銀行非標業務回暖 房地產融資又見升溫仍是“大頭”

　　武雯認為，銀行非標投資會更趨規范化發展，更重視資本收益管理。根據存量業務基礎，不同類型銀行業務策略調整側重點會有差異。對一些自營非標存量占比較高銀行，後續這部分業務增速會顯著放緩;此前本身對非標業務偏保守，在非標業務要求明確且自身資本較為充裕的銀行可能會加大這部分配置力度。“隨著資管子公司落地，銀行需進一步明確戰略定位和梳理跟銀行自身的業務聯動，在用好協同效應的同時還要充分發揮市場化優勢，需進一步探索如何拓展非本行客戶，解決在投研能力、人才隊伍、激勵機制等方面的問題。”

　　華泰證券分析人士在對比美國與中國“非標”投資差異後認為，權益類資產是廣義非標資產發展主流方向。總結美國經驗，非標作為重要資產類別，預計仍在銀行系資管機構投資范圍內。隨著多層次資本市場發展，銀行在非標投資領域的作用將有所削弱。“預計非標主要轉型方向為股權化、期限長期化和管理專業化。”

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　　企業去杠杆大周期及“房住不炒”的政策基調下，房地產開發企業融資渠道不斷被壓縮。

　　據不完全統計，今年4月以來，200多只、上千億元債券取消或推遲發行，債券融資難度增加波及房地產業。融資渠道收緊後，房企發行公司債頻繁失利。

　　與此同時，房企紛紛尋求創新型融資，其中發行ABS產品備受青睞。

　　境內外融資收緊

　　在房地產業，融資環境向來輕松的上半年，但今年卻並不樂觀。

　　據同策研究院監測統計，2018年春節過後6個月40家典型上市房企融資總額為3498億元，同比去年4335億元大幅下滑19.3%。下半年房企日子更不好過，境外發債監管趨嚴，房企承擔債務能力將越來越有限。

　　同策研究院院長助理張宏偉告訴《中國經營報》記者：“基於樓市調控背景下，目前房企的整體融資情況，除了傳統的開發貸和少量的信托，以及資產證券化以外，其他融資渠道都收縮得比較緊。”

　　今年國內已有多家房企的公司債發行受阻。僅6月，包括碧桂園、富力、合生創展、花樣年、新城控股在內約10家房企，中止了公司債發行，總計規模接近500億元;7月，美好置業集團宣布終止20億元非公開債券發行;步入8月，富力地產60億元、合生創展31億元的發債申請均被終止。

　　據克而瑞地產研究中心統計數據顯示，8月，受監測的85家房企累計融資總額為744億元，同比下降23%，環比下降7%。其中，8月融資總量最高的企業為金科集團，融資總量82.4億元，主要通過銀行貸款、信托貸款及資管公司貸款等其他非標方式進行融資。

　　國內融資渠道收緊，境內發債監管趨嚴，房企不得不尋求海外融資，但同時也將面臨過高的融資成本。今年初，包括碧桂園、時代地產、龍湖地產等多家房企發布了海外融資計劃。

　　據統計，以公司債為例，2016年國內房企境外市場發行規模約為519.55億元，2017年約為2559.5億元，2018年上半年約為1074.97億元。房企境外發債規模在2017年大幅增加，為2016年的5倍，今年上半年的發債金額約為去年的42%。

　　境外發債成為房企融資渠道的重要補充，但在加強外債風險防范的背景下，相關監管部門對境外發債的監管也趨嚴。

　　今年5月21日，國家發改委、財政部聯合印發《關於完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》(以下簡稱《通知》)，國家發改委相關負責人介紹，該《通知》出台的主要背景是已注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平台等企業外債發行規模有所增加。

　　另外，監管部門也正在積極引導規范房企境外發債資金投向。

　　安信證券認為，雖然海外債利率也有走弱的趨勢，但考慮人民幣彙率壓力，房企在境內外的融資選擇上，可能更傾向於境內。

　　易居研究院研究中心總監嚴躍進表示，對房企而言，境外融資要警惕融資成本相對偏高的風險。未來在租賃業務、棚改項目會有更多的發債機會。

　　同策研究院研究員陳朦朦也表示，房企的債務承受能力越來越有限。多家房企股權質押比例超過50%，逼近“雷區”警戒線。未來，房企可以通過尋求創新型融資，拓寬融資渠道，提高融資額度。

　　ABS融資“解渴”

　　傳統且主要融資渠道受限後，房企開始尋求新的融資方式，如資產證券化產品借助政策利好迅速擴大。