房地產年中考：房企業績兩重天 融資用途受嚴格監管

　　行業三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再刷新銷售紀錄。今年上半年，碧桂園已實現合同銷售金額4124.9億元，萬科實現3046.6億元，恒大實現合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

　　一家在港上市的房企融資負責人表示：“今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高約2~3個百分點。現在基本只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規模提升。”

　　房企融資用途受嚴格監管

　　近日市場傳出消息稱，監管層通過窗口指導收緊了對房企的融資檢查。這項排摸的主要內容，是針對公司債與票據的互還、互償。

　　此前公司債與票據之間可以互還，但按窗口指導的新規定，公司債只能還公司債、票據只能還票據。從分管領域看，公司債融資由交易所監管，票據則由銀行間市場交易商協會監管;這項檢查將由交易所和銀行間協會通過分別檢測自身相關部門展開排摸。

　　對於發放新債券，操作層面也有了新的精神：舊債到期或長租公寓，開發商才有發行新債的可能。

　　分析人士指出，窗口指導的這種操作，從源頭收緊新增發債的同時還對以舊還新用途做出明確強調，其實是對資金流量、流向的雙重規范。

　　仲量聯行市場研究部總監姚耀認為，開發商從資本市場獲得新資金的規模預計會繼續有所收縮，而對融資使用用途的規范，讓房企以舊還新的接力融資變得更加困難。

　　不只是對融資用途進行規范，在資金源頭，開發商融資的數量和規模，已經出現大范圍縮水。中止以至終止發債的房企，已經有近20家。

　　“從多個類型債券發行中止的現象中，傳達出重要的資本市場信息。按當前的市場及政策走向來看，上半年資本市場收緊融資的勢頭將在下半年延續。”姚耀表示。

　　隨著上交所7月12日一則公告，保利置業從6月19日中止發行15.14億元資產支持證券到7月12日終止，保利置業申請發行的這項購房尾款ABS融資宣告流產。

　　保利置業ABS支持證券從中止到終止還不到一個月，而在此之前已經有二十多家房企的融資處於中止狀態。

　　6月15日金融街中止了一筆50億元公司債券，合生創展等多家房企債券均遭中止。有機構統計，今年上半年共24家房企欲發行公司債1125億元，然而中止的次數則達到21次。

　　對於房企融資渠道的收緊，第一太平戴維斯中國市場研究部助理董事張琳認為，金融機構持續去杠杆，將對樓市和房企產生影響。而下半年房地產的融資形勢也不容樂觀。

　　“開發商融資渠道收緊、新增融資規模縮減的態勢，預計不會發生根本性轉變。對開發商來說，過多冀望監管層在融資政策上放水不太現實。通過加快銷售來回籠資金，保證現金流安全，應該是每一家房企排在前位的重要議題。”張琳表示。

　　資金壓力下土地市場降溫

　　如果說市場的逐步降溫對於房企的影響是緩慢呈現的，那么資金的收緊則是房企眼下的困局。

　　“今年平均融資成本至少增加2%，你看今年土地拍賣市場，就明顯冷清了很多。”旭輝集團副總裁兼財務中心總經理楊欣告訴記者。

　　從土地投資節奏看，近期的土地降溫可見一斑。今年7月，蘇州7宗經營性土地進入限時競價階段，其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。此前，蘇州土地市場曾一度火爆，如今導致多家開發商因為拿地過高一直項目滯銷。

　　在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾經的樓市“四小龍”之一合肥，讓很多地產商深陷其中。“我們在合肥的項目一直捂在手上，開盤就虧損。”一位禹洲地產內部人士告訴記者。

　　“融信的債券到期，我們也幫他們找一些中小銀行進行對接，希望城商行可以買一些債券，但是難度很大。”一位券商機構客戶經理告訴記者。

　　此前，有一些小銀行依舊在監管下進行委托貸款操作，希望幫一些地產商融資。記者了解到，即便是TOP5地產商，也通過這樣的高融資方式進行融資，具體金額超過10億。

　　“新力地產的很多項目也在尋求地產基金介入，但是我們評估後覺得銷售並不樂觀，不敢輕舉妄動。”一位地產基金從業者告訴記者。

　　根據Wind資訊此前的統計，目前A股房地產2017年淨負債率超過200%的房企分別有：泛海控股、華發股份、中南建設、金科股份、綠地控股等，H股淨負債率超過200%的房企有佳兆業。

　　根據申萬宏源的一份報告，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。