李一戈：盤活住宅租賃市場 可以減輕買賣市場的壓力

作為整個房地產市場重要組成部分的住宅租賃，長期被忽視了。過去10多年，我們談到房地產調控，以為就是調控買賣，而很少想到，如果盤活了租賃市場，可以減輕買賣市場的壓力。因為，租賃也是一種供應。

擁有一套自己的住房，也就是千方百計買房，幾乎是一種集體無意識。我無意挑戰這種強大的文化，但在買得起房之前，通過租賃市場解決住房問題，至少不失為一種值得考慮的途徑。前提是，住宅租賃市場是規范、有序的。

長期以來，住宅租賃市場是以散租為主，也就是居民個人將自己的房子對外出租。當然，一般會通過中介機構。2016年中央經濟工作會議提出，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。這被業內解讀為，中央鼓勵發展長租公寓。

隨著房價和地價的大幅上漲，一線和二線熱點城市的公租公寓市場，必須解決兩個問題，一是土地成本，二是資金成本。推進住宅租賃市場的Reits試點，是化解投資資金壓力的重要舉措。但這一塊討論多年，進展緩慢，目前看尚需時日。

大城市的地價那么高，如果讓住宅租賃投資機構從公開市場舉牌競拍土地，很不現實。即使搶到了，從租售比看，60年也難以收回成本。據說北京需要100年。這就是為什么去年底幾家地產商競拍到地塊後，政府要求全部持有，大家普遍表示“算不來賬”的原因。

最近有兩個城市的政策動向，值得注意。

廣東省政府官網日前正式發布《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，明確鼓勵住房租賃消費，並出台一系列優惠措施。允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。

商改住用於租賃，水電氣執行民用價格，這是一個重大的政策突破。不少城市都有一些閑置或半閑置的老舊廠房，如果能改建為住宅用於出租，無疑是長租公寓最佳供應來源。基本不存在土地成本的問題，資金成本主要是改建投入。新的投資方與廠房產權單位約定好分成即可很快實施。當然，廠房改建需要履行相關報批程序。我個人希望，房價較高的城市如深圳廣州珠海東莞等，在符合城市總體規劃的前提下，區一級政府能夠快速放行。

但廠房改建有個客觀問題。現在的地價那么高，企業很難抵擋直接賣地的誘惑。老舊廠房的位置都不錯，賣地可一次性回籠大批資金，無論是用於工廠遷建還是員工補償，都是一筆好生意。這需要地方政府下決心，統籌推進。