易憲容：警惕泡沫擠向三四線城市 否則房價漲勢難減

 剛過去的3月份見證了三四十個城市加碼樓市調控的熱鬧場景。筆者認真觀察後發現，這次調控或可分為兩類：一類是按今年政府工作報告“遏制熱點城市房價過快上漲”的要求行事;另一類雖也指向這個目標，但在客觀效果上可能適得其反，變成房地產銷售的“饑餓營銷”。

前一類是以北京為代表的一二線熱點城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等。以這次北京調控政策為例，其主要工具是限購限貸。限購早就有了，重點在限貸上。過去限貸是以是否在京有過購房貸款來衡量，但這次則指向全國，凡是做過各類型住房貸款的都算有過貸款記錄。

如此一來，投機者既無能力也沒意願進入市場，因為融資杠杆已降到無利可圖的水平，進入房地產市場風險明顯。更重要的是，如果投機炒作者不再進入住房市場，那么北京的住房銷售將出現急劇下跌。在這種情況下，盡管早進入的住房持有者並不情願降價售出手中住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機炒作者更不敢入市，而且房地產市場預期也可能在這種市場僵持中出現逆轉。不過，這些政策是否能遏制房地產泡沫仍不確定，需要新的調控政策跟進。

當然，還有一個因素要考慮進來，那就是開發商手中還掌握著之前拍下的大量土地。還是以北京為例，如果這些土地得到開發，將增加20萬套住房供給。這也會對房地產市場帶來巨大影響。

另一類是在北京出台政策之前，已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策。這些城市大多處於2016年熱點城市的周邊。從這些城市出台的政策看，很多都是規定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限於在本地沒有持有住房即可，至於在外地購買多少套不算入統計范圍。

也就是說，這類調控政策雖然意在調控房價，但客觀上卻給投機者留下空子。如果一個炒房者在這個城市可買一套，在另一個城市還能再買一套，則其仍能輕易同時持有多套住房。如此一來，這些城市的房地產市場就可能出現“你只能買一套”的饑餓營銷效應，房價上漲勢頭難以遏制。

可見，新一輪的房地產調控可能會加劇市場分化：一邊是一二線熱點城市住房銷售冷卻下來，投機炒作在短期內得到遏制;另一邊是一些三四線城市可能出現銷售火爆場面，房地產泡沫向這些城市蔓延。為此，一些地方的房地產調控政策應更加均衡周全，盡量防止這種情況發生。