三季度房地產投資增速下降 2017年銷售規模或創新高

　　在多輪政策調控下，未來數月房地產相關數據走勢並不樂觀。

　　多家機構分析認為，在去庫存的政策要求下，過去幾年，熱點城市的庫存已降至低位。因此，隨著今年以來土地供應規模的加大，其帶動的投資規模也迅速擴大。這也導致今年房地產投資增速高於去年同期。

　　但樓市調控越來越常態化，其覆蓋的區域也不斷擴大。多數分析人士認為，未來數月間，房地產投資、銷售、房企資金來源等指標的增速仍將維持下滑態勢，很難有年末翹尾的可能。但銷售仍然有望最終維持正增長，並使得今年成為史上銷售規模最大的年份。

　　投資增速將下降

　　雖然本輪樓市回暖始於2015年年末，但這一趨勢似乎直到今年才真正傳導到投資端。統計局的數據顯示，2015年和2016年，全國房地產投資增速分別為1.0%和6.9%。進入2017年，該數據繼續攀高，到4月達到9.3%(累計增速，下同)，創下自2015年3月以來的最高值。隨後，房地產投資增速逐步下滑，但在7月和8月，仍然穩定在7.9%的水平上。

　　這種情況與今年的調控態勢似乎並不相符。3月以來，北京率先出台調控政策，超過40個熱點城市隨後也出台調控措施，力度空前。到9月，新一輪調控政策襲來，中西部城市和大量三四線城市加入調控隊伍。由於2016年已有數輪政策出台，效果疊加後，目前的調控力度已是名副其實的“史上最嚴”。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，在上述情況下，房地產投資增速仍能維持相對高位，有一定的曆史原因。

　　在供應端，過去幾年，政府部門主動收縮了土地供應規模。加之市場預期不甚明朗，交易規模也呈下降趨勢。根據統計局的數據，2014年至2016年，房地產企業的購置土地面積連續三年維持負增長，進入2017年才出現正增長。

　　在需求端，2016年迎來創曆史紀錄的銷售“大年”，到2017年，這種勢頭仍然保持。

　　此消彼長之下，很多熱點城市的庫存已降至低位。根據易居克而瑞的一份報告，截至今年8月底，80個城市新建商品住宅庫存總量已降至4年前的水平，80城市的新房去化周期僅為10.2個月。

　　“庫存規模的大幅縮減，使得房地產企業有了加大投資的動力。”嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，“今年以來，房企在熱點城市拿地和開工的積極性明顯提高，加之三四線城市棚改發力，使得房地產投資維持在相對較高的增速。”

　　對於近期房地產投資投資增速出現收窄的情況，他認為，這和購地的最高峰已經過去有關。但由於有著強勁的支撐，房地產開發投資增速不會快速收窄，預計年底會維持在5%以上。

　　光大證券則有著另一套估算邏輯。該機構認為，根據土地購置費計入地產投資的計算方式，使土地出讓價格傳導至地產投資有一年左右的延遲(約11-12個月)。由於去年年末的土地價格已被明顯控制，預計未來房地產投資增速將加速下滑。

　　光大證券預測，今年前三季度地產全國房地產投資額約8萬億元，同比增長7.2%左右。全年地產投資額約10.8萬億元，同比增長5.1%左右。

　　明後兩年房企迎償債高峰

　　投資規模高增速，從另一個角度也反映出房企“不差錢”的現實。但隨著資金端的收緊，這種情況也在逐漸改變。

　　統計局的數據顯示，今年1-8月，房地產企業到位資金增速為9.0%，今年年內的高點出現在3月，為11.5%。而在2016年的大部分時間裏，該指標都維持在15%以上。

　　嚴躍進認為，這兩年房企的資金面並不緊張。一方面得益於此前的寬松融資環境，使得企業得以大量低息融資，並置換舊債;另一方面則來自於銷售回款。但他同時表示，隨著融資政策的收緊，不排除明年下半年出現一波資金緊張的局面。

　　大部分業內人士也持有類似的觀點，即根據房企的債務結構來估算，償債高峰期將在明後兩年出現。業內人士估算，到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億;2019年額度則達到4700億。

　　在銷售方面，業界的判斷也較為一致。中原地產指出，2017年中國房地產市場銷售面積與銷售額均將超過2016年，再次刷新曆史紀錄。

　　今年前8月，全國房地產銷售面積同比增速為12.7%，銷售額增速為17.2%。而在年初，這兩個指標分別為25.1%和26.0%。分析人士指出，若按照現有的下滑速度，到年底該指標仍能保持正增長，並創下曆史新高。