受滯後、價格、預期三個因素影響,今年前兩個月,全國房地產開發投資10831億元,同比名義增長9.9%,增速比去年全年提高2.9個百分點。其中,住宅投資7379億元,增長12.3%。
克而瑞房地產研究中心總監楊科偉稱,今年前兩個月全國房地產開發投資額超預期增長,創下兩年以來新高,與2017年穩步下行的態勢形成了鮮明對比。這主要是基於去年銷售情況良好、土地購置相對充足,普遍存在“補庫存”的強烈沖動,加快存量項目和新開工項目開發進度,也為開發投資的回升提供了動力。目前來看,2018年樓市調控主基調基本已定,在嚴密的調控政策下,多數房企基本都已明確了自身的發展策略,並逐步找到了投資銷售的應對之道,因而開發投資額實現了穩步上升。
上海易居研究院研究員王夢雯指出,從今年1月份至2月份房地產投資額同比增幅來看,雖然住宅投資同比增長12.3%,但辦公投資和商業營業用房投資卻同比分別下降0.2%和4.8%。可見,住宅庫存回歸合理區間後,部分城市開始增加供給,而商辦物業由於庫存較高,投資依舊乏力。整體來看,進入2018年,預計全國房地產開發投資將保持小幅增長態勢,年底同比增幅回落至4%左右。
值得關注的是,雖然前兩個月全國房地產開發投資增速上漲較快,但房地產開發企業的到位資金卻僅為23988億元,同比增長4.8%,增速比去年全年回落3.4個百分點。
“房地產開發投資同比增幅超過企業到位資金同比增幅5.1個百分點,已經形成剪刀差。因此從後續來看,隨著資金環境趨緊,銷售下行加劇了房企的資金壓力,開發商資金面或將出現變盤,部分企業促銷回籠資金的壓力進一步加大。”王夢雯如是說。
增加購房成本
幾乎所有主流城市的銀行均不同程度上調了房貸利率,據了解,目前的房貸利率在10%~20%左右。
目前北京大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基准上浮5%~10%,除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外,上浮10%逐漸成為北京房地產房貸利率的主流水平。
而在上海,融360監測的上海地區30家銀行中,首套房按揭貸款利率共13家銀行執行基准利率上浮,其中最高的1家上浮20%。
在深圳,包括南洋銀行、平安銀行、郵儲銀行等都暫停了房貸業務。
二線城市濟南同樣出現了這樣的情況,節後濟南各大銀行先後調整房貸利率折扣,四大行首套房最低上浮1.1倍,二套房至少上浮1.2倍。部分中小銀行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。
房貸持續“定向加息”,貸款買房的實際成本越來越高。即便如此,房貸額度從年初就吃緊,多數銀行一個月才放款一次。
成都的放款速度更慢。“我們放款速度通常是45天,很多額度還批不出來,這也間接拉高了購房成本。”一位成都建設銀行客戶經理說。據了解,成都大部分銀行房貸利率都在基准利率基礎上上浮10%~15%。
無錫一位房地產人士表示,無錫主流銀行首套房房貸基准利率上浮15%,最高有上浮至20%。
不難發現,首套房購房貸款利率上浮成為全國房地產市場普遍現象。
以100萬貸款還款25年為例,如果基准利率每月需要還款5307元,如果是按照目前普遍上浮10%計算每月需要還款6075元。
事實上,房貸的發放速度直接影響了購房者的購房意願和開發商的回款,銀行的上調將在一定程度上讓市場進一步降溫。
“我最近計劃看房,發現按揭貸款的難度越來越大,房貸利率也非常高,感覺並不是最好的買房時機。”一位成都購房者餘文婷稱。
開發商回款難度變大
收緊房貸,對於房企的回款影響也非常明顯。
“收款難度越來越大,我們的考核越來越嚴。”上述開發商人士表示。
易居中國CEO丁祖昱認為,房企今年應該重視現金流,重視應用金融手段來對應周期變化。
2022-02-15 09:52
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