林采宜：房地產市場有泡沫 三四線城市在一個個破滅

　　在2017中國首席經濟學家論壇上，國泰君安首席經濟學家林采宜在演講中指出，中國房地產存在泡沫，這點沒有爭議。一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見得說破就破。二線城市看運氣。三四線城市的泡沫已經在一個一個破滅。

　　林采宜認為影響房地產市場的因素主要有兩個變量：慢變量和快變量。

　　所謂慢變量就是人口和城市的土地供給。快變量就是投資屬性，即價格上漲預期，貨幣環境。前者影響地產價格趨勢，後者影響地產價格波動。

　　人多地少 房價整體上行

　　過去15-20年中國地產的上行，主要是由慢變量決定的趨勢。90年代後大量人口湧入城市，帶來住房需求快速增長。因而近20年中國地產市場一漲再漲。而在中國，政府是唯一的土地供給方，決定土地供應的是政策取向，而不是自由市場。

　　過去十五年，所有地方政府存在招商競爭，使大量土地用於工業，住宅用地始終偏少。中國城市土地供給，比起紐約東京這些發達國家城市來說，是偏緊的。

　　而中國城市化率在過去20年以每年1.3%的速度增長。所以從23%上升到53%的城市化率，導致城市，尤其是大城市住宅供不應求。

　　最近十年，房地產市場在政府不同政策主導下起起落落，小周期起落更多是快變量的影響，而快變量就是政府的限購限貸。房價起來了，政府就限購;限購不過癮，政府就限貸。房價跌了再放松。

　　本輪上漲是投資性需求的鍋

　　林采宜表示這輪房地產上漲有一個非常重要的特點，就是不同城市價格漲跌的同步性減弱，房價趨勢出現了重要分化。所有的分化都是泡沫的開始。統計發現，價格的漲幅跟這些城市人口變化幾乎沒有相關性，跟土地供給之間的變化也基本沒有相關性。那主要是什么因素推動上漲?

　　現在一線城市，租金房價比基本低於2%，而目前中國無風險收益水平約為2.4%，即，地產上漲是投資大城市房地產的唯一收益。

　　而之所以還有人投資，一個因素就是資產荒，安全的高收益資產越來越少，實體經濟資本回報率不斷下降。更多錢因機會成本較低，就進入房地產市場，去博取房價可能上漲的收益。

　　另一個因素是資本流動不自由，在人民幣貶值預期的壓力下，缺乏海外資產配置的充分渠道。只能在國內資產裏選擇，而相對安全的就是一二線地產。

　　第三個原因是2016年股票投資的吸引力也大幅下降。

　　這所有因素表明，最近兩年房地產的暴漲不是人多地少，不是消費需求，而純粹是投資性需求。

　　而這投資性需求，是寬松的流動性+資產荒+資本外流的不便利，這三個因素共同構成大量閑置資產，並最終不得不流向地產。

　　所以作為投資性的房產本質上和股票沒有什么區別，房市和股市是一回事，只是周期不一樣。