樓市政策收緊低溫運行 房企不得不更新“取暖”模式

　　樓市因政策收緊，寒潮排山倒海般湧來。此前，面對市場“熱情”，上海、廈門等城市甚至對原有政策多次升級。隨著後續需求量縮水，以及融資等政策收緊，房企未來的生存路徑面臨轉向。在行業新一輪深度調整的預期下，房企應該如何低溫運轉?

　　市場持續降溫

　　進入4月以來，全國多個城市樓市面臨降溫態勢。

　　根據易居研究院數據顯示，4月1日-15日，其所監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積爲1286萬平方米，同比減少22%。在這50個城市中，至少有23個城市出台了各類管控政策。這些城市的數據顯示下滑態勢更加明顯。預計隨著政策效應的繼續釋放，後續跌幅會繼續擴大。

　　不僅是成交量，全國多個熱點城市樓市的成交價格漲幅也保持降溫態勢。

　　從國家統計局發布的住宅銷售價格統計數據不難看出，3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比2月份增加4個。其中，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，一、二線城市相繼出台房地産調控政策，其中北京出台房地産相關政策的次數尤其頻繁，還有廣州、珠海、廈門等在內的30余個城市也密集出台收緊政策。在供需雙重調控發力之下，以北京爲代表的住宅市場成交已出現迅速回落，而在成交調整到位之後，下一步將進入到價格調整的環節，預計今年全國商品住宅價格趨勢將穩中下滑。

　　行業或將面臨深度調整

　　市場降溫的同時，房企的融資環境也在收緊。統計局的數據顯示，自3月份開始房地産貸款增速明顯放緩，信貸收緊趨勢顯現。

　　對于此前看好的三、四線城市後勁，有房企也表示出疑慮。

　　萬科2016年年報中顯示，對煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個城市共13個項目進行計提存貨跌價准備，總金額爲13.8億元，較2015年的存貨跌價准備金額增長82.3%。

　　中原地産首席分析師張大偉認爲，這一輪調控下是房企出現判斷最分裂的時代，大房企拼搶規模獲得廉價資金和生存空間，小房企也有高價賣地、賣股權的機會。未來房地産市場競爭是資金成本的競爭。

　　也許正是面對這種變化，房企在淡市布局、新業務開發方面開始了上下求索。在租賃業務、商業地産、特色小鎮、健康生態産業等方面，包括萬科、碧桂園、華潤等在內的品牌房企都在尋找新的可能性。

　　技巧1

　　淡市並購布局全國

　　市場最冷的時候，也是悄然布局的最佳時機。這也許是行業公認的一條潛規則。

　　有“並購王”之稱的融創正是其中的典型代表。雖然孫宏斌在2016年的業績發布會上表示出對市場下行擔憂，但對于融創方面來說，今年將更加重視並購機會，把握行業加速整合契機。2017年到2018年，或許是融創的又一輪並購窗口期。

　　實際上，規模擴張是融創最鮮明的標簽之一。其2016年年報顯示，截至2016年12月31號，融創正在開發的239個項目中，只有88個是100%權益，其余均爲合作開發。若按照開發面積計算，68%的項目來自並購。

　　融創行政總裁汪孟德也曾表示，這一輪調控的影響“特別深遠，嚴峻性超過預期”，對房企明年現金流是極大挑戰，這也是融創不惜犧牲利潤、加速並購、提前布局的主要原因。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，在樓市這輪調整的新格局中，房企強者越強的趨勢將會更爲明顯，中小企業被兼並、被合作、被融合愈演愈烈。“優勝劣汰房地産市場才能健康發展，當然也會出現更多的融合。”

　　技巧2

　　潛力城市拿地“囤糧”

　　相比于並購，去年賺得盆滿缽滿的不少房企則選擇了直接在土地市場上囤糧。

　　中原地産數據顯示，截至2017年3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額爲5885.8億，同比上漲了59.6%。從全國看，武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。其中，武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億。

　　張大偉表示，在2016年收獲曆史上銷售面積與銷售金額最大年份後，房企在熱點城市補充土地的積極性明顯較高，即使在調控影響下，各地土地市場也未出現流標等明顯的降溫現象。

　　旭輝方面表示，今年公司將重點布局一線及二線城市，及一線城市的衛星城市及強三線城市。但凡有看好的城市，合理的土地就會出手。同時旭輝還采用多元的土地收購策略，增加二手土地收並購，實現一二級聯動。

　　不過也有業內人士表示，市場進入調整期後，土地成本增加對于房企來說面臨不小的壓力。“去年下半年至今的地王，如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

　　技巧3

　　“退房”也是一種選擇

　　在調控政策全面收緊的當下，部分房企剝離房地産業務也成爲一種趨勢。

　　行業集中度增強，令越來越多的非房地産行業上市公司選擇退出房地産行業。今年以來，包括紅豆股份等在內超過20家上市公司發布公告退出房地産業。而在此之前，雲南白藥、南京高科、水井坊、北大荒等公司也相繼退出房地産行業。

　　而另一方面，房企的多元化轉型，令“退房”現象也變得更爲集中。

　　“是因爲企業的多元化戰略發展的需要，還是因爲迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮化轉型發展機會，或是爲了降低融資成本的需要，品牌房企”跨界“轉型投資趨勢在2014年下半年以來顯得非常火爆。”張宏偉表示。

　　記者了解到，這其中萊茵置業轉型體育産業、華麗家族轉型石墨烯、東方銀星轉型建材貿易、海德股份轉型外貿、中體産業轉型彩票、證大置業轉型投資、浙江廣廈轉型體育影視文化等都是典型代表。

　　張宏偉表示，2017-2019年這段時期內，品牌房企在“跨界”轉型投資上將有更大的動作。屆時，在轉型力量推動之下，更多的房企開始剝離部分或全部地産業務，這些公司將出現“退房”現象。