楊成長：房地產大周期調整不可能避免 拐點已經到來

中國宏觀經濟增速仍在趨緩中。第三季度GDP增長7.3%，該增幅創下2009年壹季度以來最低紀錄。而申銀萬國[-1.38%]證券研究所首席經濟學家楊成長在接受《第壹財經日報》專訪時表示：“當前我國經濟處在房地產大周期爬坡過坎期，如果能夠平穩過渡，把GDP穩定在7%左右的增速水平上，就算是成功。”

房地產大周期調整不可避免

第壹財經日報：妳為什麽認為房地產大周期調整對經濟影響這麽大？

楊成長：我國房地產市場從2001年開始，已經繁榮了14年，對中國經濟、老百姓財產、社會分配格局產生了巨大影響。房地產投資占到了社會總投資的20%，影響到社會總投資40%左右。房地產在老百姓財產中的占比達到60%～70%，也是十多年來老百姓財富的主要增長源，對消費升級帶動作用也很大，帶動了家電、家具、家紡、家裝和汽車等產業的增長。房地產及其相關的收入幾乎要占到整個政府收入的三分之壹左右。因此房地產大周期調整對經濟周期影響非常大。

日報：為什麽妳認為房地產大周期調整已經到來了？

楊成長：現在來看，我國房地產大周期的拐點已經到來了。壹是每年房屋銷售面積已經達到12萬億～13萬億平方米，近乎人均1平方米。按照每平方米約6000元計算，每個國民幾乎要拿出人均國民收入的六分之壹，才能消化新增商品房。去年城市人均居住面積已經達到35平方米，農村才不過34平方米。我國城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口結構的變化，適婚人口絕對量的減少，從各方面情況來看，房地產的年供應量都應該頂到了天花板。

而我講的房地產大周期調整不可避免，並不是指房價必然要下跌，而是指房地產的供給和需求總量不再高增長，今後只能是走平甚至是下跌，但是總規模和絕對量仍然是巨大的。當前政府已經采取了壹系列政策，對房地產進行扶持，但是政策出臺不能改變房地產的大周期調整，也不應該改變。

如何應對？

日報：如何應對房地產大周期調整對宏觀經濟的影響？

楊成長：從穩定經濟增長、維護居民財產安全、防範金融風險等角度看，2015年政府應該把應對房地產大周期調整放在重要位置。

首先要繼續出臺穩定房地產市場的政策。今年以來政府已經開始調整政策方向，從過去控制、抑制需求，調整為鼓勵正常市場需求，正在逐步清理過去的限購、房貸政策中抑制正常需求的政策。明年要適度加大對房地產企業的扶持。必須在收縮供給的同時，加大對參差不齊、集中度非常低的房地產行業的整合，加速淘汰小規模房地產企業，扶持龍頭企業，加速行業並購，推動行業的有序競爭。要在風險可控的前期下，適度加大對房地產企業的金融扶持力度。從上市房地產企業情況看，房地產行業的整體融資成本在10%左右，而ROE只有9%左右。作為高杠桿產業，外部融資成本已經超過凈資產回報率，如果不改變這種狀況，這個產業是難以為繼的。要繼續加大棚戶區改造和保障房建設，適度彌補商業化房地產的收縮。長期來看，保障房建設也要市場化。要鼓勵金融機構、開發商、政府三方合作，探索出壹條保障房建設的市場化投融資模式來。

第二，要適度加大基礎設施投資，彌補房地產投資下滑對整個投資的影響。關鍵要做好兩方面工作。壹要擴大基礎設施投資的範圍。跟老百姓生活關聯度很高的民生基礎設施還有非常大的空間，比如健康養老、環保生態、教育傳媒、信息技術基礎設施等，都應納入國家基礎設施投資範圍。二要解決好民營經濟進入基礎設施的具體路徑和方式。讓民營經濟投資基礎設施領域並不是簡單放開投資範圍和號召鼓勵就可以解決問題的，必須要認真研究民營經濟投資基礎設施領域的具體路徑、配套措施和相關政策。

第三，加速推動服務業發展，彌補房地產失速對經濟的負面影響。我國過去是以制造業為主體，目前服務業比重已經高過制造業近3個百分點，今後幾年每年會提高1到2個百分點。到2020年，我國的服務業占比約60%，制造業約30%。因此服務業將成為未來中國經濟增長的核心產業和支柱產業。對服務業要實行分類分級。對過去政府提供的公益性服務業，包括教育、傳媒、文化、體育、水電煤氣，要分清楚哪些應該由政府完成、哪些由市場完成、哪些共同完成。第二類主要是國家壟斷、國資占主導，規模化非常高的服務業，比如金融、電信、交運，將來的方向就是要引入外資和民間資本，實現投資多元化，鼓勵市場化，避免過度壟斷。第三類是規模化、市場化和產業化程度不高，極度分散的服務業，比如零售百貨、物流、社會服務、中介服務，食品餐飲，要通過並購提高產業化水平，鼓勵各種資金大規模進入，加速並購，擴大規模，提高市場集中度。

第四，防止房地產大周期調整對居民資產穩定的影響。從上海的情況看，往往是房價不漲，租金就加速上漲。去年以來，上海房屋的租金上升就非常快。無論是商鋪還是住宅，租金上漲過快已經成了影響服務業發展的核心問題了。很多百貨零售、餐飲服務消費很旺，需求很好，但是店主掙不了錢，就是因為租金太高。所以引導老百姓合理調整資產結構，適度降低房地產投資比例，采取措施抑制租金過快上漲，這對穩定居民資產、降低服務業租賃成本，意義非常重大。

第五，防範房地產大周期調整對金融資產穩定性的影響。近年來，實體經濟對金融市場風險的影響主要是兩條鏈，壹條是制造業持續下滑的影響。制造業已經下滑多年，風險釋放得差不多了。另壹條是房地產大周期調整，相關風險還沒有充分釋放出來。除了要防止房地產價格的下滑和房地產企業效益下滑對金融資產的直接影響外，更要關註各類金融機構為了防止房地產周期性調整風險，而減少貸款和各種資產運用規模，從而使得整個金融市場出現整體收縮，導致實體經濟得不到充分資金供給的問題，這對實體經濟的發展是致命的。今年以來已經出現了這樣的苗頭，到目前為止，我國的社會融資總規模出現了歷史上少有的同比絕對量下降的狀況。

活躍股權投資

日報：房地產調整對整個金融市場有什麽影響？

楊成長：這幾年，盡管經濟增速在持續下滑，但是實體經濟對資金的需求並沒有下來，反而持續上升，這導致了我國金融市場的利率出現反經濟周期往上走的情況。但是從今年下半年開始，利率已經往下走了。這跟房地產大周期調整有直接的關系，因為過去每年新增的房屋和資本化的土地吸納了大量資金。現在房屋和土地增長速度慢下來了，實體經濟對資金的吸納能力也就會下降，整個金融市場將由資金緊缺變為供求平衡，甚至未來可能會出現資金整體過剩的狀況了。

由於房地產投資收益下滑，利率收益下滑，相應的社會資金對股權、股票投資的興趣在增加。今年以來並購、增發，做PE、VC的資金增加很多，包括三板、四板在內的多層次股權投資市場都開始活躍。利率投資和資金套利投資收益率下降，人們開始對股權投資感興趣，資金開始加速流入實業領域。全民開始創業新高潮，社會開始出現實業興邦新風尚，這壹趨勢是中國經濟持續穩定發展的希望之所在。