葉檀：房地產冬天遠未到來 一線城市高端住宅銷售旺

　　房地產投資進入下降周期，並不意味著冬天的到來。

　　國家統計局公布的今年1到9月全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，今年前三季度全國房地產開發投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，但增速比1-8月份回落0.9個百分點，房企投資意願繼續回落。值得一提的是，1-9月份，房地產開發企業土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%;土地成交價款4916億元，同比降幅達到27.5%。1-9月，房地產開發投資額累計人民幣7.054萬億元，同比上漲僅2.6%，為2009年2月以來最低水平。

　　全國房地產市場分化嚴重，總體而言，前三季度房地產開發企業土地購置面積僅為1.59億平方米，較去年同期2.08億平方米明顯減少。

　　一線城市高价地頻出，三四線城市開發商拿地、投資意願下降，消化周期拉長。中國指數研究院指數研究總監白彥軍表示，現在一線城市的土地庫存不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多。瑞信的數據印證了這一點，一線城市庫存10個月左右，二線城市大約18個月左右，三線城市20多個月。

　　上述數據不提支撐房地產市場牛市，但房地產銷售確實出現了小高峰。國家統計局公布的數據顯示，今年前三季度，商品房銷售面積累計8.29億平方米，較去年同期增長1.79億平方米;銷售均價達到人民幣每平方米6,844元，同比上漲7.2%，這使得商品房銷售額同比上漲15.3%，達到5.675萬億元人民幣。

　　尤其是一線城市與核心城市，高端住宅銷售暢旺。北京剛需集中在郊區，《每日經濟新聞》轉引亞豪機構統計數據顯示，前三季度北京五環以內僅成交商品住宅(不含保障房與自住房)4923套，占全部成交的比重不足十分之一，五、六環之間成交占比高達57%。由於地價高企，更多項目入市高端化，購房人群"被高端"。

　　中原地產統計數據顯示，2015年截至10月20日，北京成交的頂豪數量已達到182套，這一成交量超過曆史總和。同時，北京商品房住宅進入頂豪化，預計未來售價預期在10萬元/平方米的項目在2016年將接近50個，目前已經入市的項目接近25個。

　　房地產投資意願不強，但銷售不錯，銷售總量上升，原因在於貨幣的恐慌與貪婪。

　　房貸政策發生了變化，刺激了房地產消費。9月30日，中國人民銀行、銀監會聯合發布通知，明確在不實施"限購"措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。這是今年中國政府在房貸政策方面做出的第四次調整。

　　自2014年11月以來，央行多次下調人民幣存貸款利率，五年期貸款利率已累計下調140個基點降至5.15%，為過去25年以來最低水平。以廣州為例，去年9月廣州首套房貸基准利率為6.55%，今年下降到5.15%。以30年等額本息計算，6.55%的利率總額為1，287，295.48元，調低後總額利率總額為965，694.41元，下降了25%，這是個驚人的降幅。

　　另一方面，隨著貨幣寬松，土地與商品房價格上升，從數據看，銷售額大於銷售面積。1到9月，全國商品房銷售面積為82908萬平方米，同比增長7.5%;銷售額為56745億元，同比增長15.3%。這說明，價格的漲幅高於面積漲幅，考慮到一些中西部小城市並沒有漲，在東部城市以及中西部核心城市的上漲幅度就更是驚人。這也反證了寬松的貨幣部分流入房地產市場，推高了資產品價格。

　　房地產繁榮不可持續，但大蕭條未必會馬上到來，只要貨幣繼續寬松，低迷的實體經濟無法吸納，資金就會流入房地產與股市等虛擬市場，這是不以為的意志為轉移的。政府當然可以擠壓房地產市場，但那意味著債務危機的爆發，孰輕孰重，不難衡量。

　　房地產在貪婪與恐懼中，在預期明確的上升城市，還會上升。