住房租賃融資“春天”有點短 房企下半場資金仍受壓

   　顧雲昌同時指出，過去在融資總額中占比較高的境外債券，也在發改委限制境外發債投資境內房地產的大背景下被逐步堵死。

　　6月28日，發改委在官網發布的文件中稱，發改委將同有關部門合理控制外債總量規模，優化外債結構，有效防范外債風險。據彭博統計，截至2019年底，中國地產企業需要償付總計774億美元的境內外到期債券。

　　與“錢荒”一同而來的，將是越來越高的融資成本。

　　據同策研究院監測顯示，在已披露的數據中，7月份融資成本最低的一筆是萬科於2018年7月26日發行的2018年度第三期超短期融資券，發行金額為30億元，利率為3.58%。此外，萬科發行的首期中期票據的票面利率也較低，為4.6%。

　　而融資成本最高的是融創中國發行的於2020年到期的4億美元的優先票據，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發行的公司債利率均超8%。

　　“在融資成本升高以及渠道減少的大背景下，回籠資金成為房地產企業的頭等大事。”顧雲昌告訴時代周報記者，包括碧桂園等頭部企業，均把回籠資金作為近段時間企業運營的首要目標。

　　高收益背後的高負債

　　盡管資金緊張而叫苦不迭，但在最近發布的上市房企的半年報中，增收又增利的現象頗惹人注目。

　　根據wind資訊統計，2018年上半年，A股135家上市房企營業收入總計高達7740億元，同比上漲24%;包括恒 大、萬科、融創、保利、華潤等前十大房企均實現利潤翻番;此外，萬通地產、廣宇發展等17家中小型企業上半年淨利潤漲幅高達200%。

　　高利潤背後，卻是高額負債。這或許能夠從萬科的半年報中一窺究竟。

　　8月20日，知名房企萬科發布半年報，2018年1-6月，該公司實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%;實現營收1059.7億元，同比增長51.8%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤91.2億元，同比增長24.9%。

　　但萬科半年報顯示，今年上半年該公司有息負債合計2269億元，持有貨幣資金1595.5億元，淨資產為1348.92億元，淨負債率為32.7%，較2017年底8.8%的淨負債率增長23.9個百分點。這些數據的變化反映出這家位於頭部的房地產企業所承受的債務壓力正在增大。

　　今年上半年，萬科實際利息支出合計56.3億元。而根據2017年的財報，萬科當年實際利息支出合計82.1億元。今年上半年的實際利息支出即已達到去年的68.57%。

　　“債務壓力增大以及銷售增加，其實都是房地產的行業集中度在不斷增加的具體體現。”顧雲昌告訴時代周報記者，今年房企銷售額的增加主要是建立在兼並收購之上的，頭部企業通過融資杠杆對中小型房企進行收購，從而使得這些頭部企業在銷售和利潤上都實現快速增長。

　　但顧雲昌同時強調，這樣高負債率的運行方式不但不可持續，還會造成房企抗風險能力大大降低。

　　實際上，萬科的淨負債率在行業內仍屬於較低水平。克而瑞地產研究數據顯示，截至2017年12月，170家房企的加權淨負債率約為88.73%。

　　“現在房地產的銷售額上升的背後，是債務的不斷上升。”鏈家研究院院長楊現領告訴時代周報記者， 高負債下的高收益難以持續。

　　事實上，2017年136家上市房企平均負債率達到79.1%，為2005年以來的最高位。2008年至今10年間，房地產行業整體負債率上升了將近20%。

　　可以預見，在各種政策的影響下，房企的資金和運營將會受到比較大的壓力。如何突圍，將成為關注點。

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　　企業去杠杆大周期及“房住不炒”的政策基調下，房地產開發企業融資渠道不斷被壓縮。

　　據不完全統計，今年4月以來，200多只、上千億元債券取消或推遲發行，債券融資難度增加波及房地產業。融資渠道收緊後，房企發行公司債頻繁失利。