吳天海：對零售市場持保守態度 海港城表現“很難得”

　　關於高鐵和港珠澳大橋的人流方面，暫時看到高鐵人流對我們是有貢獻的，實際上海港城每天都有穿梭巴士去接高鐵的客戶，有幾百人。從公司的立場來看，我們不嫌多，希望越多越好。港珠澳大橋和海港城連接比較遠，暫時看不到它對我們業績增長方面有多大的貢獻，我想還要再觀察。

　　現場提問：酒店方面的表現重回2014年的水平，主要原因是什么?會不會也是港珠澳大橋或是高鐵的開通的直接受惠?同時，你們如何看今年的酒店行業的調整?The Murray,Hong Kong酒店也營運了一段時間，目前的入住率如何?

　　吳天海：我們說達到2014年高峰是說廣東道的3間酒店，因為2014年The Murray,Hong Kong還沒開。廣東道的3間酒店的經營狀況上主要反映是入住率比2014年高了，但是整個市場包括我們的酒店的平均租金與2014年相比其實是低了，不過因為入住率高了，所以總數算下來是打平的。歸咎為幾方面：一方面是因為來香港的人流多了，第二方面是我們在市場的占有率似乎做得好了一些，也是同事的努力得來的結果。

　　今年剛剛過了兩個月，暫時看到這個成績也是滿意的，比如說過年這段時間入住率也高，希望今年能夠再創高峰。

　　至於在The Murray,Hong Kong的情形，其實去年第三季才全面營業，最初營業時人流未曾熟悉，一般新酒店通常都要預3至4年的時間才能穩定下來，所以我們暫時也還沒有達到那樣的狀況。在入住率上，第四季有71%，但是今年的目標一定是比那個數字高的。

　　現場提問：第一、剛剛吳先生說今年的反應可能會比你們的預期更好，是不是覺得這兩三年以來，今年是不是最嚴峻的一次?第二、時代廣場的租戶調整一直在進行中，還未看到終結的一天，是否可以分享一下進展情況?什么時候會有一個完結?

　　吳天海：首先，數據先行，今年1月如果說海港城的零售增長，與去年比較是上升了10%的，但是去年與前年比較是上升了30%的，這是不爭的事實，也代表了大環境的很重要的一環。

　　現在也看到全香港的零售數據也從去年年頭的樂觀到年尾的打和，趨勢是很明顯的。很幸運的是，海港城到了第四季甚至到了12月仍有10%以上的增長，直到今年1月還在持續。當然，一方面不像去年的同期上升30%那么高，但是30%其實是不可以永遠保持下去的，你說我好像沒有那么樂觀，這肯定是的，與去年同期比較是不一樣了。

　　關於時代廣場，這個問題其實有點像踢球、踢聯賽，每一年都有，不會停，所以在租戶的組合上，我們沒有止境地換，一定會換的，誰表現不好就一定會出局，這個工作是我們的租務部和管理部的同事日常要面臨的工作。

　　現場提問：今年海港城和時代廣場有多少商戶續租?另外，今年的續租租金升幅會不會也是單位數字?會不會說將來的政策是可以和商戶共渡時艱?另外，之前說過有一個目標，今年已經說了大概會低於15%還是說是什么情況?

　　吳天海：先回答第二個問題，其實對於到底負多少債，劇本已經寫好了。因為我們每年的派息就是用收租物業和酒店的基礎盈利派約65%，剩下來的35%是用來減債的，當然還有一些其他的細數如支付性開支等，但是那些不是大數，所以淨負債大家幾乎猜得到。

　　另一個元素是負債比率究竟有多少比例，這在很大程度上要看年終的物業重估的增長或者負增長到底有沒有以及有多大。過去我們沒有看到負增長的情形，但是不排除有可能。我們覺得這不是一個問題，不是說超高或者超低，是一個合理的水平的話，所以不會特別去幹預。

　　李玉芳：我們每年大約有1/3的租約是會到期續租的;加租方面，如果你看到我們有一個增長，例如海港城是10%，我們每年有1/3到期，那么我們起碼要多加10%多才能達到單位數字的增長。

　　至於是否有持平租金的情況，某些行業的租金可能變化不大，但是商場是需要租戶組合的，我們也會盡量去考慮這個情況，有些是生意做得很好的，我們也會根據生意的好壞去調整租金，所以沒有一個固定的方程式去計算租金調整的策略。

　　(房掌櫃整理來自觀點地產網、金融界)