國企加快布局長租公寓市場 農民房華麗變身人才公寓

　　曆經一年多的改造，深圳福田區水圍村的29棟居民統建樓(俗稱“農民房”)有了新名——水圍檸盟人才公寓。原本髒亂差、存在嚴重消防安全隱患的“農民房”，如今變成了青春時尚、相對安全的長租公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向區內重點企業和社會組織配租。

　　政府出資、國企改造、村股份公司籌房，政企村三方合力，探索出了一條城中村綜合整治的新路徑，將“農民房”改造為長租公寓，不僅為解決曆史遺留下來的“農民房”消防安全問題提供了新思路，也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

　　“農民房”華麗變身人才公寓

　　走進水圍檸盟人才公寓，除了較窄的樓間距還在提醒著記者這裏曾是“城中村”外，已找不到“農民房”的痕跡。鮮豔的橙色、綠色、黃色、藍色……讓這29棟樓在水圍村格外顯眼。

　　水圍檸盟人才公寓總建築面積約15472平方米，共有504套公寓，戶型設計靈活，面積從16.5至32.5平方米不等。每戶公寓均帶有獨立衛生間，配套基本的家具與電器。樓與樓之間加建的空中連廊，將29棟樓連成了一個整體，新裝的7台電梯，讓人省去了爬樓的疲憊。

　　深圳市屬國企深業集團有限公司(以下簡稱“深業集團”)的下屬公司深業置地有限公司(以下簡稱“深業置地”)負責水圍檸盟人才公寓改造和運營。該項目也是深業集團長租公寓市場布局中首個投入運營的項目。

　　深業集團認為，對於長租公寓這一生命周期長、服務對象廣的產品來說，發展商的開發能力固然重要，但要保證自持項目的長期穩健發展，更重要的是後期強大而持續的運營管理能力。

　　為了給租戶更好的體驗，深業置地在運營服務上有很多貼心設計。公寓服務以自助、共享、社交為特色，租戶可以在公寓APP內一鍵預約房間清潔、搬家、家電維修、衣服幹洗等有償服務。公寓還配備多種公共活動空間，包括社區客廳、社區廚房、餐廳、健身房、茶室、閱讀室、洗衣房等，還提供雨傘、打印機、洗衣機等共享設備。此外，公寓管理團隊還會定期組織各類社區活動，為初來深圳的青年學生與人才營造一個“家”的氛圍。

　　記者從深圳市福田區住房和建設局了解到，目前水圍檸盟人才公寓504套公寓均已完成配租，待商業部分改造完成後，租戶即可入住。

　　水圍檸盟人才公寓是首個納入政府住房保障體系的城中村改造項目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點項目。

　　2016年，福田區政府結合人才住房建設需要，聯合深業集團與深圳市水圍實業股份有限公司(原水圍村集體經濟繼受單位，以下簡稱“水圍股份公司”)，對水圍村29棟“農民房”進行整租改造。商業部分由水圍股份公司負責改造;住宅部分由深業集團統一向水圍股份公司承租，改造後出租給福田區政府作為人才公寓使用。

　　水圍股份公司以約73元/平方米的均價租賃29棟農民房，租金每兩年遞增6%，並在基本未加價的情況下，轉租給深業。深業對房屋進行改造後，以150元/平方米的價格租給福田區政府。福田區政府則以75元/平方米的價格對外配租。

　　據深業置地副總經理蔣朝暉介紹，整個改造項目深業共投入4000萬元，可運營8年。據估算，項目預計出現小幅虧損。“這是試點項目，主要是探索模式。這是國有企業應當承擔的社會責任。但未來再做這類型項目，還是要保持盈利。”

　　水圍股份公司總經理莊安佳說：“這次改造，確保了村民利益，但公司讓利很多。住宅部分，轉租給深業，沒有賺差價。商業改造部分還在進行，不好說能賺多少。以後再改，要更多地保障公司的利益。”

　　實際上，這一模式中，改造費用基本由政府承擔，政府每平方米向深業支付150元租金，但對外租給人才僅收75元租金，相當於每平方米補貼75元，作為政府籌集人才住房和整治消防安全隱患的成本。

　　記者采訪發現，政企村三方合力打造的城中村改造新模式得以落地，源於其很好地對接了政府籌建保障房和整治消防安全隱患、村股份公司提升社區環境、深業集團布局長租公寓市場三方面的需求。

　　國企加快布局長租公寓市場

　　深業集團作為深圳市屬國企，2016年就與深圳市住房和建設局等多個部門共同發起了“青年房卡計劃”，旨在探討新形勢下“企業出資-政府采購-專項產業扶持”的新型青年人才居住保障模式，幫助高校畢業生解決就業初期(一至三年)居住難題。而“檸盟”是深業集團為落實推進“青年房卡計劃”而打造的自主運營青年公寓品牌。

　　以“青年房卡計劃”為契機，深業集團邁出了長租公寓產品的探索之路，對政府大力提倡的“租售同權”制度進行了深入思考和實踐。2017年底，深業集團舉行了長租公寓產品分享會，並發布了深業“檸盟”“有居”“上居”“頤居”四大長租公寓產品線。