“深八條”後深圳樓市降溫 有樓盤賣價應聲低開一成

　　自10月4日“深八條”出台以後，深圳樓市似有降溫之勢。前晚，“深八條”出台以來深圳首個新盤山語海開盤，“4.4萬元起”、“南山樓盤賣出龍崗價、坪山價”，占據很多網絡媒體的新聞頭條。山語海降價開盤真相如何?廣州日報記者了解到，該樓盤開盤價比備案價平均低10%，總體均價約5.8萬元，而且該樓盤區位並不太理想，配套也不夠完善，還談不上“南山盤賣出龍崗價”。不過，山語海的降價開盤被部分業內人士認為是深圳樓市開始降溫的風向標。

　　傳言：真降價了?

　　真相：只是比預期略低

　　前晚，樓盤降價的種種消息不斷刷屏。山語海的價格真的特別便宜?答案是：確實比預期低。深圳中原研究中心周報指出，作為新政後首次開盤的山語海，備案房源全部出售，戶型為79~238平方米2~5房，總共548套，部分小戶型價格比預期低1萬~1.3萬元/平方米。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉介紹，山語海備案均價在6.4萬元/平方米，開盤均價約5.8萬元/平方米，開盤價比備案價下調10%，成交價最低4.4萬元/平方米起，最高價達到9.1萬元/平方米。值得一提的是，山語海備案日期是9月21日，也就是說，其真實成交價實際也僅僅比開發商預期低了10%左右。

　　據深圳中原研究中心統計，今年的“銀十”首周僅2個項目入市，推售總房源608套，低於預期。除山語海外，還有地處龍崗的恒地悅山湖加推了60套，均價3.9萬元/平方米，與前期產品持平。

　　疑問：緣何低開?

　　業內：開發商捂盤不成“蝕把米”

　　記者了解到，山語海開發商是深圳市赤灣房地產開發有限公司，在深圳是個小開發商，母公司為中國南山開發(集團)股份有限公司。雖然樓盤地處蛇口，但實際區位不是很好，公共配套目前比較差，開盤低其實比較符合它的現狀。此外，開盤價低與開盤時間也有關，該盤已經到了非開不可的時間。記者昨日在深圳規土委官網看到，該樓盤批准預售時間是9月21日，根據有關規定，房地產開發企業取得預售許可證後，應當在10日內開始銷售商品房。開盤時間拖到10月9日，有業內人士直言開發商這回“捂盤” 捂黃了。

　　李宇嘉認為，整體來看，這個樓盤本身品質不太好，價格而言，周邊類似樓盤均價6萬元以上，山語海與周邊樓盤並不具有足夠的可比性;時間節點對於開發商來說不是很好的開盤節點，因為新政出台，市場情緒確實在降溫，預售價格的調整在預料之中。

　　離譜：降價盤還有喝茶費?

　　親曆：小戶型搶手大戶型難賣

　　在山語海開盤現場，有媒體現場看到有中介舉牌兜售喝茶費，喝茶費一開始在外場叫價20萬元，後降到5萬至15萬元不等，並可額外給出2個點的折扣。按照深圳市場慣例，一般來說有喝茶費的樓盤，向來必須是比較走俏的。此外，還有言論指出該樓盤很多房源尤其是低價房源被開發商內部認購，一般人買不到。

　　記者的一位朋友購買到了該樓盤的一套中間樓層88平方米的小三房，均價在5萬元/平方米，其表示按照正常流程就可以購買到，並沒有給中介喝茶費。記者了解到，當日開盤現場的實況是小戶型銷售率比較樂觀，但還是有少量剩餘，大戶型的銷售不及預期。

　　據開發商口徑，該期項目共548套房源，認籌客戶有800餘批，先後到場700餘批，多為南山本地客戶，共成交400套左右，整體銷售率約72%。