樓市調控政策頻繁下發 供給端調控發力引入租賃市場

　　與往年相比，今年的樓市調控手段不僅越發嚴厲，呈現出環環相扣的局面。首先在需求端通過限購、限貸、限售來抑制投資投機性需求，其次在供給端加快土地供應節奏和力度，並且大力發展住房租賃市場，堅持“房子是用來住的”理念。與此同時，一輪又一輪的樓市整治更是劍指捂盤惜售、捆綁搭售等違規行為，為房地產市場平穩健康發展進一步掃清障礙。

　　安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產權住房等公共住房建設的持續推進，可以預料的到，長效機制的構建會更加完善。總的來說，今年以來的各項調控措施更多的是著眼於未來，將長效機制的建設落實。對於構建階梯型消費、解決高房價問題真正發揮了作用。

　　調控政策頻繁下發

　　扭轉房價看漲預期

　　今年以來，樓市調控政策的嚴厲程度與密集度超過了以往任何一年。據中原地產研究中心統計數據，截至12月13日，全國有近110個城市與部門(縣級以上)發布有關房地產的調控政策超過250次。

　　深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，在今年的樓市調控中，最大的不同就是調控力度史無前例，同時調控手段開始涉及到長效機制，比如根據房價和銷售波動情況設置“預警函”，適時啟動問責;再者，調控目標不動搖且十分明確，並且呈現出不斷“打補丁”、補漏洞的情形。

　　從調控效果上看，也確實取得了較為喜人的變化。據國家統計局發布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，在環比數據上，一線城市已經保持了連續三個月的環比下跌。而從同比數據上看，一二三線城市總體出現增幅收窄的態勢。

　　事實上，自今年5月份開始，上海和北京房價就已呈現環比“零增長”，而同月的深圳房價則表現為環比下跌;到了8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是出現33個月以來的房價集體停漲;隨後在9月份，上海房價出現同比下跌，10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平，重點城市房地產市場呈現集體降溫。

　　李宇嘉認為，當前樓市調控效果已十分明顯，除一二線城市房價同比漲幅連續回落外，三四線樓市的庫存也降至2012年以來的新低。預計在樓市調控目標不動搖、力度不放松，不能喘氣歇腳的背景下，以及金融去杠杆和樓市信貸資金持續緊縮的共同影響下，2018年商品房市場銷售規模將有所下滑，同時房價也會在現有的基本上再次微幅回調。

　　供給端調控發力

　　引入住房租賃市場

　　若說今年樓市調控中還有一個最大的不同，那一定是非住房租賃市場莫屬，因為以往總是被“忽略”的租賃市場在今年得到了明顯的政策青睞。

　　先是5月份住建部下發我國第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規——《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》;隨後，住建部等九部委在7月份印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，其中南京、杭州、成都、北京等地已正式推出住房租賃交易服務平台;8月份，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點;此後，各地聞風而動，頻頻出台鼓勵發展住房租賃市場的各項政策措施。

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，與“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施相比，大力發展和規范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規律的柔性手段。在當前情況下推進“租購並舉”不僅可以擴大住房供給、盤活閑置用地，還可以發揮長效機制的作用，可以說一舉兩得。

　　值得關注的是，12月8日召開的中共中央政治局會議將“加快住房制度改革和長效機制建設”列為2018年要著力抓好的重點工作之一，並強調要“力爭取得明顯成效”。

　　對此，嚴躍進分析認為，此次會議提到的加快住房制度改革，應該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是指福利分房制度到商品房住房制度的變革，而當下提出的房改，也許是意味著租賃市場發展將受到明顯重視，同時對於住房開發和銷售等方面或有新調整。