房貸收緊開發商回款難度變大 以價換量或將成為趨勢

　　“房貸是影響房價走勢的重要指標之一，收緊的房貸疊加房地產調控政策，對約束房價上漲、抑制‘炒房’的作用更為明顯。”中原地產首席分析師張大偉指出。

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，對於當前市場來說，貸款政策收緊是必然的，無論是可貸資金的規模變動，還是銀行本身防范金融風險等角度，都會在此類貸款方面有所收緊。

　　“對於房貸市場來說，上浮的做法，多少是會對房地產交易形成利空的影響的。但是若嚴格來說，類似影響也還不是最主要的。當前市場的政策中，首付比例政策是最關鍵的，而上浮所增加的利息，相對來說不是主要的壓力來源。所以信號意義反而更強，即銀根收緊對房地產市場的影響是比較大的。”嚴躍進告訴記者。

　　融360分析，一旦更多銀行開始暫停房抵貸，市場上的流動性會驟然緊張，將進一步打擊投資炒房客的炒房熱情。

　　張大偉認為，持續上漲的貸款利率，對於市場來說，年貸款額度繼續吃緊，貸款利率繼續上升，將進一步影響市場信心，交易量將開始縮小。

　　開發商促銷或成趨勢

　　第一財經記者梳理發現，超過50家公司提出了千億銷售目標。

　　丁祖昱認為，今年TOP30都將進入千億規模。這意味著，很多公司將有更多的貨值推出，銷售壓力將進一步增加。

　　以時代地產、越秀地產為例，今年目標均為500億出頭，但兩家公司高管在業績發布會上表示，短期有沖千億計劃，所以貨量充足，今年預計去化率會下降，而市場也會因為資金面的緊張達到房價平穩的效果。

　　福晟集團董事兼福晟地產集團執行總裁郭國強表示，福晟2020年目標實現保底銷售規模1300億，行業排名至前30位。

　　未來三年，福晟將在2018年做實產品線及體系的搭建，2019年做深城市的占有率和區域的深耕，2020年做強產業鏈的完整的打造，實現由地產、商業、建築和金融的四輪驅動。

　　規模之路的競爭下，每家閩系房企都不斷給自己加碼。泰禾集團董事長黃其森不久前就曾對外表示，泰禾2018年計劃銷售額2000億，較2017年有100%的增長。

　　不過，規模的競爭使得每家企業選擇較高的杠杆，風險開始不斷增加。福晟地產集團執行總裁吳繼紅曾認為，高負債問題是不可避免的階段性問題，解決之道在於高周轉一定要彌補掉高負債的風險，“另外還要看資產是不是優質，如果資產沒有估值偏離的風險，則階段性高負債企業是可以承受的。”

　　來自上海中原的數據顯示，2017年房地產債權融資規模3481億，融資平均成本5.9%。而2016年房地產債權融資規模11283億，融資平均成本5.7%。

　　債權融資越來越難，作為資金密集型行業，饑渴的房企只能尋找其他辦法進行融資。而從目前銀行和信托人士處了解，房企今年在銀行獲取額度幾乎困難，融資成本還將增加。

　　“目前看價格其實很難有突破，估計未來保證現金流，大家都會考慮提前出貨。”一位開發商人士說。

    （房掌櫃整理來自證券日報、第一財經日報）