房貸收緊開發商回款難度變大 以價換量或將成為趨勢

　　受滯後、價格、預期三個因素影響，今年前兩個月，全國房地產開發投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%。

　　克而瑞房地產研究中心總監楊科偉稱，今年前兩個月全國房地產開發投資額超預期增長，創下兩年以來新高，與2017年穩步下行的態勢形成了鮮明對比。這主要是基於去年銷售情況良好、土地購置相對充足，普遍存在“補庫存”的強烈沖動，加快存量項目和新開工項目開發進度，也為開發投資的回升提供了動力。目前來看，2018年樓市調控主基調基本已定，在嚴密的調控政策下，多數房企基本都已明確了自身的發展策略，並逐步找到了投資銷售的應對之道，因而開發投資額實現了穩步上升。

　　上海易居研究院研究員王夢雯指出，從今年1月份至2月份房地產投資額同比增幅來看，雖然住宅投資同比增長12.3%，但辦公投資和商業營業用房投資卻同比分別下降0.2%和4.8%。可見，住宅庫存回歸合理區間後，部分城市開始增加供給，而商辦物業由於庫存較高，投資依舊乏力。整體來看，進入2018年，預計全國房地產開發投資將保持小幅增長態勢，年底同比增幅回落至4%左右。

　　值得關注的是，雖然前兩個月全國房地產開發投資增速上漲較快，但房地產開發企業的到位資金卻僅為23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。

　　“房地產開發投資同比增幅超過企業到位資金同比增幅5.1個百分點，已經形成剪刀差。因此從後續來看，隨著資金環境趨緊，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發商資金面或將出現變盤，部分企業促銷回籠資金的壓力進一步加大。”王夢雯如是說。

　　增加購房成本

　　幾乎所有主流城市的銀行均不同程度上調了房貸利率，據了解，目前的房貸利率在10%~20%左右。

　　目前北京大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基准上浮5%~10%，除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產房貸利率的主流水平。

　　而在上海，融360監測的上海地區30家銀行中，首套房按揭貸款利率共13家銀行執行基准利率上浮，其中最高的1家上浮20%。

　　在深圳，包括南洋銀行、平安銀行、郵儲銀行等都暫停了房貸業務。

　　二線城市濟南同樣出現了這樣的情況，節後濟南各大銀行先後調整房貸利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小銀行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。

　　房貸持續“定向加息”，貸款買房的實際成本越來越高。即便如此，房貸額度從年初就吃緊，多數銀行一個月才放款一次。

　　成都的放款速度更慢。“我們放款速度通常是45天，很多額度還批不出來，這也間接拉高了購房成本。”一位成都建設銀行客戶經理說。據了解，成都大部分銀行房貸利率都在基准利率基礎上上浮10%~15%。

　　無錫一位房地產人士表示，無錫主流銀行首套房房貸基准利率上浮15%，最高有上浮至20%。

　　不難發現，首套房購房貸款利率上浮成為全國房地產市場普遍現象。

　　以100萬貸款還款25年為例，如果基准利率每月需要還款5307元，如果是按照目前普遍上浮10%計算每月需要還款6075元。

　　事實上，房貸的發放速度直接影響了購房者的購房意願和開發商的回款，銀行的上調將在一定程度上讓市場進一步降溫。

　　“我最近計劃看房，發現按揭貸款的難度越來越大，房貸利率也非常高，感覺並不是最好的買房時機。”一位成都購房者餘文婷稱。

開發商回款難度變大

　　收緊房貸，對於房企的回款影響也非常明顯。

　　“收款難度越來越大，我們的考核越來越嚴。”上述開發商人士表示。

　　易居中國CEO丁祖昱認為，房企今年應該重視現金流，重視應用金融手段來對應周期變化。