房地産中介門店關閉背後 行業整頓是其初現主要原因

　　此輪中介行業普遍關店的原因主要是政策因素，如“3·17”調控政策、學區房、商辦房、治理開牆打洞等。

　　按照慣常規律，房地産市場周期調整帶來的往往是成交量下行，繼而引起行業變化。對于“靠天吃飯”的房地産中介行業，在每輪周期內最常見的現象是市場下行時采取關店措施優化資源。

　　與以往市場自發調整不同的是，伴隨北京市“3·17”嚴厲調控政策，中介行業率先迎來一輪監管整頓。自3月18日實施樓市新政後，北京市住建委執法部門嚴查房地産中介市場，懲治問題房地産中介機構。3月22日，公開消息稱，在新政實施的5天裏，北京市住建委已對138個房地産中介機構門店進行了檢查，11家違規中介被關停。

　　行業整頓使得中介行業率先迎來第一輪關店潮。針對關店消息，某大型中介機構近期發表聲明稱，公司近期主動開展了全面合規整治工作，以優化店面資源配置，加強所有店面管理和規範，截至目前，已累計關閉近87家門店，其中開牆打洞34家，學區9家，商辦44家。另外，21世紀經濟報道記者了解到，其他中介也因市場整頓原因關閉了一些門店，但關閉主因多因行業整頓所致。

　　政策因素主導

　　與往年調控不同，本輪調控的一大特點爲，不論開發商還是中介行業，都在遭遇前所未有的行業整頓，而這是中介關店潮初現的主要原因。

　　21世紀經濟報道記者梳理了自3月17日以來，北京市住建委對中介行業的整頓方向。其中主要包括存異地經營、無照經營等違法違規行爲;隨後，北京市繼續重點查處違規代理“天價學區房”和商住樓等行爲，發布虛假房源及價格信息，參與炒房、哄擡房價等違法違規行爲。

　　3月26日，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。在這份公告中，北京市嚴格限制商業、辦公屬性的項目，銷售對象應當爲企業;對于已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。但個人購買應當符合下列條件：1.名下在京無住房和商辦類房産記錄的;2.申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

　　值得注意的是，這份《公告》要求，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。中介機構不得以任何方式宣傳規劃用途爲商辦類的房屋可以用于居住，對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

　　有媒體報道，北京市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了鏈家網、我愛我家網、房 天下網等15家發布房源信息的網站，對網站發布虛假房源信息、違規代理房地産經紀業務等違法違規行爲提出規範要求，各網站必須在4月12日24時前撤下明顯存在違規信息的房源。

　　針對違規房源信息情況，北京市住建委提出自查整改要求，要求各網站要對發布的房源信息進行審查，于4月12日24時前撤下明顯存在違規信息的房源，如包含“升值潛力無限”、“商住兩用”、“學區房”、“買一層送一層”、“全款收房”等虛假宣傳詞彙的房源信息。同時，各網站嚴格按照《房地産經紀管理辦法》第十四條規定，發布房源必須以房地産經紀公司名義發布，不得以“獨立經紀人”個人名義發布，必須撤下所有違規發布的房屋銷售、房屋租賃信息。

　　21世紀經濟報道記者翻閱這些房源發布網站發現，學區房、商住兩用房均已不見蹤影。以中弘北京像素爲例，該小區主要房屋類型爲商住兩用房，目前在各大網站已悉數消失。另外，21世紀經濟報道記者走訪中弘北京像素小區發現，該小區周邊五六家中介門店目前都已關閉，一家名做恒洋地産的中介已經改爲便利店。

　　中介會否洗牌?

　　市場更關心的是，伴隨史上最嚴厲調控，中介行業會否因成交量下行而帶來調整?

　　鏈家研究院的數據顯示，“3·17調控”政策出台的7周時間裏，鏈家成交量出現7連降，其中，4月第四周，鏈家成交量僅爲調控前高峰水平的11%，鏈家整個4月共成交3145套，環比下降77%。目前，帶看水平僅爲調控前高峰的38%。據統計，僅四月份一個月，鏈家成交數量就下降了七成。

　　另外，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年第18周(5月1日-5月7日)，北京全市二手住宅共網簽1798套，環比第17周下降60.8%，七日的網簽量分別爲10套、262套、400套、463套、564套、58套、41套，日均網簽量不足300套。

　　21世紀經濟報道記者在走訪中也發現，不少中介人士表示，自3月17日調控以來，他們還尚未有成交，目前工作主要以處理違約糾紛爲主。不少中介從市場繁榮期忙碌的狀態恢複至清閑。

　　21世紀經濟報道記者在走訪中朝陽北路一帶還發現，一些大型中介在中介費方面也有所松動。一家大型中介人員表示，“中介費他和同事們目前都是2.7%個點，但如果可以誠心要買，我可以幫忙申請打折。”據了解，這家中介曾經在中介費折扣方面管理非常嚴格，幾乎沒有談判空間。

　　中原地産分析師張大偉認爲，中介公司目前出現了小部分關閉門店的現象，主要原因是政府整治街鋪，整頓過去的開牆打洞，另外對違規代理商住項目及學區房的門店也有關停。這也體現了這一輪調控政策的力度。因調整期剛剛度過1個月，大規模行業關店現象還未出現。但嚴格執行政策6-9個月後，不排除大規模關店的可能性。

　　另一位不願意透露姓名的中介人士也表示，目前房地産市場的確低迷，可能會導致經紀行業規模萎縮，但不會短期內驟然縮減。他認爲，當前關店行爲更多是行業整頓要求和優化，不過，從較長周期來看，經紀人行業會迎來洗牌。