地價高利潤低 房企不願做剛需盤

　　上海一手房成交均價在三季度突破了3.2萬元/平方米，四季度房價尚在想象中——土地市場面粉比面包貴的行情，將導致明年入市的新項目都將以高端面目的姿態出現，由於利潤不如高端項目高，開發商也紛紛放棄剛需項目的開發——遍地難覓剛需盤、被抬上風口的房價，將越來越多的剛需購房者擠出樓市。

　　但改善型需求在政策的刺激下或將被透支，而此前一直旺銷的豪宅最近開始出現客戶危機……這一切能讓上海樓市回歸普通市場嗎?

　　“很多時候即使土地價格很貴，但是我們也到了不得不買土地的時候，即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低，但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。

　　“很多時候即使土地價格很貴，但是我們也到了不得不買土地的時候，即便我們拿到這個土地的價格可能導致項目利潤很低，但是為了公司正常運作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負責人張斕(化名)告訴《第一財經日報》記者。

　　“對於一個預算只有150萬的年輕人，在上海買一套剛需的樓盤非常困難，上海已經很少有小戶型適合我們。”購房者林偉(化名)一提起買房就會習慣性吐槽。

　　今年以來，上海土地價格上漲較快，很多時候土地樓板價格已經和周圍的房價相當，而這也是導致上海的房價不斷上漲的重要因素。對於很多像林偉這樣的首次置業剛需者而言，買房的門檻也不斷抬升，這些工薪階層的80後甚至90後們正面臨買房難的問題。

　　土地供應轉向了，房企的壓力能緩解嗎

　　《第一財經日報》記者注意到，也有房企雖然總部已經在上海但是由於土地價格較高其在上海竟然沒有一塊土地。多名房企土地部門人士都向記者表示，雖然目前土地價格很貴，但是不得不拿地，否則公司沒有土地開發已經不能運作下去。

　　今年9月末，上海的土地拍賣會現場，濱江集團&平安集團聯合體以總價34.65億競得上海寶山區大場鎮一宗宅地，其成交樓面價28755元/平方米，溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區的純宅地，包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其餘14家競爭對手參與拍賣。值得一提的是，在土地總價為19億時，濱江平安聯合體直接跳價11億至30億。

　　而在9月中旬的拍賣會上，上海則共計拍賣了3塊土地，金額約78億，值得一提的是其溢價率均超過了100%。其中，青浦區趙巷鎮嘉松中路東側純宅地被旭輝&上海建工聯合體以26.16億元摘得，溢價率114.9%，樓板價22122元/平方米，單價首破2萬。保利地產則花費41億元獲得寶山大場宅地，地塊溢價率107.22%，樓板價22314元/平方米。首創置業以10.98億的價格獲得澱山湖新城宅地，溢價率103.87%，樓板價17324元/平方米。

　　“從房企角度看，市場供求風險降至低位，金九銀十預期會繼續加速存量消化，房企補貨意願增強。同時，近日國務院還下發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，部分房地產開發項目最低資本金比例下調5%，對保障性住房和普通商品住房開發房企並無影響，但卻能緩解高檔住宅開發房企的資金壓力，為‘高价地’誕生打下基礎。”克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴《第一財經日報》記者。

　　同策咨詢此前的一份報告顯示，2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2014年為700公頃，供應量持續收縮。而新鮮出爐的上海2015年供地計劃顯示，商品住宅建設用地供應計劃面積為400~600公頃，其中還包含了保障房，實際供應的商品住宅用地就更少。從上述數據可以看出，上海的土地供應在不斷減少。

　　對於張斕而言也有很煩惱的地方，其公司總部在上海但是項目所剩無幾。今年第四季度他的任務就是無論如何都需要拿下土地，這個價值不是財務意義，而是公司戰略意義。同時讓張斕感到緊張的是還有更多的房企希望把總部搬到上海，這些房企也將和他們一樣展開競爭。

　　另一位知名房企內部人士這樣向記者吐槽：“之前我們也打算參與火車站北廣場土地的拍賣，即使我們把該項目的所有可以想得到的成本攤到整個城市公司的成本裏面去，並調用城市公司的資源去滿足這個潛在項目的需求，結果我們發現我們的價格還是比競爭對手低。”

　　張斕和所有房企拿地的負責人一樣，感受到了深深的壓力。但是近日這個情況似乎開始悄然變化，新江灣城的土地已經開始了這個變化。

　　10月12日，上海市規劃和土地資源管理局(下稱“規土局”)網站發布公告稱，原定於本月14日下午進行拍賣的上海楊浦區N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。資料顯示，該地塊出讓總面積為13.2萬平方米，容積率為1.125，為住宅用地，地塊的掛牌起始價40.1725億元，樓板價2.7萬/平方米。彼時，《第一財經日報》記者采訪多名業內權威人士預計，如果拍賣上述土地樓板價預計將超過4萬/平方米。

　　四天過後，上述地塊再度在上海規土局掛牌，起始總價為40.1725億元。和此前相比，重新掛牌的新江灣地塊中，大幅度增加了中小戶型的比例以及保障房的配比，要求配建的保障性住房建築面積應占該宗地規劃總住宅建築面積的20%以上，套數不得少於412套(以審定的方案為准)。此外，該地塊還被要求中小套型(90平方米以下)住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60%。

　　業內普遍認為，上述土地的出讓條件調整和近期上海市領導提出上海房地產存在的兩大結構問題有關。今年10月，上海市委書記韓正表示，上海房地產市場有兩大結構性問題：辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大;中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。