3月開春,北京等部分一線城市樓市回暖,但從4月的統計數據看,熱度有所下降。“小陽春”將如何演繹?“五一”小長假期間,在北京一些樓盤和中介機構可看到,購房者熱情難言高漲。
分析人士指出,眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早,預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續至年中,二線城市整體成交表現將轉好,三四線城市回調壓力大,各城市間分化也會持續加劇。未來,房價過快上漲城市調控收緊可能性加大。
一線城市“小陽春”是否依舊?
4日上午南四環某商業樓盤售樓處有4組顧客正在看房。該樓盤於去年開盤,計劃本月清盤,目前還剩幾十套住宅尚未售出,遠不及該地段前兩年開盤不久便售罄的場面。為了促銷,該樓盤五一期間也給出了讓利優惠。“5月底前交齊40%的首付,有1%的折扣。”售樓處工作人員表示。
在該樓盤附近的另一家售樓處,去年開盤的商業住宅也尚有數十套仍在待售,最新一期樓盤尚未開盤,該售樓處已給出優惠,“提前交150萬押金,可享受1%的折扣”,售樓處工作人員向正在看房的2組顧客建議。
中指研究院發布的4月中指百城價格指數報告顯示,4月份,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價漲幅較3月收窄0.04個百分點。
中原地產首席分析師張大偉指出,部分地區房地產市場在“小陽春”帶動下房價複蘇上行,但房價轉漲讓不少潛在需求轉而觀望,從而出現了成交量上漲乏力的情況。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示,4月購房者信心指數今年以來首次出現下跌,環比下跌2.4%。經紀人信心指數則維持小幅上揚,上漲0.9%。
二手房方面,張波指出,從安居客線上重點監測的67城二手房掛牌房價來看,整體環比上漲0.16%,北京二手房掛牌價格四月環比出現微下滑,由60529元/平方米降至59968元/平方米,上海出現微上漲,由49547元/平方米上漲至49576元/平方米,廣州、深圳的房價也保持著平穩狀況下的微漲跌。
北京某中介機構二手房銷售人員表示,“近期無論是成交還是咨詢都很少,比不上三月份,更無法與2017年相比。”
與此同時,貝殼研究院4月29日給出的數據顯示,從北京、上海、深圳、廣州四個一線城市二手房市場表現看,4月市場並沒有延續“小陽春”的熱度,4月,中介機構鏈家二手房實時交易量出現了20%-30%的環比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場成交乏力,環比3月下降34%。
不過部分業內人士認為,眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早。
張波稱,從58安居客線上的表現來看,一線城市“小陽春”的熱度還在持續。一線城市找房熱度4月環比微跌0.5%,分城市來看,北京、上海的找房熱度持續升溫,雙雙突破2%,廣州呈現一定程度的下滑,深圳保持相對平穩。預計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局,一二手房整體成交量有望好於去年同期,房價則保持相對穩定。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,北京二手房市場並非轉冷,4月北京二手房成交的環比下滑是3月集中釋放後的自發回落。目前剛需仍為交易主力,改善性需求鏈條尚未真正啟動。
整體而言,天風證券認為,一線城市本輪調控時間長、力度大,2019年以來,在房貸利率下降帶動下,長期壓抑的剛性需求加速釋放,銷售增速快速反彈。參考曆史規律,結合對貨幣政策的判斷,預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續1個季度左右至年中。
二線城市熱度提升 三四線將現分化格局
58安居客房產研究院首席分析師張波表示,一季度的“小陽春”行情讓樓市複蘇的節奏快於預期,4月,市場總體呈現熱度持續上升態勢。一線城市二手房保持回暖,二線城市土地市場開始升溫,土地溢價率也有抬升,各地人才政策不斷推出也在一定程度上對市場起到“催化”作用。樓市已經從年初的下探行情演化為小幅回暖,加之一季度全國經濟環境亦好於預期,樓市繼續下探的力度已明顯減弱。
根據報告,4月全國新房市場找房熱度保持平穩,環比上月微跌0.5%,其中二線城市找房熱度上漲0.2%。一線城市作為年輕人奮鬥的主要聚集地,受工作地區的影響,不少用戶開始考慮在一線城市的偏遠郊區或臨近城市購房,如北京的密雲、昌平、房山,上海的閔行、浦東,廣州的花都、南沙等地區,都成為二手房熱門的購房板塊。
展望後市,克而瑞地產研究也認為,二線城市總體成交有望保持平穩,成交表現將轉好。其中值得關注的當屬各都市圈內核心城市,該機構羅列了短期內市場可能轉好的明星城市,大體分為以下幾類:
首先,長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等城市經過了2018年的調整,市場已經逐步回歸理性,供應也逐步放量,對成交有一定的刺激作用,預計這類城市的成交量會小幅轉暖。
其次,珠三角核心二線城市,土拍市場熱度居高不下,高溢價地塊頻出,成本驅動增強了購房者對後市預期,市場回暖也在意料之中。
最後,中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等城市因人口基數較大、城市基礎配套完善,短期內市場需求依舊旺盛,熱度還將持續一段時間。而沈陽、大連、濟南等環渤海城市因成交低迷,庫存壓力相對較大,後期走勢不容樂觀。
此外,克而瑞地產研究表示,三四線城市回調壓力大,各城市間分化也會持續加劇。
改善型人群入場比例增加
50-150萬二手房需求占比近半
在房源選擇上,用戶更偏向於總價低、面積適中的房源。《報告》顯示,50-150萬的二手房需求占比達到49.6%;70-90平方米、90-120平方米面積段的也明顯更受用戶歡迎;新房市場則對兩居室、三居室的需求居高不下,三居室需求占據最高點占比高達為44%,兩居室需求占35%比緊隨其後。
隨著市場熱度提升,改善型人群的入場比例開始增加。58安居客房產研究院線上數據顯示,4月,購房者依然對1-2萬/平方米價格段房源更關注,但對5萬/平方米以上價格段房源的關注也有所上漲。在對新房的選擇上,用戶對四居室及更大房型的需求也將大大上升。
張波分析,一季度“小陽春”行情讓樓市複蘇節奏快於預期,4月市場總體熱度持續上升。一線城市二手房保持回暖,二線城市土地市場開始升溫,土地溢價率也有抬升苗頭。在此背景下,中央政治局會議再次提及房地產的信號值得關注,不排除後續政策出現微調收緊的可能性。
機構:一季度23城房價步入“過熱”區間 二季度調控收緊可能性加大
4月25日,上海易居房地產研究院發布一季度《中國百城房價報告》。報告顯示,一季度,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米,同比上漲13.1%,相比1-2月份12.0%的漲幅,一季度漲幅有所擴大。
觀察曆史數據,2018年下半年開始,全國100城年初累計房價同比漲幅持續擴大。今年2月份該漲幅略有收窄,這和春節假期效應有關。到了3月份該漲幅繼續擴大。尤其是3月份房地產成交行情還不錯、市場預期有所調整,這也使得百城房價同比漲幅繼續擴大。
報告對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類,將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區間。
統計顯示,2019年第一季度,100個城市中有23個城市步入到“房價過熱”區間,其中中山房價漲幅最大,達到61%的水平。同時,有5個城市步入到“房價過冷”區間,包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。報告指出,客觀來講,形成房價過冷現象有很多原因,比如成交項目過多集中在郊區市場、市場交易持續下滑等。
報告判斷,房價過熱城市調控收緊的可能性加大。近期監管層再度強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求。這可能意味著,二季度房價上漲過快的部分城市存在調控收緊的可能。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近期部分城市出台收緊性的調控措施。例如,西安收緊公積金提取要求、蘇州土地拍賣設定限價。預計後續類似措施會增加,包括整頓房地產交易秩序。
(房掌櫃整理自財經網、 新華社、中國證券報)
2022-02-15 10:03
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