龍湖冠寓出租率偏低 租金收入2020年或達20億

在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策導向下，長租公寓迎來發展機遇。一時間，萬科、龍湖、碧桂園、旭輝等諸多標杆房企紛紛搶灘長租公寓市場。

2016年8月，在龍湖集團中期業績會上，龍湖集團董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌。2017年3月，龍湖發布冠寓品牌形象及品牌主張，並正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習慣的特色產品線。

龍湖冠寓品牌形象及品牌主張

冠寓三大產品線概況

（以上圖片均來自龍湖冠寓官網）

與此同時，龍湖集團還將長租公寓上升到集團戰略性業務高度，定位為繼地產開發、商業運營、物業服務之後的第四大主航道業務。

截至2019年4月，龍湖冠寓已完成包含北上廣深在內的34個城市的布局，開業數量超過5.3萬間，並計劃2020年穩居行業前三，實現20億租金收入。

布局全國34個重點城市

掌櫃財經注意到，雖然龍湖布局長租公寓領域時間不算早，但卻是最早將長租公寓作為企業主航道業務的企業之一。

2017年3月，龍湖將冠寓升級為集團戰略性業務，成為集團在地產開發、商業運營、物業服務之後的又一個主航道業務。

來源：同策研究院

與此同時，龍湖冠寓加速在全國范圍內布局。2017年3月12日，龍湖冠寓成都金楠天街店和時代天街店同時開業，龍湖冠寓邁出了實質性的一步；2017年3月16日，龍湖冠寓重慶源著店開業；同年9月，龍湖冠寓北京酒仙橋店開業，龍湖冠寓首次進入一線城市；在此後的一個月內，龍湖冠寓相繼落地深圳、上海、廣州，全面覆蓋四個一線城市。

同策研究院數據顯示，截至2019年4月，龍湖冠寓布局城市達到了34個，開店數量187家，而截至2018年4月，龍湖冠寓僅有54家門店。這也意味著，2018年龍湖冠寓新開了133家門店，平均每2.74天開業一家門店。

龍湖冠寓布局概況（來源：龍湖冠寓官網）

僅僅用了兩年時間，冠寓的規模便達到了集中式公寓領域排名前三，僅次於萬科泊寓和魔方公寓，布局速度驚人。

2018年整體出租率僅為50.1%

一般來說，對於集中式公寓，開業6個月的出租率達到90%以上是及格線。然而，由於規模快速擴張，龍湖冠寓的整體出租率偏低。

掌櫃財經從龍湖集團年報中看到，2018年冠寓已開業項目整體出租率僅為50.1%。其中，開業3-6個月的項目出租率為70.2%，開業超過6個月的項目出租率為87.4%。此外，2017年冠寓的整體出租率僅為46%。

龍湖集團年報截圖

對此，龍湖方面表示，長租公寓品牌考驗的是長期運營能力，開業3-6個月的門店處於“爬坡期”，在此期間，出租率是一個不斷增長的曲線，很多在2018年上半年獲取的項目集中在下半年開業，導致整體出租率偏低。

值得一提的是，同樣是運營6個月以上的公寓項目，萬科泊寓的平均出租率超過了90%，世聯行的紅璞公寓平均出租率也超過了92%。

在業內人士看來，房企雖然具備充足的資金和開發實力，但具體到公寓領域，可能還存在一些欠缺，在長租公寓領域，房企需要摸索適合自己的方法和模式。

2020年租金收入達到20億

“重資產模式毛利率在65%-70%之間，NPI/cost（物業淨收入/成本）一般在5%-6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個生意對我們特別合適。”龍湖執行董事兼首席執行官邵明曉在業績發布會上對冠寓的盈利模型進行了解讀。

據掌櫃財經了解，冠寓分為兩種模式，其中20%為重資產模式，80%為中資產模式即包租模式。

邵明曉指出，中資產模式租期在10年到20年左右，龍湖租過來後，通過裝修提升再出租，從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，淨利在12%-15%。

可觀的盈利模式，促使冠寓加速布局。

年報數據顯示，2018年，冠寓開業數量超過5.3萬間，相比2017年的1.5萬間，規模增長率超過了300%，此外，冠寓計劃到2019底開業數量接近十萬間。

在規模不斷攀升的同時，冠寓的租金收入也實現了大幅增長。年報數據顯示，2018年，冠寓已開業項目租金收入4.27億元，租金收入增長率達961.4%。

來源：同策研究院

伴隨著冠寓的加速發展，2018年3月，龍湖冠寓調整發展目標，計劃到2020年穩定在行業規模前三，租金收入達到20億元。

有業內人士指出，如果按照50.1%的整體出租率來計算，2019年開業十萬間，那么租金收入將達到9億元，2020年若要實現20億的租金收入，要么規模翻倍達到20萬間，要么整體出租率翻倍。