2019年住房租賃市場仍供不應求 4月租金價格有所回穩

　　近年來我國住房租賃市場持續增長，流動人口和高校畢業生仍是目前租房市場的主力群體，大量的流動人口和逐年增多的高校畢業生向租房市場提供了穩定的需求。數據顯示，2018年末全國人戶分離人口2.86億人，其中流動人口達2.41億人。同時，2018年高校畢業生達820萬，這一數據再創曆史新高。

　　另據2018年7月貝殼研究院與21世紀產業研究院共同出品的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口為1.68億，占全國總人口約1/8,2016年租金GMV(成交總額)約1.2萬億元。參考國際經驗，美國擁有3億人口，租賃人口約1億，租金GMV約3萬億；日本擁有1.2億人口，租賃人口約3400萬，租金GMV約7200億。從租賃人口比重和GMV規模來看，長周期下，我國住房租賃市場仍存在供不應求的現象，租房市場有巨大的發展空間。

　　新居住時代 競爭格局多元化

　　新居住時代下，“住得好”的標准不斷刷新。經過多年的發展，在邁點品牌指數MBI的監測榜單中，租賃地產品牌已經發展細分出集中式長租公寓、分散式長租公寓、服務式公寓、短租公寓、租房平台、辦公空間和商業地產等七大品類，品牌數量超過425個。

　　然而，當前租賃地產仍面臨不少“成長的煩惱”，尚無企業能給出清晰的盈利模式。

　　“公寓行業危機的根本原因，不是個案的爆倉，而是行業前幾年並沒有回歸商業本質的緣由。所以整個行業開始反思，瘋狂擴招、IT系統、後台BD團隊建設的大量出現，所帶來的毛利能否支撐後台的拓展。” V領地青年社區COO宋豪煒對記者表示。

　　租賃地產是一個時間的遊戲。租賃地產的前期投入成本比較大，裝修成本比較高。一般起步都屬於虧本階段，只有良性運轉起來後，才能有一定的收益。“做租賃公寓的過程是長期過程，因為行業尚處在培育期，需要更多信心，如果大家從成本控制角度、拿項目角度的穩健度等方面把自己本身功力修煉好，擴大自己利潤，相信這個事情一定會走到終點。” 邁點網副總裁丁曉宇對記者表示。

　　隨著行業重新洗牌，包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中，租賃地產企業要想走得更遠，必須要解決標准化和盈利模式問題。

　　“任何企業的發展不外乎就是四個維度——產品、成本、效率、傳播。”龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰認為，企業盈利的根本在於，一是能不能有很好的產品和服務讓消費者認可你;二是有沒有足夠高的效率支撐你最後能盈利，其中最主要就是資金的效率。

　　租賃市場前景大好

　　隨著“租售並舉”政策的出台，租賃市場前景大好，作為行業新興的細分市場，這片藍海成為百強房企新的戰場。在政策的引導和資本的助推下，房企紛紛高調加入長租公寓領域據不完全統計，國內排名Top100的房地產開發商中，已有超30家涉足長租公寓。

　　2014年，萬科“第一個吃螃蟹”，首先進入長租公寓，次年，萬科單獨成立租賃公寓業務部發展長租公寓，隨後在廣州、廈門、上海、西安、重慶等城市試點;2016年更名為泊寓。約4年時間，萬科泊寓已進駐全國29個城市，21個城市的項目已開業，項目總數近百。

　　相比萬科，多數房企進入長租公寓行業較晚，但憑借房企的資源優勢，龍湖、旭輝、招商、朗詩等長租公寓的房源開拓數量均已超萬間。

　　2016年8月17日，龍湖正式涉足長租公寓，取名“冠寓”，並推出松果、豆豆和核桃三大產品線。2年時間，冠寓已覆蓋全國約16個城市，服務租客超10000人次。

　　國家大力推行房地產市場長效機制，政策向租賃市場的傾斜也帶來資金的流入。2017年10月30日，中信銀行率先宣布進軍房地產租賃市場。如今，已有工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行國有五大行和中信銀行、浦發銀行多家股份銀行進入住房租賃市場。參與內容上，重點多是與房企簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平台出租房源，也適當給房企一部分金融支持。同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內的金融產品。 如農業銀行發布的“法人租賃住房貸款”和“共有產權住房貸款”。

　　在提供資金支持的基礎上，部分銀行也涉足提供住房租賃服務。如建行搭建了住房租賃綜合服務平台，整合了供房、承租、撮合、融資、服務等流程，服務於監管機構、房地產企業、專業化住房租賃機構、房地產中介、個人等五類主體。3月28日，建設銀行舉行業績發布會表示其住房租賃綜合服務平台上線的房源已超過1000萬套。

　　專業人士表示，銀行入局住房租賃既是踐行國家政策的惠民之舉，也是拓展盈利途徑的“自救”。房地產市場的天花板逐漸呈現，作為優質資產的房貸規模在縮減，培育租房貸款市場或成為銀行未來新的盈利點。而且市場上一些房屋租賃中介的服務在逐漸異化，利用租金的期限錯配形成“資金池”，這會給長租市場帶來隱患。銀行帶著出色的金融能力進入租賃行業，可以讓“市場的歸市場，金融的歸金融”，有望重塑行業格局，規范租房金融市場。專業的機構做專業的領域，市場才會更純粹和安全。

　　20個重點城市平均1㎡的房租為43.7元

　　據悉，在2019年3月份，我國20個重點城市的房租平均1平方米為43.7元，同比2月份價格有所上漲，而其中租金最高的是深圳，每平方米達到98.43元，再者是上海，每平方米租金達到89.42元，這樣的價格來看房租確實上漲了。

　　然而，濟南因為跟春節後人口的流動有關，所以租金上漲幅度最大，許多人湧進大城市導致租金漲高是正常現象，但是如今租賃市場卻出現很多問題，如今的市場是怎樣的呢?