一年猛增過億平方米 樓市去庫存或是“持久戰”

　　截至10月份，我國商品房庫存已增至68632萬平方米，一年猛增過億平方米，再創曆史新高。記者采訪發現，雖各地先後出台了一系列去庫存措施，但三四線及中西部地區城市去庫存仍存在一定難度。業內人士認為，樓市去庫存既要發揮政策“組合拳”，同時還要因地施策，精准調控;從長遠看，還需大力發展地方經濟，留住消費人口，以實現房地產業健康均衡發展。

　　庫存到底有多少?一年猛增1億多平方米，加隱性庫存或倍增

　　國家統計局的數據顯示，截至今年10月，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創曆史新高。1至10月，全國房地產開發投資78801億元，同比僅名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。

　　“1至9月的數據已顯示，全國房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積和土地成交價款四個典型指標首次出現負增長，這是前所未有的。”福州大學房地產研究中心主任王阿忠說，至10月份這四個指標仍同時呈現負增長。庫存高企、投資回落是當前中國樓市的最大基本面。

　　按照國家統計局的數據測算，截至10月，我國商品房待售面積與去年同期的58239萬平方米相比，一年內增加了1億多平方米，增幅近18%。

　　這只是竣工後未售出的現房面積，還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外，還有各地的小產權房，以及一些沒有納入統計口徑的住宅項目，甚至不排除還有部分應報未報的庫存量。“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

　　哪些房子不好賣?三四線及中西部地區城市、總價高大戶型

　　“目前房地產市場供大於求是結構性過剩。”克而瑞研究中心分析師黃彬說。記者在多地采訪也發現，雖然整體庫存持續走高，但在城市、區域、戶型、價格等方面卻出現不同程度的分化：三四線城市、一些中西部地區城市、總價高的大戶型房子不太好賣，庫存居高不下。

　　上海易居研究院的數據顯示，10月份，該院監測的35個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9。同策咨詢研究部數據也顯示，10月底，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠超合理區間，是當前全國樓市庫存的“重災區”。

　　福州郊區連江縣的一個小區住戶告訴記者，該小區晚上亮燈不到三分之一。從2011年首度開盤每平方米賣5000多元，到現在降到4000元都鮮有人出手。這只是中國諸多三四線城市一個縮影。

　　中西部城市和東部沿海城市之間也存在較大分化。國家統計局數據顯示，1至10月，東部地區商品房銷售額39204億元，同比增長20.7%，中部地區商品房銷售額12946億元，增長9.5%，西部地區商品房銷售額12639億元，增長4.6%。

　　大戶型賣得不如小戶型。國家統計局數據顯示，1至10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1至9月份回落1.2個百分點;而90平方米及以下小戶型和90至144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點。數據顯示，價格較高的大戶型去化速度較慢。

　　去庫存“持久戰”該怎么打?長短結合、因地施策，從供需兩端做文章

　　其實，全國樓市從2014年就打響了“去庫存之戰”。記者梳理發現，盡管各地出台的行政、財政、貨幣政策林林總總，但去庫存效果差異較大。