樓市走向調控政策緊縮期 一線城市房價過快上漲將止

在熱點城市樓市持續高熱情況下，自9月30日至10月9日，北京、天津、蘇州、合肥、上海等22個城市集中出臺樓市調控政策，從限貸、限購、土地供應、市場監管等方面進行調節。就在昨日，成都開始實施購房貸款新政，這是繼10月1日深夜發佈限購政策後，成都市出臺的又一樓市調控政策。

業內人士認為，本輪調控政策出臺密度頻繁、範圍廣泛、精准性強，並且在發佈政策之後繼續打補丁、升級加碼，開啟了全面調控。在去庫存基調不變的情況下，中國熱點城市樓市正式走向調控緊縮期。

本輪調控有何新特點？

中國經濟網記者梳理發現，針對熱點城市，本輪調控主要從消費端——限貸，供應端——增加土地供應，以及資金端、市場監管等方面著手，並且不同城市根據實際情況，因城施策。

二線城市中，蘇州、南京、合肥、廈門“四小龍”對非本地戶籍購買首套房均提出社保或納稅年限要求，二套房首付比例可與一線城市比肩，其中南京、蘇州要求有1套房未結清貸款的再購房者首付比例不低於80%，達到目前城市限貸政策的最高限。

土地供應方面，多數城市均提出要增加住宅用地供應，增加中小戶型市場供應。北京、深圳、廈門重啟“90/70”政策，加之3月已有同樣政策的上海，一線城市未來中小戶型將迎來一批供應高潮。此外，北京要求試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，或將抑制企業高價拿地衝動。

中國指數研究院分析認為，總體來看，本輪政策有望通過積極抑制非理性需求逐步為市場降溫，但各城市在出臺政策時也考慮到剛需群體的合理置業需求，因此在相關政策方面都做了針對性區分，仍能保證一定規模的剛需置業需求、有保有壓，維護市場的理性運行。

而在鏈家研究院院長楊現領看來，無論調控工具是限購、限貸，還是土地政策，無非都是歷史上調控政策的“重啟”或“加碼”，本輪調控的真正不同在於背景條件不同：一是本輪調控是處在經濟下行週期中的調控，守住增長目標的底線和抑制資產泡沫之間將成為一場“刀刃上的平衡”；二是本輪調控是由地方政府競相發起和實施的調控，地方政府擁有比以往都更大的自由度和裁量權；三是調控的主戰場已經進入二手房階段。

“這是不同以往歷次調控的一個突出特點。”針對房價上漲最快、調控最嚴的一線城市，楊現領指出，這些城市已經進入二手房時代，70%的市場供給方是業主，而不是開發商，而且大部分業主既是賣方也是買方。“在一個以二手房交易為主體，買賣雙方為C端的市場中，調控政策的傳遞機制具有更大的不確定性。”

調控力度有多強？

財政部副部長朱光耀7日在華盛頓表示，房地產市場確實存在一些以投資為目標進行的交易，因城施策，採取有針對性的應對措施是及時和適當的，而且正在產生積極效果。

從此次調控力度最大、涉及面最廣、影響最大的北京來看，調控的確“立竿見影”。據亞豪君嶽會統計數據顯示，國慶7天北京商品住宅共實現成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套，相比9月的日均成交量更是減少了320套。而在1154套成交當中，商住所占比重高達88%，純商住宅7天僅簽約143套。

從供應情況來看，“十一”期間北京住宅市場僅有4個專案入市，共新增1012套，預售許可面積5.5萬平方米，與節前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，此輪房地產市場過熱的根源在於天量信貸，“京8條”的調控手段採取了針對性的“去杠杆”措施，對於投機及投資需求的抑制直指根源。“多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應聲而降。”