土地市場分化加速成不爭事實 房企“搶地”意愿明顯

　　今年以來，土地市場分化加速已成不爭事實。在樓市調控已進入深水區，去庫存已取得階段性效果的時候，一些一線城市土地成交低迷，部分二三四線城市土地成交量、成交金額卻不斷刷新紀錄。造成這種情況的原因究竟是什么?不同城市對推地節奏控制的考量在哪里?

　　不少城市發布了城市發展總體規劃，并開始嚴格控制新增建設用地，城市更新的背后，土地供需矛盾也日益突出。如何平衡供需難題?上海(樓盤)給出了案例，在城市建設用地“控總量”的同時，調整不同類型土地的用地結構，來破解城市發展面臨的土地約束問題。而對于房地產企業而言，面對城市土地冷熱不均的現狀，“分城而論、細致深入”或是更好的選擇。

　　供地，一直被視為樓市風云的“前情表”，每逢樓市調控更是如此。在當前調控分城而論的趨勢下，各城的土地供求狀況、房企參與熱情也大不相同。

　　《每日經濟新聞》整理多維度數據即發現，今年以來，土地市場分化加速。在樓市調控進入深水區、去庫存取得階段性效果的時候，各地的不同政策也產生了不同的市場效應，一些一線城市土地成交低迷，部分二三四線城市卻在土地成交量、成交金額上不斷刷新紀錄。

　　在這種情況下，城市土地部門、房企，應該有怎樣的供地和拿地考量?

　　城市土地冷熱不均

　　大部分城市都有土地供應的長期規劃，不少城市對于年度土地供應都有明顯指標要求。但一個年度內的推地節奏，則受制于市場因素等多方面影響，這也給目前各城市土地市場截然不同的表現，創造了可能。

　　來自中指院數據就顯示，2018年5月，全國出讓金排名前二十城市成交總額為1482億元，同比上漲30%。但各級城市冷熱差異明顯。

　　一線城市今年5月土地供應環比縮水過半，成交土地31宗(面積106萬平方米)，環比減少49%，同比減少25%，出讓金環比縮水超七成。

　　其中，北京(樓盤)由于限價房、共有產權房等政策影響，今年土地市場供應量與成交量明顯減少，5月甚至出現零成交。深圳(樓盤)的住宅用地更是一地難求，商業和工業用地已成市場主力。

　　二線城市如杭州(樓盤)的宅地供應量減少逾三成，且連續三個月呈下滑趨勢。

　　與之相對的是，三四線城市土地供求量環比走高，樓面均價環比增逾兩成，土地出讓金為1654億元，環比增加66%，同比增加64%。

　　業內人士表示，出現這樣的情況，主要是因為一二線城市普遍存在地價高的問題，加之限價的影響。

　　業內人士表示，一線城市的土地成交低迷和目前市場降溫有著直接關系。一是城市的一二手房價格不斷下探，導致房企對于未來的預期變得更為謹慎;二是限價影響，房企獲利空間被收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。

　　也是由于房企心理預期的不同，部分二線城市土地出現火熱場面，尤其是一些經濟實力較強、人口集聚力強的城市，在“搶人”政策之下，房企看到了購買力帶來的市場信心;在三四線城市，受到“去庫存”及“棚改”政策的影響，企業的“搶地”意愿明顯。

　　但當一線城市土地“涼涼”，部分二線城市和四五線城市土地火熱的時候，地方政府則需要做一道平衡題——如何在供地減少的環境下，保證土地收入;如何在地市火熱的時候，控制好土地溢價率。

　　上海的做法或值得一看。據了解，近年來，上海供應土地價格抬升。根據《上海市城市總體規劃(2017~2035年)》，建設用地總規模不超過3200平方公里，上海建設用地增量只有40~50平方公里左右，未來將加大存量用地挖潛力度。但隨著土地價格抬升，拆遷難度加大，舊改盤活存量用地空間有限，同時又要兼顧拆遷安置、租賃房等保障性住房，會進一步加劇土地資源稀缺。土地價格持續抬升，導致市場“慢周轉”。

　　另一方面，2017年，上海大規模推出“招掛復合”的拍賣方式，進一步提高拿地門檻，優勢房企獲取土地的機會較大。

　　數據顯示，2016~2017年項目拿地到銷售的時間明顯長于往年。中長期來看，上海土地市場“寸土寸金”，房企獲取土地難度加大，一旦在上海獲得土地，勢必導致房企轉向做“利潤”，放棄沖“規模”，而一旦要做利潤，勢必“慢周轉”。

　　如何踩準時機拿地?

　　而對于企業來說，面對冷熱不均的現狀，“分城而論、細致深入”或是更好的選擇。