樓市因城施策調控再收緊 業內分析後續分化延續

熱點樓市政策再收緊

2016年12月以來，部分熱點城市樓市調控政策不斷加碼，既有在限購方面出台措施，也有在限貸方面繼續收緊。比如，濟南市規定本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭限購1套住房。嘉興市在市區范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

在限貸上，天津市明確要求，職工家庭申請個人住房公積金貸款購買首套自有住房的，應支付不低於所購住房價款30%的首付款；購買第二套自有住房的，應支付不低於所購住房價款50%的首付款。珠海市強調，有一套住房相應購房貸款未結清但公積金貸款已結清，再次申請個人住房公積金貸款購買普通住房的最低首付比例為40%；對擁有兩套及以上住房的職工家庭，暫停發放個人住房公積金貸款。

政策收緊的影響在二手房市場表現得更明顯。以北京地區為樣本，某數據研究中心監控顯示，相較2016年元旦假期網簽量，2017年元旦假期網簽量有所增加，主要是借助於2016年12月31日較高的成交量，但假期的1月1日、1月2日成交量不敵2016年同期。2017年1月1日、2日二手房共簽約47套，其中住宅28套，而2016年1月1日、2日二手房共簽約50套，其中住宅48套。

另據房產中介透露，自2017年1月1日起，北京地區首套房貸利率優惠也將從此前的8.3、8.5折調整至9折。莫尼塔研究報告顯示，不少受訪銀行表示，對個人住房貸款的投放已放緩，消費貸反而有所增加。銀行對於不同城市的住房貸款政策有區別，以上海為代表的大城市和以合肥為代表漲幅較大的二線城市，房地產調控政策趨緊，銀行放貸審核也更嚴格，降低了個貸需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房貸利率優惠收緊會使貸款節奏有所節制，從而帶動市場交易下滑。同時，信貸規模下滑對房地產價格穩定有積極作用。另外，從商業銀行角度看，2017年信貸規模和2016年相比要實現同比負增長，因此商業銀行在2017年初就采取了收緊做法。

中原地產研究報告指出，此輪調控收緊主要從需求和供應兩環節同時發力，需求端措施主要是采取限購、限貸，以抑制部分需求入市；供應端措施則是從市場銷售、土地供給角度出發，短期內限制新房入市價格，中長期則通過增加後市潛在供應量的同時配合地價，以平緩市場漲價預期。

仍有相機抉擇空間

目前看來，2017年限購政策仍會持續。明源房地產研究院副院長劉策表示，在全國范圍，未來限購的城市將會是有房價上漲壓力的省會城市。

嚴躍進認為，未來樓市調控主要圍繞三方面：其一，圍繞郊區和市場進行分類調控；其二，針對本地人和外地人進行調控；其三，針對一手房和二手房進行調控。這些調控均會根據各地實際情況進行。外地人買首套房可能仍被允許，第二套的情況則要根據各地房價上漲情況和庫存情況判斷。

業內人士表示，後續城市的調控會根據城市之間的漲幅來排序，包括重慶、蘭州、昆明、南寧、大連、汕頭等，都有可能因房價漲幅過快受到管控。值得注意的是，近期太原市房價出現略微抬頭跡象。不過，針對部分城市，可能只會對市中心進行調控。

同時，2017年房地產分化格局將持續。中國指數研究院報告指出，房價上漲壓力大的熱點城市采取適當的調控手段，需求端差別化信貸政策將繼續發揮重要作用，限購、稅收手段也將延續，以促進市場平穩健康發展。

中原地產首席分析師張大偉表示，第三輪房地產調控風暴雖到目前只在上海市實施，這是第一個城市提及全面恢複2014年“9·30”政策之前的認房又認貸。預計後續包括其他一線城市及漲幅較快的二線城市，都有可能恢複認房又認貸政策。第三輪政策已從前兩輪的主要影響投資，到開始全面約束改善需求，因此預計影響較大。