旭輝年複合增長率超過40% “8611”是其內部數字戰略

　　銷售額三年間實現百億跳轉，市值卻遭遇長期低估，旭輝上市兩年的經曆可堪寫下一筆內房股“生存實錄”。

　　日前，旭輝集團股份有限公司董事長林中接受媒體采訪，就資本市場和企業發展等戰略部署做了分享。他坦言，“我們不能跟大企業有一樣的增長規模，所以我們只會追求比大企業更快的成長率。一個企業長期的價值一定會通過價格體現，旭輝上市時間還比較短，第三年的時候我們應該表現會不一樣。”

　　年複合增長率超40% 高周轉是企業生存的基本能力

　　最新公告顯示，旭輝今年1至11月共計實現合同銷售金額約190.3億元，同比增長33.5%，完成全年銷售目標的86%。至此，從2012年銷售額95.4億到如今的168億，旭輝控股在上市兩年間複合增長率達40%-50%。

　　對此，林中表示，旭輝的主題是追求可持續、有質量的增長，“就是比大企業有更快的增長速度，因為我們不能跟大企業有一樣的增長規模，所以我們只會追求比大企業更快的成長率。”

　　圍繞這一企業發展主題，旭輝對此規劃了清晰的企業戰略布局。深耕中國的一二線城市，堅持宜居、剛需、自住型的住宅市場和銷售型的商辦物業;高周轉、標准化、低成本;輕資產，快速區域化;突破企業內部治理機制。

　　用他的話說，就是在風險可控的情況下，用效率換來增長率，前提是高效率的周轉。據透露，旭輝內部有一個著名的數字戰略，即“8611”：拿地後8個月內開盤，首次開盤去化率達60%，11個月實現資金快速回籠周轉，內部稱之為“8611”。

　　林中認為，高周轉已經不是企業的核心能力，而是一個基本能力。真正的高周轉不是用價格策略來實現，靠賣低價去做高周轉不是開發商的追求，但依托不同的產品進行，會很簡單。高周轉應該表現在三個方面：第一，土地儲備和投資布局，決定了公司有方法能快;第二是產品結構;第三是系統能力。”

　　因此，旭輝在產品架構上借用了互聯網思維。“在互聯網思維下我們怎麼看剛需產品?我認為是做好兩個事，中高形象，中低價格。買房子中長期要講究品位的，但是價格還是要很實惠。服裝行業兩個品牌是很有意思的，zara和優衣庫，它極致貼近客戶的需求，盡量減少客戶的成本，包括購買成本、時間成本、精神成本，這也是我們想做的東西。”

　　行業進入高位平台期 暫不增加商業比重

　　談及旭輝在商業地產的部署，林中表示短期不會去增加太多比重。

　　“商業比重是隨著旭輝的規模以及自身戰略和外部環境發生變化。從短期來看，我們還是要優先保證規模的增長，以開發、銷售為主，持有經營為輔。”

　　但他也承認，整個行業一定會從開發、銷售階段逐步轉到開發和經營並重的階段，進而轉到以資產證券化的階段。

　　林中對此解釋稱：“中國未來的轉型，在這個行業高位平台期的末端的時候，就會開始。因此中型企業的優先任務還是要迅速增長，提升公司的資源、資金的支配能力，提升人才吸引能力。”

　　他認為，房企轉型向增長經營持有型企業，有兩個必要准備。“第一，商業的投資模型不同於開發，對自有現金流有很高要求，那麼企業就需要足夠大的規模，產生自有現金流。第二，足夠低的融資成本。轉型做商業的核心一個條件，就是平均融資成本要低於6%，才有機會去做6%到8%的經營型收租商業。”

　　鑒於此，林中表示，旭輝在未來的三年之內，都不會改變商業在整體產品架構中的比重。但是隨著公司規模的擴大，自然它的絕對值也在增加。

　　降低融資成本 期待價值重估

　　值得一提的是，盡管旭輝上市已經長達兩年，但在市值上卻一如其他在港股上市的銀行地產一直被低估。

　　2012年旭輝在港交所掛牌，以每股1.33港元的下限發行，集資淨額18.96億港元，考慮到彙率因素，相對於2012年預期收益的市盈率不到5倍。而上市迄今，旭輝股價從未超過2港元。

　　采訪中，林中並未回避這一質疑。他表示，“對資本市場來說，我們要做好自己的工作，這是最主要的，其他的事情讓資本市場去決定。我們上市不是為了股價的高低而是為了實現長期目標的手段。”

　　資料顯示，今年上半年，旭輝通過境外發債融資2億美元，融資成本下降3.375個百分點，海外融資成本已經不足9%。

　　另一方面，旭輝在境內銀行則獲得包括了境內建設銀行(601939,股吧)總行、農業銀行(601288,股吧)總行在內等多家境內銀行高額授信，授信額度累計達140億元。

　　目前，旭輝整個融資體系呈現多元化特點。其中，境外融資占40%，境內融資占60%;而類似於信托的貸款控制在10%以內。

　　9月29日，惠普發表報告將旭輝控股集團有限公司評級前景展望由“穩定”上調為“正面”，維持企業“B+”評級。僅半個月前，惠譽亦將其長期外幣發行人評級及高級無抵押債務評級，由B+上調至BB-。標普方面表示，上調評級的原因在於旭輝在市場環境較差的情況下，仍舊保持穩定的銷售增幅及利潤率。

　　對於未來房地產業的展望，林中認為面臨的最大風險將是黑天鵝事件，意即不可預估的事件，“因此，公司第一就是要穩健，是應對風險的第一要素;第二，產品要具備良好的變現能力;第三，合作夥伴資源要多;第四，企業還是要治理透明和規范。”

　　“我相信一個企業長期的價值它一定會由價格來體現的。旭輝上市時間還比較短，到今年才兩年，我認為到第三年的時候我們應該表現會不一樣。”林中如是表示。