房企尋求轉型進行多元化發展 未來估值或進一步提高

近期，房地產上市公司的年報陸續披露，可以看出房地產上市公司不再只看銷售業績，而是開始尋求轉型，進行多元化發展。

　　“對於此類年報來說，體現了調控下的企業業績分化。部分大型企業依然有較好表現，但部分已經在盈利等方面開始走下坡路了。”上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示。

　　具體來看，3月18日，房企龍頭碧桂園發布年報顯示，去年集團實現權益合同銷售金額約5018.8億元，權益合同銷售面積約5416萬平方米，增速分別為31.25%和23.06%。得益於業務的前瞻性，碧桂園提前深度布局粵港澳大灣區。地產開發主業之外，碧桂園還積極探索全產業鏈垂直整合，構建起以地產農業機器人為基本業態的多元化業務布局，不同業務之間互相支撐將產生協同效應，為企業發展增加了強大的內生動力。

　　3月19日，中國金茂公布了2018年全年業績，實現合同銷售額1280億元，同比大增85%。此外，2018年中國金茂繼續充分發揮自身在城市運營方面的經驗與優勢，在“兩驅動、兩升級”模式的城市運營過程中，物業開發、商業酒店、商務租賃、零售商業等業務也順勢而起，並帶動寫字樓、商業、酒店等多條產品線發展，為業主提供全方位美好生活服務，真正落地實現“城市運營商”的角色，為金茂賦予新的核心競爭力和發展動能，有力地推動金茂實現穩健發展。

　　“合理多元化助力房企估值提升。”克而瑞地產研究中心研究員朱一鳴分析認為，在房地產行業發展日益成熟的趨勢下，百強房企中已有三分之二涉足多元化領域。從“地產+”出發打通上下遊產業鏈，探索嘗試多元化發展或將成為提升房企估值的重要路徑。

　　朱一鳴進一步指出，從國內情況來看，以房企中估值較高的企業為例，這些企業在穩抓地產主業的同時，從商業、旅遊、特色小鎮，到物業、文教、園林等，已基本形成了一定規模的全產業鏈，在尋求新利潤增長點的同時協同房地產主業增強競爭力。

　　房地產企業多元化探索在近幾年並不鮮見。2019年1月21日，碧桂園董事局主席楊國強表示，碧桂園將在做強主業的同時轉型升級，向高科技大型綜合企業闊步邁進。未來的三個重點分別是：地產、農業、機器人。此外，萬科、遠洋等企業業態已經涵蓋住宅、長租公寓和養老等多種類型。恒大、融創中國在把持主業的同時也分別在嘗試健康、文體、汽車等業務轉型。

　　朱一鳴進一步表示，大規模房企在未來的估值有望進一步提高。隨著我國房地產行業的不斷發展，兼並重構與兩極分化的進一步加速，其行業集中度持續提升。“龍頭房企無論在拿地、融資，還是規劃布局上都有著明顯的競爭優勢，在規模效益與安全邊際的雙重護城河下，其未來發展前景與企業價值也更被市場所看好。”

　　中國國際經濟交流中心經濟研究部副研究員劉向東表示，上市房企需要告別以土地抵押為主的信貸融資，需要追求更低成本的融資渠道，而且在住宅銷售利潤率平滑走低的情況下，拓展多元化的業務，包括商業和養老等地產業務，也將會成為房企的重點。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，目前房企的轉型主要有兩個方向，一類是向主業相關或上下遊行業衍生，例如以住宅開發為主的房企，開始轉向養老地產、租賃住宅、小鎮開發、商業地產等領域拓展;另一類則是全新轉型，逐步弱化開發屬性，而轉向物流、倉儲、電子商務等和房地產無關聯的行業。

　　鴻坤地產集團品牌及市場營銷部總經理張羽晴表示，進行多元化的前提是有規模與資金的支持，而多元化背後的邏輯，則是企業由地產銷售所獲得的收入，轉向通過後端運營獲得收入。“企業在進行多元化時，要思考自身的特點與對應的路徑。”

　　未來，企業之間業務交錯更加複雜，合作大於競爭。房企雖紛紛攜重金進入，但對於新領域，借助外力或可成為穩定發展的“聰明一招”。在具體操作方式上，無論是收購IP還是嫁接資源，通過合作開辟新賽道都是最快的途徑之一。

    （房掌櫃整理來自證券日報、新華網、第一財經日報）