中國房企“出海”模式升級 裸地開發成香餑餑

　　激烈的國內地產市場競爭、走低的地產投資回報率，驅使中國房地產企業積極“出海”。在收購一系列成熟物業作為進軍海外市場的“敲門磚”後，中國房地產企業開始向海外地產開發(俗稱“裸地”開發)的模式轉型。

　　全球最大的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕9日以美國為例披露數據稱，2013年中國資本進行美國地產開發的總金額僅為3.33億美元，而該數據在2014年時已爆發式增長為9.54億美元，增幅高達186%。

　　近年來，出於分散投資、規避投資風險的考慮，中國投資者開始將投資方向聚焦到海外。隨著大量資金湧入海外門戶城市，當地優良物業的價格漲幅已經超於預期，未來的上漲空間受到了大幅度的壓縮，投資回報率也已較前幾年逐步回落。

　　此外，海外投資的浪潮也使得優良物業的選擇范圍開始縮小，直接購買成熟物業的海外投資模式已經開始顯現出一定的弊端。在這種背景下，海外“裸地”開發模式走入大眾視野。

　　仍以美國為例，2014年的美國加州數據顯示，購買加州核心地段成熟商業物業的投資回報率僅為3%到9%，而買地開發商業項目的投資回報率則高達30%。可以預見，高回報率將進一步驅動投資者海外買地開發的熱情。

　　比如近日引起業界關注的萬達海外項目，投資方式已從之前的投資成熟物業轉變為舊樓改造、買地開發等方式。

　　不過，高回報往往伴隨著高風險。世邦魏理仕策略顧問部中國區資深董事王淳認為，房地產開發具有極強的地方性差異，中國房地產企業在籌備海外開發項目前期，應系統考慮地方政策、法律、稅收、競爭等方面與中國的差異。

　　目前，中國房企進入海外的地產開發模式，多數是在複制國內原有的開發模式及相關經驗的基礎上進行的。然而現實的情況卻是，不同國家的資金要求、開發周期、市場情況及消費者購買習慣都各不相同。

　　對此，業界人士表示，成功的海外地產開發模式須得到市場及消費者的認同。因此，在開發前期，應聘請當地有經驗的顧問團隊全程服務，並隨時跟蹤區域內競爭項目，找准項目的市場定位，才能提高市場競爭力，降低後期營銷壓力。深入研究當地市場特征，因地制宜才能使地產開發及銷售策略行之有效。