一線城市“小陽春”是否依舊? 各城市間分化持續加劇

　　3月開春，北京等部分一線城市樓市回暖，但從4月的統計數據看，熱度有所下降。“小陽春”將如何演繹?“五一”小長假期間，在北京一些樓盤和中介機構可看到，購房者熱情難言高漲。

　　分析人士指出，眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早，預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續至年中，二線城市整體成交表現將轉好，三四線城市回調壓力大，各城市間分化也會持續加劇。未來，房價過快上漲城市調控收緊可能性加大。

　　一線城市“小陽春”是否依舊?

　　4日上午南四環某商業樓盤售樓處有4組顧客正在看房。該樓盤於去年開盤，計劃本月清盤，目前還剩幾十套住宅尚未售出，遠不及該地段前兩年開盤不久便售罄的場面。為了促銷，該樓盤五一期間也給出了讓利優惠。“5月底前交齊40%的首付，有1%的折扣。”售樓處工作人員表示。

　　在該樓盤附近的另一家售樓處，去年開盤的商業住宅也尚有數十套仍在待售，最新一期樓盤尚未開盤，該售樓處已給出優惠，“提前交150萬押金，可享受1%的折扣”，售樓處工作人員向正在看房的2組顧客建議。

　　中指研究院發布的4月中指百城價格指數報告顯示，4月份，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價漲幅較3月收窄0.04個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，部分地區房地產市場在“小陽春”帶動下房價複蘇上行，但房價轉漲讓不少潛在需求轉而觀望，從而出現了成交量上漲乏力的情況。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，4月購房者信心指數今年以來首次出現下跌，環比下跌2.4%。經紀人信心指數則維持小幅上揚，上漲0.9%。

　　二手房方面，張波指出，從安居客線上重點監測的67城二手房掛牌房價來看，整體環比上漲0.16%，北京二手房掛牌價格四月環比出現微下滑，由60529元/平方米降至59968元/平方米，上海出現微上漲，由49547元/平方米上漲至49576元/平方米，廣州、深圳的房價也保持著平穩狀況下的微漲跌。

　　北京某中介機構二手房銷售人員表示，“近期無論是成交還是咨詢都很少，比不上三月份，更無法與2017年相比。”

　　與此同時，貝殼研究院4月29日給出的數據顯示，從北京、上海、深圳、廣州四個一線城市二手房市場表現看，4月市場並沒有延續“小陽春”的熱度，4月，中介機構鏈家二手房實時交易量出現了20%-30%的環比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場成交乏力，環比3月下降34%。

　　不過部分業內人士認為，眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早。

　　張波稱，從58安居客線上的表現來看，一線城市“小陽春”的熱度還在持續。一線城市找房熱度4月環比微跌0.5%，分城市來看，北京、上海的找房熱度持續升溫，雙雙突破2%，廣州呈現一定程度的下滑，深圳保持相對平穩。預計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局，一二手房整體成交量有望好於去年同期，房價則保持相對穩定。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，北京二手房市場並非轉冷，4月北京二手房成交的環比下滑是3月集中釋放後的自發回落。目前剛需仍為交易主力，改善性需求鏈條尚未真正啟動。

　　整體而言，天風證券認為，一線城市本輪調控時間長、力度大，2019年以來，在房貸利率下降帶動下，長期壓抑的剛性需求加速釋放，銷售增速快速反彈。參考曆史規律，結合對貨幣政策的判斷，預計一線城市房地產銷售增速的反彈還能持續1個季度左右至年中。

　　二線城市熱度提升 三四線將現分化格局

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，一季度的“小陽春”行情讓樓市複蘇的節奏快於預期，4月，市場總體呈現熱度持續上升態勢。一線城市二手房保持回暖，二線城市土地市場開始升溫，土地溢價率也有抬升，各地人才政策不斷推出也在一定程度上對市場起到“催化”作用。樓市已經從年初的下探行情演化為小幅回暖，加之一季度全國經濟環境亦好於預期，樓市繼續下探的力度已明顯減弱。

　　根據報告，4月全國新房市場找房熱度保持平穩，環比上月微跌0.5%，其中二線城市找房熱度上漲0.2%。一線城市作為年輕人奮鬥的主要聚集地，受工作地區的影響，不少用戶開始考慮在一線城市的偏遠郊區或臨近城市購房，如北京的密雲、昌平、房山，上海的閔行、浦東，廣州的花都、南沙等地區，都成為二手房熱門的購房板塊。

　　展望後市，克而瑞地產研究也認為，二線城市總體成交有望保持平穩，成交表現將轉好。其中值得關注的當屬各都市圈內核心城市，該機構羅列了短期內市場可能轉好的明星城市，大體分為以下幾類：

　　首先，長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等城市經過了2018年的調整，市場已經逐步回歸理性，供應也逐步放量，對成交有一定的刺激作用，預計這類城市的成交量會小幅轉暖。