二手房放盤需要“三證齊全” 嚴禁房產中介偏幫一方

廣州市四個政府部門聯合開展房地産中介市場檢查，旨在讓市場更健康發展。不符合“三證”要求的房源要下架。

房地産調控席卷各地，二手房市場也在整頓之列。據市房地産中介協會人士透露，目前廣州市房地産中介市場檢查主要由廣州市住建委、市規土委、市發改委、市工商局四個政府部門聯合開展。該協會對此發布了《關于規範房源信息發布的通知》、《關于規範房地産中介服務收費工作通知》、《房地産中介機構經營場所公示信息說明》等通知規範，並在11月1日發出通知，請各會員單位對照文件內容主動開展自查自糾工作，引導會員同行自律，規範從業。各大中介企業紛紛響應，據鏈家滿堂紅透露，該公司已將不符合“三證”要求的房源從門店櫥窗及鏈家網下架，目前滿足“三證”要求的盤源已有8000多套。據記者此前了解，鏈家滿堂紅盤源數目達數萬套，核查“三證”工作依然任重道遠。

最近占據杭州市場40%份額的我愛我家因經紀人截留租客過百萬租金的事件東窗事發，杭州市住保房管局就向杭州我愛我家房地産經紀有限公司下達《責令限期整改通知書》，要求其對下屬員工違法侵占客戶租金問題進行限期整改，調查整改期間暫停該公司及其下屬所有分公司的網上簽約資格。據記者了解，今年7月廣州競宇金融因在居中代理中偏幫業主一方，未經買家同意就撤銷網簽合同，被廣州市住建委暫停網簽資格半年。業界人士表示，涉及客戶資金以及違反居間交易的做法是中介“大忌”。我愛我家和競宇按揭被暫停網簽資格，短時間的經濟損失不在話下，對公司最大的影響來自于商譽下降以及消費者的失信。

放盤要“三證齊全” 假“水牌”銷聲匿迹

近期廣州二手房中介門店“水牌”消失之謎主要來源于市房地産協會對會員單位發出的《關于規範房源信息發布的通知》，根據該通知，業主到中介放盤必須“三證”齊全，也就是說必須具備以下資料：1.房屋出售／出租委托合同；2.出示房産證原件／複印件；3.出示房主身份證原件／複印件。

近年互聯網房産電商崛起，網絡放盤有別于中介門店的水牌，但互聯網電商並非中介市場整頓的“法外之地”，在市房地産中介協會發出的《通知》中特別注明——中介機構發布的房源信息應當真實、全面、准確，在門店、網站等不同渠道發布的同一房源信息應當一致。此外，市民買賣房屋後一直持續收到騷擾電話，很大一個原因在于盤源信息未被下撤。爲此，中介協會在《通知》中指出：房屋信息發布後出現成交（注：簽訂房屋買賣或租賃合同）、當事人撤銷委托或者委托期限屆滿等情形的，中介機構應當在2個工作日內將房源信息從門店、網站等各個發布渠道撤除。

業主放盤，以前一個電話即可搞掂，如今必須要到門店且出示有關證件才算放盤成功。市房地産中介協會人士表示，電話放盤的方式存在著一定的缺陷：如中介在對房屋的自然狀態（如結構、面積、樓齡、限制轉移情況等）不了解的情況下，帶客看樓，實際上可能會浪費客戶的時間。如中介公司無法核驗房源與業主的真實性，也可能給購房人帶來某些潛在的風險。另外，業主放盤簽訂書面委托時，可以把只接受一次性付款的客戶，或只接受商業貸款的客戶等需求落實到放盤協議中，避免與不符合其條件的潛在客戶的溝通。

規範性檢查 不影響市場供需

年底通常是置業高峰，部分房産經紀擔心這次市場整頓有可能影響市場成交。市中介協會人士表示，此次對房地産中介市場的檢查，更多的是對中介執業服務的規範性的檢查，不影響市場供需關系。該協會透露，今年10月廣州市二手住宅交易市場中介促成的簽約面積爲104.96萬平方米，與9月基本持平，天河、海珠、番禺等多個熱門區域的成交開始出現下滑，市場整頓及全國政策風向有所收緊對于市場主體的心理會有一定影響，但更關鍵是因爲“金九”旺季期間消化了一波客源盤源，促使現時交易達成時間延長。而簽約面積同比去年上漲136.94%，一方面，去年10月成交並不暢旺，導致基數較低，漲幅較大；另一方面，2016年以來整體成交較2015年活躍。

警示一：

涉及客戶資金勿掉以輕心

據了解，杭州我愛我家經紀被發現侵占租客租金，主要是以低房租長租期的方式進行的，一方面經紀和租客簽訂的租房合同，租金比市場價低，同時要求租客付較長時間的租金；另一方面，僞造另一方正常租金，將正常租金支付周期的協議交給公司，對中間差額進行截留。據了解，爲保證不被公司發現，直至事發前，該經紀人都在按時繳納租金。比如一套月租金3000元的房子，他可能以月租2000元租給租客，因爲租金便宜，他會跟租客要一年租金，然後再給公司虛假合同，他仍會以3000元/月、按季度支付的方式交給公司9000元，這樣，他從中就截留了1.5萬元。

據媒體報道，目前針對涉案人員，公安機關已介入調查處理。住保房管局市場監管處工作人員表示，此次事件暴露出我愛我家對內部人員管理、交易租賃流程中都存在一定問題和漏洞，調查期間暫停杭州我愛我家及其下屬所有分公司的網上簽約資格。杭州市相關政府部門表示，接下來將加大二手房市場的整頓力度，對違法違規行爲的處罰措施包括罰款、暫停或取消公司網簽備案資格、取消經紀人執業資格、通過房地産經紀行業管理服務平台記入行業黑名單並公開曝光等。同時，對情節嚴重的，堅決清出市場和行業；對涉及犯罪的，一律移交公安機關追究刑事責任。

衛士按揭負責人鄭大源表示，非常贊同杭州相關政府部門開出暫停網簽的“罰單”，因爲客戶資金不可挪用是中介服務的根本。他提醒買賣雙方，交割樓款、定金最好直接交收，並保留收據和轉賬憑證。

警示二：

中介偏幫一方 難辭其咎

今年7月，廣州市住房和城鄉建設委員會發出《關于暫停使用存量房網上交易系統的通知》。《通知》顯示，廣州競宇金融服務有限公司在2016年3月21日，通過存量房網上交易系統協助業主徐某、鄭某與買方戴某、潘某簽署了位于海珠區怡正街某房屋的存量房買賣合同。5月31日，競宇公司未經買方戴某、潘某同意，擅自通過存量房網上交易系統辦理了該房屋網簽合同撤下手續，且表示該網簽合同原件已無法查到。

《通知》指出，競宇公司上述行爲違反了《廣州市存量房網上交易系統使用承諾書》第十二條第七項、第十一項承諾遵守的義務。廣州市住建委依照《廣州市存量房網上交易系統使用承諾書》第十三條的規定，對競宇公司作出責令整改、誠信扣分、行爲公示以及暫停使用存量房網上交易系統 6個月的處理。市中介協會依據《廣州市房地産中介信用評價指標》規定，決定給予競宇公司信用積分10分扣分的自律懲戒，並予以公示。

據一位業界人士分析，競宇的做法極爲罕見，作爲居間代理的中介方，無論買賣雙方發生什麽糾紛，都應從中協調並由雙方解決問題，在未征得買賣雙方同意之前，絕不會單方撤銷網簽合同。經中介簽訂的二手房網簽合同，與“手拉手”自助交易的網簽不一樣，後者必須在網簽後7天內打印合同方可鎖定盤源，且超限不進行遞件交易，網簽合同也會取消；中介簽訂的網簽合同，除非由中介進行撤銷，否則該盤源會無限期“鎖盤”，不得交易。從競宇的做法來看，明顯是偏幫業主一方，有違居間代理的中立原則。