吳天海：對零售市場持保守態度 海港城表現“很難得”

　　3月5日，九龍倉置業地產投資有限公司舉辦2018年全年業績發布會。

　　九龍倉置業今年的年度業績會辦的更像是一場座談會。

　　慣常長長的主席台被替換成三把灰白色棉麻單人椅，旁邊是演講台。主席兼常務董事吳天海和手下投資關系經理吳庭欣站著完成了開場白和財務介紹。

　　總共15分鍾的講話，我們可以將它總結為一個詞：

　　海港城，海港城，海港城……

　　作為全球盈利能力最強的商場之一，海港城去年貢獻了九龍倉置業集團63%的收入、72%的營業盈利以及72%基礎淨盈利。

　　具體而言，海港城2018年錄得全年總收入(包括酒店)上升10%至118.71億港元;對應營業盈利96.78億港元，同比上升12%。營業毛利率十分可觀達到89%。

　　香港零售業在去年進入持續的複蘇期，香港本地穩定的就業和收入情況，以及人民幣升值和消費升級使訪港旅遊業增長，支持了高昂的消費意欲。香港2018年零售銷售增長達8.8%，高於不少機構的預測。

　　海港城的零售銷售額更是創下370億元的新高(即平均每日超過港幣1億元)，同比增長23.6%，數字占全香港零售銷售總額的7.7%。

　　因此，海港城商場現時的平均呎租已經上升至483港元/月，加上寫字樓及酒店部分租務同樣不俗。海港城去年為九龍倉置業產生淨現金流入超過港幣75億元。

　　高額度的現金流流入，帶來的是慷慨的派息。正如吳天海在開場白中所說：“其實說做商場，無外乎是幾個因素：一是人流;二是財流;三是現金流。”

　　其中，財流就包括，租戶的每天生意所收的現金流(對應上述每天超過1億港元的營業額)和租戶給企業的租金流。“那公司得到收入之後，扣除了開支能夠交給我們股東的回報，這對股東來說是一個非常重要的現金流。”

　　九龍倉置業去年分紅了63.76億港元，分兩次派送。2018年9月10日已經派了每股港幣1.05元，剩餘的每股1.05港元，則將在今年4月3日送達每位股東的賬戶。

　　但即便“海港城表現強勁，支持增長動力及持續派息。”這座超級購物商城過於強勁的光芒，亦同時掩蓋了九龍倉置業一些不足的地方。

　　人們提出疑問：海港城是如此優秀，它未來究竟能否維持如此的成長性?而且它對公司業績貢獻占比過大。在海港城之外，另一重要物業時代廣場的表現並不好。

　　畢竟回顧香港2018年的零售表現，它是呈現上半年增長快速下半年增長放緩的態勢。而且目前受國際大環境諸多因素影響(幣值變化波動、中美貿易摩擦等)，香港零售業的預期其實不甚明朗。

　　吳天海表示，鑒於市場大環境還有一些不利的因素，包括幣值變化波動、經濟的表現等各方面，公司對今年香港零售市場持保守的意見。其續稱：“但1月的情況已經比我們預算的稍好一些，希望接下來的11個月都能夠達到相似的成績。”其中尤其是海港城今年的表現“很難得”，該商場今年1月份的業績也同比繼續增長。匹配去年全年的增幅，“但長遠來說不會重演去年同期同比增長30%的情況。”

　　集團副主席李玉芳在談到商場續租方面就說，每年海港城都會有三分之一租約會續租。但加租方面，如海港城續租升幅要到10%，加租水平亦要10%左右，才能推動整體商場租金收入有單位數增長。

　　這目前是否能做到還要看未來一年的形勢。同時“商場是需要租戶組合的，可能租戶會在續租時希望租金持平，我們也會盡量去考慮這個情況。”

　　而在海港城耀眼數據背後，九龍倉另一個地標商場時代廣場表現卻不盡人意。

　　資料顯示，時代廣場2018年收入僅同比升1%至28.41億港元，經營溢利錄得24.79億元，同比下跌2%。

　　經營溢利下跌主要是因為，時代廣場目前仍在進行曠日持久的大規模商戶組合優化，該租戶重組計劃已經實施良久，目前還未見終結的一日。“關於時代廣場的問題……在租戶的組合上，我們會沒有止境地換，一定會換的，誰表現不好就一定會出局。”吳天海解釋。

　　他亦希望市場能給予更多耐心。因為無論時代廣場或海港城，它們的租金成本已經陸續有所改善。資料顯示，截至去年年末，在租金成本比例上，海港城改善至18%，時代廣場改善至20%。

　　這表示“當租金成本改善且持續改善時，便使得我們的租客有能力給出更多的租金，但是在時間上有需要配合的地方。”吳天海說。