全國房地產市場將會回歸平穩 差別化定向調控漸明晰

　　19日，國家統計局發布2018年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2月份，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定態勢。其中，一線城市新建商品住宅與二手住宅銷售價格環比降幅雙雙擴大。

　　對此，業內人士表示，雖然2017年出現了年底翹尾行情,但在2018年年初兩個月房價漲幅出現回落。隨著房價環比增幅逐漸回落，同比增幅也將穩中有降，全國樓市也將會回歸平穩。

　　房價環比增幅連續兩個月回落

　　易居研究院根據國家統計局數據，對70個大中城市住宅銷售價格進行算術平均,計算得知,2月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為 0.2%,和1月份的0.3%相比略有下降,環比增幅連續2月回落，房價已經告別了快速上漲的階段。

　　對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，2月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格延續總體穩定態勢，12個城市環比下降，降幅在0.1至0.6個百分點之間;鄭州和成都2個城市持平;天津微漲0.1%。從同比看，有9個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.3至2.5個百分點之間;成都持平。

　　上海易居房地產研究院研究員賴勤表示，2018年1月和2月,房價漲幅出現回落,保持在“合理”區間,並且即將進入偏冷區間。一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比紛紛下調。2月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均繼續下降，降幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.1%;二手住宅銷售價格漲幅連續17個月回落，本月繼續回落0.6個百分點。

　　值得一提的是，從二手房價格的同比數據來看，北京同比下跌4.6%，南京同比下跌1.7%，鄭州和廈門則分別同比下跌0.9%和0.4%。“這意味著，北京、南京、鄭州、廈門4個城市二手房價格跌回一年前。”

　　中西部和東北地區的城市繼續成為領跑者，無論環比還是同比，領漲的城市均位於這些區域。

　　這種分化的局面持續已久。業內認為，由於樓市調控政策出台的時序和力度不同，房地產市場的分化局面也日益明顯。

　　大部分機構認為，“分化”仍將是未來房價變化的主要特征，但不必對三四線城市的房價上漲過於擔心。3月19日，住建部部長王蒙徽在人民大會堂“部長通道”答記者問時指出，當前房地產市場主要有兩個特點：一是房價過快上漲勢頭得到有效抑制;二是房地產市場預期有所變化。

　　其中，預期變化被理解為投資投機情緒漸弱，這是由“房住不炒”的調控思路帶來的結果。因此，隨著樓市調控保持延續性和穩定性，未來的房地產市場有趨於平穩的動力，房價走勢也將趨於穩定。

　　區域分化顯著

　　近幾個月來，15個熱點城市的房價表現趨於平穩。今年2月，有12個城市的新房價格出現環比下降，2個持平，僅天津一個城市環比微漲0.1%。

　　同比來看，9個城市的新房價格降至去年同期以下，1個持平，5個微漲。深圳成為跌幅最大的熱點城市，跌幅為2.5%，廈門則以2.2%成為漲幅最高者。

　　上述熱點城市中，絕大多數城市位於中東部地區。由於經濟發展水平較高、人口流入規模大等原因，曾在2016年經曆了房價的較大幅度上漲。

　　與此同時，這些城市又是樓市調控政策出台最早、力度最大的區域，其市場也率先出現調整。根據官方的統計，2017年以來，上述熱點城市的房價總體保持環比微跌的局面，同比變化則經曆了由漲到跌的過程，並持續至今。

　　去年以來市場表現較好的中西部和東北地區，房價則出現相對較快的上漲。這種局面延續至2018年。

　　今年2月，70個大中城市中，新房價格環比漲幅超過(含)1.0%的城市有四個，分別為南充、烏魯木齊、大連、徐州，其中南充以1.7%的漲幅位居榜首。同比漲幅超過10%的城市有八個，分別為北海、沈陽、昆明、西安、貴陽、南充、哈爾濱、大連，其中北海以12.2%的漲幅居首。

　　自2017年以來，中西部和東北地區的城市一直占據著房價漲幅榜的前幾位。中原地產首席分析師張大偉認為，一方面，在去庫存的指導思想下，這些區域成為近期以來的市場熱點。另一方面，這些區域的樓市調控政策出台較晚、力度不大，對房價的抑制作用也相對較小。

　　北京某房企人士表示，在納入國家統計局口徑的70個大中城市之外，一些中小城市的房價漲幅可謂驚人。該企業進駐的山東南部某四線城市，去年一年的房價漲幅接近50%。按照該人士的說法，貨幣化安置下的大規模棚戶區改造成為推動該市房價上漲的主因，另一個原因則是該市未出台任何房地產調控措施。

　　綜合來看，2月70個大中城市的新房價格環比平均上漲0.25%，漲幅持續兩個月縮小，這被認為是春節假期因素導致市場相對冷清所致。但由於去年同期基數較低，70城市新房價格平均同比上漲5.77%，漲幅達到去年四季度以來的新高。

　　回調跡象出現

　　由於經濟體量、樓市調控政策、人口流動趨勢等的不同，房價的分化仍被認為是未來的趨勢。但大部分機構認為，中西部、東北區域，以及廣大三四線城市的房價並不會一直上漲。

　　根據國家統計局此前發布的數據，截至今年2月末，全國商品房待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當。這也意味著，去庫存進程已經告一段落，三四線樓市的後續動力存在疑問。

　　作為三四線樓市另一個重要推手的棚戶區改造，提法上也有微調。今年的政府工作報告雖然提出580萬套的目標，但並未像過去幾年那樣提及貨幣化安置。3月19日，王蒙徽在“部長通道”上也專門回答了關於棚改的問題，同樣未提及貨幣化安置。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，這說明監管層對貨幣化安置引發的房價上漲已有所注意，未來可能不會鼓勵此類做法。由此，三四線城市的房價可能無法得到足夠的支撐。

　　事實上，隨著房地產調控政策的進一步擴圍，70個大中城市中的最高房價環比漲幅，已經從去年二季度的3%以上，降至2%以下。近幾個月來，昆明、貴陽等西部中心城市的房價漲幅也已明顯回落。

　　相比之下，熱點城市的房價則出現回調跡象。我愛我家集團副總裁胡景暉表示，15個熱點城市的新房價格總體呈下降趨勢，但二手房價格下降的勢頭明顯不如新房。其中，廣州、深圳、天津、杭州、武漢、成都等六個城市的二手房價格還出現環比上漲。

　　當前，二手房交易在熱點城市中已占據半數以上比重，加之定價靈活、對市場反應敏感，因此二手房市場往往被視為“風向標”。有分析人士指出，經過長期的調控壓抑後，這些城市的需求開始智筢尫牛?績r也出現回調的動力。

　　熱點城市和非熱點城市的房價趨勢雖然不同，卻都被認為是向合理的區間調整。這也是長期樓市調控帶來的結果。

　　未來堅持調控目標不動搖

　　19日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，一年來，在地方政府的大力支持下，堅持分類調控，因城因地施策，房地產市場總體保持平穩咝小７康禺a價格或者房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制，房地產市場的預期出現了積極變化。

　　王蒙徽表示，堅持調控目標不動搖，力度不放松，保持政策的連續性和穩定性，特別是要進一步夯實地方政府的主體責任。

　　“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。”王蒙徽表示，2018年將加快推進棚戶區的改造，以及大力推進公租房的建設，特別是在公租房的建設中要把外來人口、外來務工人員、城市的無房戶，包括年輕的教師、醫生、環衛工人等等這些群體，納入到公租房的保障體系。

　　對於未來住房解決辦法，王蒙徽近日表示，共有產權住房是未來無房戶實現居者有其屋的一種渠道。“它首先是政府主導提供的，另外它是提供給無房戶的。第三個，就是它比市場價要低。”

　　“我們現在支持北京和上海開始試點，其實有些城市已經都開始做了，包括現在很多城市搞的叫作‘人才房’，其實有相當一部分都是共有產權住房。”王蒙徽說。

　　而另一方面，大力推進租賃住房的建設，培育住房租賃市場，成立國有租賃公司，建服務平台。王蒙徽透露，現階段12個試點城市已成立51家國有租賃公司，所有的試點城市都已經建了政府主導的租賃住房的交易和管理服務的平台。以廣東為例，比如你們家有房子，建行可以跟你簽個協議，你把這房子租給建行三年五年，建行再去出租，因為國有租賃企業是可以保證市場的公平咦鳎?蛘哒f這是國有企業一個很重要的社會責任。

　　差別化定向調控漸明晰

　　劉建偉表示，調控顯效的很大原因是，各地因地制宜、因城施策，繼續實行分類調控，保持政策的穩定性和連續性。

　　近日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局發布《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優先選房操作規程(試行)》征求意見的公告。公告顯示，在武漢市無自有住房、符合住房限購政策規定以及自此次購房之日起前三年內無住房交易記錄的意向購房家庭可優先選擇預售備案價低於18000元/平方米、面積低於120平方米的新建商品住房項目。

　　公告要求，開發企業應將項目中新建商品住房項目中符合條件的准售房源，采取公證搖號方式隨機選取不少於40%的比例(含40%)納入優先選房范圍。該文件的有效期為兩年。

　　據了解，武漢曾在2月份就開展了首套剛需購房家庭優先選房試點工作。武漢市房管局相關負責人表示，武漢部分區域住房供應不足、剛需群體購房難、“一房難求”等問題仍較為突出。此次試點，是武漢落實全國住房城鄉建設工作會議“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”要求的重要舉措，將進一步推動武漢房地產市場形成針對各類需求實行差別化調控政策的新格局。

　　瀘州方面，將於27日執行的“規范管理促進房地產業健康發展的實施細則”指出，實行地價房價局部調控。對中心城區熱點區域的地塊，需要采取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的，由住建部門會同國土資源部門、規劃部門提出方案，並列入土地出讓方案報市政府批准後執行。

　　細則還指出，加大對房地產開發項目超容積率規劃源頭治理，杜絕超標准規劃設計贈送面積(不計產權的面積)。

　　在此背景下，對於未來房地產市場走向，賴勤認為，在“房住不炒”的大背景下,調控政策將保持連續性和穩定性,疊加信貸收緊的因素,預計3月房價增幅將繼續回落，進入“偏冷”區間。

    （房掌櫃整理來自經濟參考報、21世紀經濟報道）