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對樓市撂下“狠話”,海南房價真的不會漲嗎?

香港房地产网-房掌柜 2020-06-16 10:22:01来源:房掌櫃 整理
[摘要]這些年來,國內房價不斷上漲,“房地產泡沫”經常被提及。那中國的房地產史上到底有沒有泡沫呢?答案是:有!而且這個泡沫還真的破裂了。

  這段時間大家都在討論海南。自貿港的政策落地,讓大家對於海南島的樓市再度燃起熱情。

  這些年來,國內房價不斷上漲,“房地產泡沫”經常被提及。那中國的房地產史上到底有沒有泡沫呢?答案是:有!而且這個泡沫還真的破裂了。

  我們就先一起來回顧一下海南樓市的起起落落!

  01

  1988丨打破2000年靜默宿命

  海南從2000多年前漢武帝時代就正式納入中央政府管轄。但海南長期毫無存在感,直到宋代,還是漁民、犯人和被貶官員的流放之所。蘇東坡最後一次被貶,就被發配到海南儋州,是儋州最大的城市名片。

  60年代樣板戲《紅色娘子軍》,是新中國成立後海南屈指可數的本土曆史文化品牌。

  直到1988年,海南終於打破了2000多年的靜默宿命。這一年,海南脫離廣東,獨立建省,全島辟為經濟特區,被給予了超乎想象的優惠政策。

  一時間,大量人湧向海南“淘金”,放棄鐵飯碗者甚眾,當時有媒體的標題是“十萬大軍下海南”。房地產很快熱了起來。

  此時正在深圳搬磚的潘石屹拿著報紙,抑制不住滿臉的激動之情,拉著身邊的朋友:“報紙上說海南建省了,成了我國最大的經濟特區,我們一起闖海南吧!”

  1988年5月底,潘石屹加入了“闖海人”的行列。1991年,他在這裏與馮侖、王功權、潘石屹、易小迪、王啟富和劉軍一起創業,日後名聲大噪的“萬通六兄弟”就此正式合體,開啟了他們的房地產事業,賺到了人生的第一桶金。那一年他們不過二三十歲年紀,風華正茂。

  1992年已經88歲高齡的鄧小平同志的南巡講話,極大鼓舞了人們對於改革開放的信心,市場經濟急速升溫,為海南開發和房地產熱潮“火上澆油”。

  1990年代,海南到處大興土木建設商品房。

  那一年(1992年),海口市經濟增長率達到了驚人的83%,另一個熱點城市三亞也達到了74%。海南全省房地產投資達87億元,占固定資產總投資的一半,僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米。據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計,1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達到7500元/平方米。兩年暴漲4倍,全球罕見。

  “要掙錢,到海南;要發財,炒樓花。”在房產大廳底樓買的房子,走到6樓辦完手續再下樓,價格已經漲了20%,一個窮光蛋,一夜就能變成百萬富翁。那種瘋狂難以想象。

  最瘋狂的時候,這座不過600萬人口的海島上,竟然出現了兩萬多家房地產公司。開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋,把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由於投機性需求已經占到了市場的70%以上,一些房子甚至還停留在設計圖紙階段,就已經被賣了好幾手,當然價格也翻了好幾倍。

  然而,瘋狂的背後往往暗藏危機。

  有一次,潘石屹去政府部門辦事,沒想到轉折就在那天開始了――潘石屹決定“要跑”!因為他看到兩個數字:

  北京市人均住房面積只有7平米,

  海口市人均住房報建面積卻已經達到了50平米。

  在他看來,這個數字只能說明一個問題,那就是海南省的房地產行業快出事了。於是,他火速收拾細軟撤出海南跑回了北京。

  果不其然,1993年6月,時任國務院副總理的朱榮基發表講話,宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。海南樓市調控16條正式出台:嚴控信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目……

  樓市泡沫破裂後的爛尾樓

  海南房價瞬間崩盤,從93年的7500元/㎡暴跌到97年的不到1000元/㎡。遊蕩於島上的數萬家房產公司一夜倒閉,只留下一片片永遠未完工的爛尾樓。從1999年開始,海南用了整整八年時間,才處理完積壓房地產的工作。 

  這是海南樓市第一次泡沫破裂!

  由於受房地產泡沫破滅的影響,海南經濟跌入穀底,海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續三年都是名列全國第一的海南,變成了連續三年名列全國倒數。

  不僅如此,新中國史上唯一一家倒閉的銀行――海南發展銀行,也出現在這裏。1995年,為了收拾房地產泡沫破裂留下的殘局,海南省政府新組建了海南發展銀行,但這家銀行最後被徹底拖垮。

  02

  2010丨再次獲時代垂青

  2010年1月初,海南迎來了自己的第二次機遇――獲批建設國際旅遊島。而這一次,海南似乎依然沒有接受之前的“教訓”。

  國際旅遊島的消息一出,海南房價迅速上漲,各路炒房資本蜂擁而至,海口、三亞等海南一線城市房價紛紛上漲。

  2010年初,海南房價6500元/㎡;2011年底,暴漲破萬。海口從5000元/㎡,漲到9000元/㎡;三亞從10000元/㎡,漲到20000以上。

  三亞鳳凰島的公寓開售,一次性付款,起價8萬元/㎡,最高賣到15.8元/㎡。而當時北京的房價只有25000元/㎡。

  在國家統計局公布的2010年1月份70個大中城市房價數據中,海口和三亞的價格增速均位於全國前列,增長幅度接近30%。

  2010年的海南,各大樓盤的營銷中心裏,都擠滿了來自浙江、東北、山西、北京、深圳的投資客。他們雙眼赤紅,喘著粗氣,懷揣一個暴富的夢。

  有的樓盤還只有一張圖紙,剩下的未來圖景全靠銷售編,照樣清盤。有的樓盤,一張房票,能賣到100萬。這像極了十幾年前的瘋狂景象。

  這次,樓市的泡沫依然沒有挺住!2013年,海南泡沫再度破裂。

  海南整體房價,以接近腰斬的慘烈,被直接打回原形。10萬元/㎡的鳳凰島,一路跌到了45000元/㎡。而在2009年下半年至2011年初高潮時殺入的投資客,據當時的中介人員稱,“大多數人已經深度套牢”。

  03

  當下――海南記住“教訓了嗎?”

  海南是個被格外“眷顧”的地方。2018年,在建省30周年這天,海南迎來了第三次機遇――自由貿易港。

  發展未行,房價先動,這簡直是中國城市發展的特色。

  政策出台後,看房的客戶一波又一波,很多銷售半夜都還在機場接機。有樓盤直接坐地起價,政策出台當天房價直接上漲3000元/㎡。

  幾周前,《海南自由貿易港建設總體方案》終於正式發布,被媒體和專家解讀為“開放力度前所未有”。

  “之前一直低迷的樓市立馬火起來了。”海南當地的朋友告訴小白菜,“政策下發後的首個周末,島外的購房者大量湧入,匆忙看房,匆忙交款,海口樓市再次成為各路資金拼搶的主戰場。身邊的朋友都說,快點買房吧。”

  不過海南省委書記劉賜貴很快就對海南房地產市場“撂下狠話”:

  乍一看,大家肯定是覺得,海南這次似乎真的是吸取了之前兩次“泡沫破裂”的教訓。但仔細看看這兩年海南所謂的“去地產化”政策,就會覺得怎么越看越不對勁呢?

  海南樓市政策的調整,起自2017年。當時,中央第四環境保護督察組要求,海南省要堅守生態紅線,遏制房地產過度開發和海水養殖無序發展對海域岸線的生態破壞。 隨後,海南對房地產政策進行了全面調整。

  在2017年底那一輪調整中,海南出台政策宣布了四大舉措:

  1、全省海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用於開發商品住宅;

  2、嚴禁以發展其他產業,建設產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等各種名義變相開發商品住宅;

  3、嚴禁以產權式酒店名義變相開發商品住宅,停止產權式酒店項目規劃報建審批;

  4、停止批准套型建築面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設。

  到了2018年,隨著中央在海南設立全島自貿區、自貿港政策的明確,海南又出台了新一輪大招。這些大招包括:

  1、全島限購,非本省戶籍居民家庭限購1套住房,本省戶籍居民家庭新購買第2套及以上住房政策收緊;

  2、外地人購房首付比例不得低於70%;

  3、如果在三亞、海口、瓊海等城市購買,你必須提供一名家庭成員“在海南省累計60個月”的社保證明或者個稅證明,而且你買的房子(全省范圍內)“自獲得產權證之日起5年內”禁止轉讓(其中禁售5年也包括擁有海南戶籍的購房者)。

  4、“五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣”建設的商品住宅,外地人不能買。

  這些政策還只是停留在需求端,供給端的手段就更狠了!

  在過去幾年裏,海南還多次實行“兩個暫停”政策:一是暫停批地,二是對有地的房地產商暫停批件。

  與此同時,還開始了一輪“閑置土地回收”風暴。根據一份閑置土地清單,海南閑置土地共計1100餘宗,總面積88950餘畝,這些閑置土地面積相當於海南近6年土地出讓面積總和。

  這一系列強調控措施的最終結果,是大幅減少了建設用地,尤其是可以向島外人士銷售的住宅、公寓等房屋的建設用地。

  這就意味著,未來海南的庫存會越來越少,但是自貿港的利好政策和人才政策又在不斷的創造新的需求。

  小白菜我真的是有點看不明白了,你說海南對房地產的態度到底是什么,大家覺得呢?

  其實海南樓市還有很多更細節的東西可以聊,小白菜將會在之後的文章中跟大家一起深入海南的房地產市場。

  本文首發於微信公眾號:星空財富。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

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责任编辑:陈洁

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