雅居樂千億身份來之不易 拿地重心向三四線城市下沉

　　今年3月20日，定位香港太古廣場，多家房企同時召開2018年業績發布會，這裏面就有同為“華南五虎”的雅居樂和富力地產，雖然相比於老友碧桂園、恒大超過5000億元的銷售金額，小巫見大巫，但對他們來說，一個首次邁入千億門檻，創造自己的曆史，一個銷售金額取得60%的增幅，向著兩千億的目標奔跑，仍算喜事。

　　不過，2018年房地產市場風雲變幻，下行趨勢明顯，欣喜背後是艱難的前行，如同雅居樂，千億背後是銷售預期不達標、各項指標增速放緩、負債攀升、存貨快速增加。

　　預期不達標 今年下調銷售目標

　　雅居樂的這個千億身份來之不易。在2018年的前10個月的時間裏，雅居樂的單月銷售金額都未能超過百億。僅在11月和12月，雅居樂才向千億發起沖擊，單月銷售金額分別為107.8億元和136.1億元。

　　除了沖擊千億之外，雅居樂在2018年的另一項重要任務是繼續落地其“1+N”多元化戰略，環保、教育等新拓展業務的推進已然進入關鍵階段。

　　從財報數據來看，2018年，雅居樂的營業額為561.45億元，較去年增加8.8%。當中物業發展的確認銷售收入為524.88億元，較去年增長6.5%。物業發展收入與多元化業務收入的占比為93.5%及6.5%，其中多元化業務收入的占比較去年增加2.0個百分點。

　　與此同時，雅居樂也成功分拆雅生活(03319.HK)於香港聯交所主板獨立上市，實現了38.2%及24.0%的毛利率和淨利率。多元化模式似乎有所成效。

　　從土儲結構來看，雅居樂的拿地重心逐漸在向三四線城市下沉。從2017年新進入廈門、汕尾、湛江、濟南等11座城市，到2018年又新進了徐州、福州、許昌、湖州、江門等20個城市，目前雅居樂已經在全國布局65座城市，預計總建築面積達3623萬平方米。

　　數據顯示，雅居樂目前在粵港澳大灣區的土地儲備為980萬平方米，占集團土地比例的27%，土地成本在3300元/平方米左右。“目前雅居樂在大灣區的土儲貨值超過1500億，未來將加大大灣區的建設。”

　　或許是2018年在銷售業績上“棋差一招”，雅居樂對於今年的樓市判斷格外謹慎。2019年，雅居樂給自己設定的銷售目標是1130億元，僅比2018年全年銷售額上浮了10%。

　　“講真，10%的銷售目標是偏向保守了。”雅居樂集團主席兼總裁陳卓林在發布會上表示，“對於今年的市場，雅居樂的態度是審慎樂觀。在新的一年，雅居樂會保持高質量的發展，保持高純利水平。”

　　市場整體調控預期未言放松，包括中海、首創置業、九龍倉、旭輝等在內的不少房企都下調銷售目標，雅居樂也是如此。2019年，雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元，預期同比增速10%。雅居樂主席兼總裁陳卓林表示，今年10%的增幅是看市場和公司的實際情況決定的，定這個指標也是比較保守的。“在政策下，市場還是有的，我們的投資和未來的發展計劃都是審慎樂觀的。”

　　盈利增速放緩 負債攀升

　　相比於2017年雅居樂不少財務指標的大幅增長，2018年則黯淡了許多。

　　財報顯示， 2018年，雅居樂實現營業額561.45億元，同比增加8.8%，2017年同期增幅是10.6%;毛利246.74億元，同比增加19.3%，2017年增幅是67.3%;淨利潤83.58億元，同比增加23.3%，2017年增幅是122.3%;股東應占利潤71.25億元，同比增加18.3%，2017年增幅為163.8%。

　　不過，在淨利潤率與毛利率方面，雅居樂表現較好，2018年，整體毛利率及淨利潤率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點。高於同行整體水平。

　　在負債方面，2018年，雅居樂負債總額高達1754.65億元，同比增長47.2%，2015年-2017年的增速分別為-8.7%、16.3%、36.1%。2018年，雅居樂資產負債率為76.14%，與前一年同期相比上升了2.68個百分點;淨負債率也從2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。