45億！地王再現！華潤頂格搶灘東莞CBD，樓面價21735元/㎡

果然是華潤！

11月5日，東莞CBD“巨無霸”商住地得主終於揭曉！

近60分鍾、３２輪激烈角逐，經地塊概念設計方案評審，華潤過五關斬六將，終於拿下東莞CBD的108533.41㎡商住靚地，創下451152萬的總價地王記錄，折合樓面價21735元/㎡，成為年度土拍大贏家。

據悉，參與本輪競拍的房企有華潤12、保利126、金地279、東實221。

不過，看此輪參與競拍的房企，也是不容小覷。有小道消息透露，萬科也有參與本輪競拍，是與東實一起合作競拍。

因地塊涉及水澗頭村拆遷安置項目，如今地塊開發主體塵埃落定，也意味著“東莞第一拆”很快進入實質性補償階段，地塊關注熱度還要再持續很長一段時間。

華潤置地重倉東莞

其實，早在拍地之前，東莞業內便早有猜測，這宗地會被華潤大概率拿下。

且不說華潤資金實力雄厚，作為水澗頭拆遷的前期服務商、片區城市綜合運營商，華潤在CBD片區規劃、城市更新領域方面有著明顯優勢。早在今年3月，華潤便與東莞市政府就東莞CBD城市更新項目簽訂了戰略合作協議；前段時間，通過專家評議的東莞CBD規劃校正方案，華潤更是活動協辦方。

而除了東莞CBD之外，華潤在東莞城市更新領域也是跑在前線。自2017年8月簽下道滘大健康特色小鎮項目宣布進軍東莞之後，華潤便一路“開掛”，塘廈智慧綠穀項目、東城的8大城市更新項目、塘廈A村項目、濱海灣新區沙角半島開發項目、中堂下馬四體育生態島、常平朗貝村核心地塊等多項目齊開花。

同時，華潤在商住領域也不甘落後，在大朗、常平、清溪、企石等多鎮街布局。早在今年上半年，華潤就透露，其與東莞開展城市運營級別戰略合作，包括戰略性片區合作、商業項目、住宅項目、城市更新4大模塊，在東莞至少布局20項目，遍布12鎮街。

36億起“豪賭”，門檻有點高

作為東莞CBD更名以來首次公開出讓的商住地，編號2019WG044地塊自預公告披露以來，便備受社會各界關注。與地塊的稀缺性、優越性相比配，地塊的拍賣門檻也是非一般的高。

根據公開資料顯示，編號2019WG044地塊占地108533.41㎡，可細分為4宗商住地+1宗商服地+3宗地下空間用地，最大容積率有3.8、4.7、5.0不等，總建面累計395150.79㎡（剔除地下空間10580.23㎡）。

地塊需要企業競拍單位繳納保證金15億，起拍價360200萬元，最高限價451152萬元，采取“限價+轉方案評審”方式進行拍賣，即當報價達到最高限價時，競買方式轉為地塊概念設計方案評審，由評審機關通過評定分離的形式確定土地競得入選人。

值得注意的是，該地塊分為A、B、C、D、E、F、G、H區等八個單元,A-D為商住地，E為商服地，F-G為地下空間。其中C、D、H單元區用作水澗頭舊村拆遷安置（拆遷安置項目計容建築面積187577.676㎡），拆遷安置項目建成的住宅、商業物業按建築面積計算限定最高銷售單價均不高於8000元/㎡（毛坯房），產權車位限定最高銷售單價不高於8萬/個。

由於地塊情況相對複雜，地價成本也了一大難題。在公告中，該地塊最高樓面價顯示為21735元/㎡【最高限價/（總建面-拆遷安置項目建面）】，依此計算，地塊起拍樓面價為17353元/㎡。但實則，地塊規劃的拆遷安置項目會產生一定建安成本和收益，實際樓面價當有所出入。

黃金點位，兵家必爭之地

東莞南城，一直是品牌房企的兵家必爭之地。

今年東莞南城只出讓了一宗商務金融用地和一宗商住地，競拍行情都相當激烈。上半年，保利灣區以4.2億拿下南城袁屋邊商務金融用地，樓面價達7866元/㎡；不久，鵬瑞更是深夜飆車，8分鍾獨自出價29輪，提前將南城雅園9萬㎡商住地鎖定，可售樓面價21712元/㎡。

相比於上述2宗地塊，東莞CBD的這宗“巨無霸”，地段優勢同樣有著得天獨厚的優勢。

東莞CBD，東莞未來經濟新引擎，從近年相關規劃不難看出，這裏早被寄予了太多期望。不久前，東莞國際商務區招商交流會成功舉辦，首批意向投資就達410億，華潤、保利、招商、新鴻基等一批品牌企業意向進駐。

而地塊位正處南城街道宏圖路東側，正對面便是萬科金域華府，周邊還有石竹新花園、中信新天地、城市風景等住宅小區，生活氣息濃厚。另外，地塊周邊教育配套也很齊全，商業配套成熟，附近有鴻福路商圈、彙一城商圈、南城步行街商圈等，距東莞中心行政區約2公裏，開車半小時內，衣食住行選擇多樣。

目前，東莞中心城區在售項目並不多，價格基本都在3萬/㎡以上，如萬科首鑄翡翠東望、海德琥珀臺、中海莞府、豐華瓏遠翠瓏灣等。而地塊周邊二手房也不低，石竹新花園、中信新天地報價都在2萬/㎡左右，被投資客稱為“二手房標杆”的萬科金域華府報價更是在2.8-3.5萬/㎡之間。

如今，東莞CBD稀缺商住地出讓，周邊二手樓市早已“蠢蠢欲動”。據報道，近段時間以來，地塊附近二手物業投資熱情明顯拔高，在“拆遷+土拍”刺激下，部分實力投資客搶買周邊。