日，2019年5月17日，中梁控股便更新了最新一版的招股書。在投資者最為關心的投資收益問題上，中梁也在最新材料中做出表示，擬對截止2019年年底的股東應占合並利潤的40%進行派息。其上市決心不減。

　　值得注意的是，好的CFO對一個企業的上市起著至關重要的作用。然而，中梁的這一關鍵崗位卻頻繁變動。

　　2018年11月，中梁控股集團從泰禾集團挖來首席財務官羅俊，籌備上市事宜。但羅俊僅入職四個月便離任。在羅俊之前，曾任綠地香港首席財務官遊德鋒也僅在中梁控股集團CFO職位上工作了不到半年。最新消息顯示，2019年4月，原旭輝CFO遊思嘉、碧桂園原財務總經理吳淵加入中梁，職位均為副總裁。

　　而中梁控股最新遞交的招股書中和去年一樣，中梁控股財務高管只列出財務總監淩新宇，首席財務官職位依然空缺。頻繁變動的CFO背後，中梁控股又有什么隱情嗎?

　　激進黑馬擴容速度驚人

　　中國房地產市場總投資由2013年約8.6萬億元增加至2018年約12萬億元，年複合增長率6.9%。其中，住宅物業銷售額達到1.26億元，較2017年同比增長14.7%，售出總建築面積約14.8億平方米，較2017年同比增長2.2%。

　　行業平穩上升之際，總有企業步伐超速，中梁便是其中坐著火箭飛升的一家。

　　早在2015年，中梁還是名不見經傳的一家溫州房企，在克而瑞百強房企銷售榜上，並沒有中梁的名字。

　　2016年，中梁開始快速發展之路。該集團披露的招股書顯示，其2016年、2017年到2018年，集團銷售額分別為190億、649億、1015億;合約銷售額增長率分別高於同期行業平均水平128.3個百分點、108.6個百分點及44.2個百分點。

　　三年時間，從百億裂變到千億，中梁的發展速度遠超市場水准。憑借快速增長和全國范圍內擴張，中梁合約銷售額在中國房地產市場所占份額從2016年約0.25%增長至2017年約0.49%，2018年市場份額進一步增至約0.68%。

　　2018年底，這家飛速擴張的公司在香港遞交招股書，從而真正走入市場關注的視線。

　　資料顯示，中梁控股股東為楊劍和妻子徐曉群，兩人持有中梁99.02%的權益。2014年之前，中梁並未積極收購地塊。溫州階段的中梁，還僅僅是小房企。

　　市場機會來自於棚改政策帶來的三四線城市紅利。2013年，國務院發布《關於加快棚戶區改造工作的意見》，啟動有關棚戶區安置房改造的深化政策。一時間，三四線城市成為房企爭相進駐的熱點。

　　中梁看重這一風口。2014年，楊劍決定在全國范圍內開啟擴張。隨後2016年，中梁將總部從溫州遷至上海，並進一步擴展至安徽、福建及江西省三個省份。激進程度表現在數據上，2016年、2017年及2018年，其獲取地塊數量分別為63幅、119幅、221幅。

　　截至2019年3月31日，中梁已於五大戰略經濟區中23個省份及直轄市的124個城市開展業務，即長三角經濟區、中西部經濟區、環渤海經濟區、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區。擁有處於不同開發階段的353個物業項目，土地總儲備約3890萬平方米。

　　可以說，放諸國內地產行業，很難再找到一家增長速度能匹敵中梁的公司。究其原因，中梁有著自己的解釋：三四線城市和阿米巴生態系統。

　　“較一二線城市而言，三四線城市住宅物業的開發及銷售所需初始注資較低且無須遵守嚴苛的管控措施。專注小地塊及日漸加強對三四線城市的關注，使得本集團縮短了典型銷售周期及現金流周期，從而可快速複制我們的標准化項目開發流程。”其在招股書中坦言。

　　所謂的項目開發流程指“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。而中梁從小型房企一路走來，如何能支撐如此快節奏的周轉速度?中梁將背後原因歸為阿米巴生態系統。

　　阿米巴生態系統下，龐大的業務集團被分為若幹較小業務單位。其中，每個業務單位在營運中均享有充分的授權並遵循結果導向的評估及激勵方法，由此鼓勵每名員工主動投入管理、分擔責任及分享利益。“該特點極其適用於房地產開發業務可複制性高的特點，快速實現橫向複制及擴張。”中梁認為。

　　目前，其境內附屬公司數量從2016年的223家增至2018年的839家;雇員人數由截至2016年超過2100人增至2018年超過12500人。

　　中梁控股“年報”首秀奪目

　　5月17日，中梁控股在更新招股書中補充2018年全年財務數據。作為一家剛剛跨入千億陣營的房企，中梁控股2018年答卷亮眼。招股書顯示，2018年，中梁控股實現營收302.15億元，同比增長115.41%，實現淨利潤25.26億，同比增406.70%。此前，上市房企也陸陸續續披露年報，相比之下，中梁的“年報”首秀可謂奪目。

　　招股書顯示，中梁控股原為長三角區域的區域性房企，後來逐步擴大業務規模，2016年將總部搬遷至上海，全國化布局的步伐加速，截至2019年3月31日，中梁已在長三角、中西部、環渤海、海峽西岸、珠三角區域的23個省份124個城市布局了353個項目，土地儲備規劃總建築面積3890萬平方米。從其布局的城市來看，與國家戰略步伐基本一致，如前幾日再次摘得的大連的一塊地。大連作為“一帶一路”重要節點城市，在沿海經濟帶一體化發展中占據重要地位，該地區地塊的獲得對於中梁深耕遼寧區域並擴大該區域的市場份額意義重大。

　　在拿地策略上，中梁布局與國家政策步伐基本一致，遵循“戰略、市場、投資”為核心的投資機制，在不同市場周期采取不同的投資策略，可概括為複蘇快上馬、高漲要輪動、衰退全結構、低潮狠並購的20字方針。去年開始，中梁持續加碼投資二三線城市、商業、產城等業務，目前已進入天津、杭州、重慶、成都、長沙、蘇州、合肥等20座二線城市。未來，新一線和二線城市將成為中梁投資布局的主戰場。

　　上市申請版本招股書數據顯示，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，成功跨入千億陣營，近三年年複合增長率超過70%。而2018年機構重點關注的12家龍頭房企中，平均銷售增速為30%，重點關注的6家高成長中小型房企的銷售平均增速為70%。

　　同時，伴隨著銷售額的增長，中梁近三年的營業收入以年複合增長率221.4%從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，增速遠高於行業平均。淨利潤方面，公司2018年的淨利潤為25.26億，接近於2017年的5倍。2016~2018年毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率得到改善。

　　2018年，受宏觀經濟及行業趨勢變化影響，大部分房企開啟主動降杠杆策略，包括中梁在內。2018年公司降杆杆效果顯著。2018年中梁控股淨負債率從2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同時，經營活動現金流淨額轉負為正，截至2018年底賬上現金及銀行結餘230.8億，總體來看，中梁的銷售回款能力較強。

　　中梁的快速發展得益於阿米巴模式的運用。該體系將大的業務集團分成若幹個小的業務組織，每個單位組織獨立核算，提倡全體員工參與經營，享有足夠的自主權。它解決了中梁的規模瓶頸問題，公司規模達到瓶頸時，主動進行裂變;解決了中梁的市場溫差瓶頸，因為敢於授權才能充分在一線發生變化的時候迅速應對，因城施策。

　　同時，中梁擁有完善開放的人才體系。中梁的文化是打造高素質的經營人才，既外部招聘，也要做好內部的提拔與培養，同時設有“中梁學院” ，積極培養有沖勁、懂珍惜、想幹敢幹的年輕人，同時公司擁有一批經驗豐富的職業經理人。老馬識途不如孺子可教，公司未來的發展，不能依靠老馬，要靠黑馬，靠壯馬。

　　2018年，雖香港在IPO數量及規模方面為全球市場雙第一，但監管趨嚴也為公認事實。同時，2018年港股IPO的破發率也較往年高。港交所總裁李小加曾表示新股是否破發和公司的質地並不存在必然聯系。短期來說，新股發行價格，很大程度上反映更多的是公司上市發行期間的市場情緒，長遠來說，價格反映公司的真實價值，對於“好公司”中梁，其在招股書中也對未來的股息政策作出說明，公司擬對截止2019年年底的股東應占合並利潤的40%進行派息。對於市場來說，公司掛牌更多只是時間問題，其內在價值也會隨著資本市場的不斷加深認知而獲得合理估值。

　　109個信托融資推高成本

　　大舉擴張給中梁帶來規模，而支撐公司擴張的，是杠杆的放大。2016至2018年，中梁銀行及其他借款總額分別為202.26億、244.76億以及270.05億，整體保持平衡，並沒有因為市場規模翻了10倍而大幅度增加。

　　2016年、2017年和2018年，中梁淨負債比率分別為1790.2%、339.5%和58.1%。淨負債率的大幅度下降，一是來源於淨利潤增長，另一方面則是公司在2018年引入新的投資者大幅度增厚了股東權益。

　　資料顯示，2018年8月22日，雷鴻飛通過盈智投資中梁。盈智為一家2018年7月9日根據英屬處女群島法律注冊成立的有限公司，由雷鴻飛全資擁有。據招股書數據，2018年中梁有一筆新發行股份增厚股東權益，數額約9.55億元。

　　總權益由2016年6.55億元增加至2017年23.54億元、2018年67.54億元，而銀行及借款總額增加不明顯，中梁降負債率大幅度下降。

　　截至2018年末，中梁賬面現金約145億，與短期銀行及其他借款基本相當，顯示出一定的現金流彈性。但無法忽視的事實是，中梁的債務結構決定了該公司沖擊上市的迫切。

　　數據顯示，短期債務中公司賬面貿易應付款及應付票據自2016年之19.87億增加至2018年的84.98億;其他應付賬款及應計款項則由2016年之19.04億猛增至2018年的204.76億。

　　更為嚴峻的是，中梁債務結構和期限與房地產開發業務錯位。其短期銀行及其他借款144.69億，而長期銀行及其他借款僅有125.36億，短債占比約53%。

　　鑒於公司屬於未上市公司，項目層面的信托融資占比較高。截至2018年末，中梁共合計有109個信托或資產管理計劃，未償還本金總額占借款總額的58.0%。截至2019年3月末，其借款餘額達123億元，融資成本介乎6%至13%，多數項目在10%~12%之間。大部分項目均有股權質押，土地抵押和擔保。

　　有業內人士評論稱，中梁最近幾年熱衷於三四線城市高周轉項目的開發，啟動資金低，同時公司內部采用回報較高的跟投激勵機制，這使得公司資金周轉率比較高。

　　在高速擴張之後，中梁的庫存從2016年的292.36億增加到2018年末的994.81億。隨著三四線城市房地產市場逐步降溫，中梁奉行的高周轉策略能否持續，仍是市場關注的核心問題。

　　如果周轉速度因為三四線城市降溫而下降，短債長配將是中梁最顯著的硬傷之一，因此，中梁正試圖通過IPO改變這一局面。據招股書披露，此次IPO募資款項有以下用途：一是公司現有物業項目或項目階段(溫州中梁鹿城中心、宿遷中梁首府及新的江油中梁首府)的建築成本。二是償還絕大部分若幹現有信托貸款，其中主要是2019年到期的四筆信托貸款。

　　不過，上市之路並非坦途，且中梁最重要的CFO職位卻變動頻繁、幾乎缺位。新遞交的招股書和去年一樣，財務高管只列出財務總監淩新宇，首席財務官職位依然空缺。

　　同時，為迎合資本市場喜好，中梁還在繼續加大投資優化布局。2019年前4個月，中梁共斥資約94億人民幣拿地，中標29幅新地塊，位於27個城市，總土地面積160萬平方米。新進大連和天津等11個二三線城市，平均土地成本約5951元/平方米。

　　(房掌櫃整理自中新網、第一財經、環球老虎財經)