對樓市撂下“狠話”，海南房價真的不會漲嗎？

　　這段時間大家都在討論海南。自貿港的政策落地，讓大家對於海南島的樓市再度燃起熱情。

　　這些年來，國內房價不斷上漲，“房地產泡沫”經常被提及。那中國的房地產史上到底有沒有泡沫呢?答案是：有!而且這個泡沫還真的破裂了。

　　我們就先一起來回顧一下海南樓市的起起落落!

　　01

　　1988丨打破2000年靜默宿命

　　海南從2000多年前漢武帝時代就正式納入中央政府管轄。但海南長期毫無存在感，直到宋代，還是漁民、犯人和被貶官員的流放之所。蘇東坡最後一次被貶，就被發配到海南儋州，是儋州最大的城市名片。

　　60年代樣板戲《紅色娘子軍》，是新中國成立後海南屈指可數的本土曆史文化品牌。

　　直到1988年，海南終於打破了2000多年的靜默宿命。這一年，海南脫離廣東，獨立建省，全島辟為經濟特區，被給予了超乎想象的優惠政策。

　　一時間，大量人湧向海南“淘金”，放棄鐵飯碗者甚眾，當時有媒體的標題是“十萬大軍下海南”。房地產很快熱了起來。

　　此時正在深圳搬磚的潘石屹拿著報紙，抑制不住滿臉的激動之情，拉著身邊的朋友：“報紙上說海南建省了，成了我國最大的經濟特區，我們一起闖海南吧!”

　　1988年5月底，潘石屹加入了“闖海人”的行列。1991年，他在這裏與馮侖、王功權、潘石屹、易小迪、王啟富和劉軍一起創業，日後名聲大噪的“萬通六兄弟”就此正式合體，開啟了他們的房地產事業，賺到了人生的第一桶金。那一年他們不過二三十歲年紀，風華正茂。

　　1992年已經88歲高齡的鄧小平同志的南巡講話，極大鼓舞了人們對於改革開放的信心，市場經濟急速升溫，為海南開發和房地產熱潮“火上澆油”。

　　1990年代，海南到處大興土木建設商品房。

　　那一年(1992年)，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了74%。海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發面積就達800萬平方米。據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計，1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米。兩年暴漲4倍，全球罕見。

　　“要掙錢，到海南;要發財，炒樓花。”在房產大廳底樓買的房子，走到6樓辦完手續再下樓，價格已經漲了20%，一個窮光蛋，一夜就能變成百萬富翁。那種瘋狂難以想象。

　　最瘋狂的時候，這座不過600萬人口的海島上，竟然出現了兩萬多家房地產公司。開發商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由於投機性需求已經占到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經被賣了好幾手，當然價格也翻了好幾倍。

　　然而，瘋狂的背後往往暗藏危機。

　　有一次，潘石屹去政府部門辦事，沒想到轉折就在那天開始了――潘石屹決定“要跑”!因為他看到兩個數字：

　　北京市人均住房面積只有7平米，

　　海口市人均住房報建面積卻已經達到了50平米。

　　在他看來，這個數字只能說明一個問題，那就是海南省的房地產行業快出事了。於是，他火速收拾細軟撤出海南跑回了北京。

　　果不其然，1993年6月，時任國務院副總理的朱榮基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。海南樓市調控16條正式出台：嚴控信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目……

　　樓市泡沫破裂後的爛尾樓

　　海南房價瞬間崩盤，從93年的7500元/㎡暴跌到97年的不到1000元/㎡。遊蕩於島上的數萬家房產公司一夜倒閉，只留下一片片永遠未完工的爛尾樓。從1999年開始，海南用了整整八年時間，才處理完積壓房地產的工作。　

　　這是海南樓市第一次泡沫破裂!

　　由於受房地產泡沫破滅的影響，海南經濟跌入穀底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續三年都是名列全國第一的海南，變成了連續三年名列全國倒數。

　　不僅如此，新中國史上唯一一家倒閉的銀行――海南發展銀行，也出現在這裏。1995年，為了收拾房地產泡沫破裂留下的殘局，海南省政府新組建了海南發展銀行，但這家銀行最後被徹底拖垮。

　　02

　　2010丨再次獲時代垂青

　　2010年1月初，海南迎來了自己的第二次機遇――獲批建設國際旅遊島。而這一次，海南似乎依然沒有接受之前的“教訓”。

　　國際旅遊島的消息一出，海南房價迅速上漲，各路炒房資本蜂擁而至，海口、三亞等海南一線城市房價紛紛上漲。

　　2010年初，海南房價6500元/㎡;2011年底，暴漲破萬。海口從5000元/㎡，漲到9000元/㎡;三亞從10000元/㎡，漲到20000以上。

　　三亞鳳凰島的公寓開售，一次性付款，起價8萬元/㎡，最高賣到15.8元/㎡。而當時北京的房價只有25000元/㎡。

　　在國家統計局公布的2010年1月份70個大中城市房價數據中，海口和三亞的價格增速均位於全國前列，增長幅度接近30%。

　　2010年的海南，各大樓盤的營銷中心裏，都擠滿了來自浙江、東北、山西、北京、深圳的投資客。他們雙眼赤紅，喘著粗氣，懷揣一個暴富的夢。

　　有的樓盤還只有一張圖紙，剩下的未來圖景全靠銷售編，照樣清盤。有的樓盤，一張房票，能賣到100萬。這像極了十幾年前的瘋狂景象。

　　這次，樓市的泡沫依然沒有挺住!2013年，海南泡沫再度破裂。

　　海南整體房價，以接近腰斬的慘烈，被直接打回原形。10萬元/㎡的鳳凰島，一路跌到了45000元/㎡。而在2009年下半年至2011年初高潮時殺入的投資客，據當時的中介人員稱，“大多數人已經深度套牢”。

　　03

　　當下――海南記住“教訓了嗎?”

　　海南是個被格外“眷顧”的地方。2018年，在建省30周年這天，海南迎來了第三次機遇――自由貿易港。

　　發展未行，房價先動，這簡直是中國城市發展的特色。

　　政策出台後，看房的客戶一波又一波，很多銷售半夜都還在機場接機。有樓盤直接坐地起價，政策出台當天房價直接上漲3000元/㎡。

　　幾周前，《海南自由貿易港建設總體方案》終於正式發布，被媒體和專家解讀為“開放力度前所未有”。

　　“之前一直低迷的樓市立馬火起來了。”海南當地的朋友告訴小白菜，“政策下發後的首個周末，島外的購房者大量湧入，匆忙看房，匆忙交款，海口樓市再次成為各路資金拼搶的主戰場。身邊的朋友都說，快點買房吧。”

　　不過海南省委書記劉賜貴很快就對海南房地產市場“撂下狠話”：

　　乍一看，大家肯定是覺得，海南這次似乎真的是吸取了之前兩次“泡沫破裂”的教訓。但仔細看看這兩年海南所謂的“去地產化”政策，就會覺得怎么越看越不對勁呢?

　　海南樓市政策的調整，起自2017年。當時，中央第四環境保護督察組要求，海南省要堅守生態紅線，遏制房地產過度開發和海水養殖無序發展對海域岸線的生態破壞。 隨後，海南對房地產政策進行了全面調整。

　　在2017年底那一輪調整中，海南出台政策宣布了四大舉措：

　　1、全省海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用於開發商品住宅;

　　2、嚴禁以發展其他產業，建設產業園區、特色小鎮、美麗鄉村等各種名義變相開發商品住宅;

　　3、嚴禁以產權式酒店名義變相開發商品住宅，停止產權式酒店項目規劃報建審批;

　　4、停止批准套型建築面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設。

　　到了2018年，隨著中央在海南設立全島自貿區、自貿港政策的明確，海南又出台了新一輪大招。這些大招包括：

　　1、全島限購，非本省戶籍居民家庭限購1套住房，本省戶籍居民家庭新購買第2套及以上住房政策收緊;

　　2、外地人購房首付比例不得低於70%;

　　3、如果在三亞、海口、瓊海等城市購買，你必須提供一名家庭成員“在海南省累計60個月”的社保證明或者個稅證明，而且你買的房子(全省范圍內)“自獲得產權證之日起5年內”禁止轉讓(其中禁售5年也包括擁有海南戶籍的購房者)。

　　4、“五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣”建設的商品住宅，外地人不能買。

　　這些政策還只是停留在需求端，供給端的手段就更狠了!

　　在過去幾年裏，海南還多次實行“兩個暫停”政策：一是暫停批地，二是對有地的房地產商暫停批件。

　　與此同時，還開始了一輪“閑置土地回收”風暴。根據一份閑置土地清單，海南閑置土地共計1100餘宗，總面積88950餘畝，這些閑置土地面積相當於海南近6年土地出讓面積總和。

　　這一系列強調控措施的最終結果，是大幅減少了建設用地，尤其是可以向島外人士銷售的住宅、公寓等房屋的建設用地。

　　這就意味著，未來海南的庫存會越來越少，但是自貿港的利好政策和人才政策又在不斷的創造新的需求。

　　小白菜我真的是有點看不明白了，你說海南對房地產的態度到底是什么，大家覺得呢?

　　其實海南樓市還有很多更細節的東西可以聊，小白菜將會在之後的文章中跟大家一起深入海南的房地產市場。

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