濱江集團最為典型。從2016年即開始的“拿地潮”雖然使濱江集團銷售額逐年增長,但“含金量”嚴重不足,上半年405.5億元的銷售額中,權益銷售金額僅有179.4億元。為撬動更多項目,濱江集團將項目公司股權加杠杆,大規模引入合作方,加之受地王項目拖累,上半年淨利潤遭到稀釋。
國企身份雖然給越秀地產帶來了極大融資和通過非市場化手段拿地的便利,但其自身在布局擴張、拿地和規模上卻一直是小步慢走,上半年還通過回購小量股權並表 推高業績。越秀地產“抱團”發展的趨勢較為明顯,但權益比例較低。
業內人士認為,隨著房企小股操盤、合作及代建項目不斷增多,權益占比下降將成為趨勢。如果在項目中權益占比較低的話,可能會影響上市房企的財報。因為在項目公司中沒有半數以上表決權,無法合並報表,使房企報表上的資產、利潤均會有所減少,影響上市房企的資產、利潤增速。
龍頭房企銷售回款率走低 得規模失權益
實際上,與合約銷售額、權益銷售額相比,銷售回款率是衡量房企經營能力另一一重要指標。銷售回款率越高,房企鎖定利潤的能力越強,周轉速度也越快。
縱觀TOP50上市房企銷售回款率,有16家房企銷售回款率在90%以上,有8家房企銷售回款率在80%以上,有15家房企銷售回款率在70%以上。
從碧桂園、恒大、萬科、保利四家龍頭房企的數據可以看出,除了恒大仍然保持相對穩定的95.04%的回款率外,其餘3家房企的銷售回款率均出現不同程度的下降,其中萬科A以69.62%、保利地產以68.56%的回款率上榜TOP50上市房企銷售回款率後十榜單;濱江集團也在列,只有44.24%的回款率,且只完成全年銷售目標的40%。
上市房企銷售回款率後十榜單,是房企這半年來“得規模失權益”的真實寫照。
從TOP50上市房企銷售回款率前十榜單可以看出,除了恒大和綠地控股外,其他多為奔千億的房企,如藍光發展、龍光地產、雅居樂等,銷售回款率均在95%以上,其中富力地產以98.31%奪得回款率第一。
陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌此前在接受采訪時曾說:“目前最關心的仍是現金流,要提升回款率,降低負債率。而回款率和結轉利潤的提升則來自加快項目的周轉速度。”
過去,行業過分強調規模增長的思路已經開始不合時宜。要在這個時代生存,規模與利潤一個都不能少,否則生存艱難。
(房掌櫃整理來源自上海證券報、中國房地產報)
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