張大偉說,隨著房地產調控政策的持續,貸款的緊縮,房企融資難度明顯加大。雖然目前房企因為2016年替換了部分高成本資金,資金鏈依然寬裕,但調控持續,房企資金壓力漸顯。他認為,2018年四季度,房地產企業最重要的工作將是融資。
而讓房企提前“儲糧”的原因,便是債券集中償還期即將到來。記者根據Wind資訊數據統計,四季度房企到期債券992.1億元。其中,今年10月到期額便多達417.7億元。
除了年底的難關外,對房企來說,更需注意的是2019年的償還高峰,2019年全年到期償額多達3597.3億元,同比增長近7成,其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示,由於銷售疲弱和信貸環境緊張,低評級開發商未來6到12個月的到期債務將面臨較高的再融資風險。
債務風險已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱,截至公告日,公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為55.87億元(近期公司及子公司償還了部分借款)。公司目前正在與相關債權人協商妥善的解決辦法,並且在全力籌措償債資金。
早在中期業績發布會上多家知名房企就表達了對融資的擔憂,碧桂園指出,年初就做好了收緊的准備,公司的現金餘額下降到了2000億元。據悉,碧桂園目前加權平均借貸成本為5.81%,相比2017年底上升0.59%。
日前,萬科董事會主席鬱亮的內部講話也透露出市場的現狀。“轉折點實實在在到來了。”鬱亮表示,目前集團要做的第一件事,就是戰略研討,以“活下去”為最終目標。
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在持續嚴厲的措施影響下,房地產調控進入了一個博弈平衡期,此時需要防止房價過快上漲,也防止房價大幅下跌。
國慶前後,房地產市場傳統的“金九銀十”不見蹤影。相反,從萬科高喊“活下去”,到碧桂園業主以買貴了為由“維權”,房地產降溫信號頻頻出現。房地產市場提前入冬了嗎?未必,大跌也不是政策初衷。
國家統計局數據顯示,從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看,有67個城市房價環比上漲,2個城市房價持平,只有一個城市房價下跌。也就是說,在8月前從全局來看房地產市場仍然處於微漲的狀態。
目前媒體報道的各地房價下跌消息,其中不少實際上是開發商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過,國慶期間一天只成交幾十套,甚至更少的房子,成為多個一二線城市樓市的普遍現象。
可以說今年8月份開始,各地房地產市場顯現進入平穩咝型ǖ赖男盘枴=?冢?科蠼祪r和業主維權相伴出現,發出了明確的調整信號。相比前一段時間各地頻現的搖號搶房現象,房地產市場確實正在走向理性。可以看到房地產市場正在退去高燒,回歸居住屬性。
房地產市場逐步走向理性,這與樓市調控政策不斷收緊有關。本輪調控自2016年9月30日開始,目前持續了兩年時間。
目前,各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調控政策,促使以“搖號買房”為極端表現的房地產市場正在降溫。前一段時間,部分城市樓市出現“搖號買房”為標志的搶房潮,被稱為“萬人搶房”、“抽獎買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。實際上,這只是局部、個別樓盤制造的刺激買房需求的“噱頭”。
與此同時,房地產降溫與棚改貨幣化收緊也密切相關。10月8日晚間,國常會部署推進棚戶區改造工作,明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。
為什么要如此堅決地取消貨幣化安置優惠政策?原因之一是此政策與當前調控政策的初衷相悖,需要適時做出調整。當時推出政策的初衷是去庫存,如今無論是一二線城市還是三四線城市,庫存都在大幅減少。根據《百城住宅庫存報告》顯示,全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平。
另一方面,樓市降溫也與開發商融資環境相關。今年前8月,雖然房企的銷售仍然高企,但是融資和現金流問題從年初就已凸顯。今年,房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債等,不少房企融資困難,現金流緊張。因此,降價促銷成為房企最後的殺手鐧。
9月份以來,絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。可以預見的是,下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略,積極搶收業績和回款,保障企業規模的持續增長。
在持續嚴厲的措施影響下,房地產調控進入了一個博弈平衡期,此時需要防止房價過快上漲,也防止房價大幅下跌。未來對房地產市場的判斷標准將不能單純從成交數據來衡量,而是應該看到從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”,逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制,房地產市場才能真正走向理性。
(房掌櫃整理自經濟參考報、新京報)
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