周期更替之際,是房企之間拉開差距的重要時機。大中型房企尤其注意拿地補倉,從而在未來實現規模上的超越。因此雖然房屋市場交易量在下滑,但企業的拿地動力反而十分充足。到今年第三季度,土地市場可能出現一定的降溫。
6月8日下午,位于長沙(樓盤)嶽麓區濱江片區的[2017]長土網018號地塊被碧桂園競得,總價12億元,折合樓面地價8142元/平方米。盡管只有四家房企參與競拍,但競價次數仍然達到150輪,溢價率也達到150%。整個競拍過程曆時4個半小時。
這種“馬拉松式”的土地競拍,曾在去年下半年頗爲常見。今年3月以來,雖然樓市調控風聲鶴唳,熱點城市住宅成交量大幅下跌,但土地市場似乎並未受到影響,供需兩端皆旺盛。
根據中原地産統計,截至6月8日,今年全國賣地最多的50大城市合計賣地金額10909.6億,同比上漲31.3%,其中有12個城市的賣地金額超過300億。同期,25家大型房企拿地總金額超過6554億,同比上漲58%。
分析人士指出,土地市場“逆勢”上揚,一方面是由于土地供應放量,且價格相對不高;另一方面則是由于房企拿地補倉意願強烈。但因土地市場往往表現出滯後性,預計到今年第三季度,土地市場的熱潮可能會出現一定降溫。
三線城市火熱
據中原地産統計,截至6月8日,今年北京已實現土地出讓金851億元,位居全國各城市之首,同比漲幅達到142.8%。北京成交土地的平均樓面價達到18168元/平方米,同樣爲全國最高。
武漢(樓盤)以743億元的土地出讓金額緊隨其後,杭州(樓盤)以511億元位居第三。廣州(樓盤)、南京(樓盤)、合肥(樓盤)、重慶(樓盤)的土地出讓金額均在400億到500億之間。上海(樓盤)、蘇州(樓盤)、鄭州(樓盤)、天津(樓盤)、佛山(樓盤)的土地出讓金額則在300億到400億之間。
上述12個城市中,杭州、南京、蘇州、上海、鄭州5地的土地出讓金額低于去年同期,其余則高于去年同期。
最近一周來,二線城市的土地交易較爲旺盛。南昌(樓盤)于6月7日出讓了6宗商住用地,溢價率全部超過280%,最高的一宗達到357%。昆明(樓盤)在同日以74.77億元的價格出讓了一宗大體量地塊,被萬達獲得。
真正“搶眼”的,當屬部分三線城市。除佛山的土地交易價款突破300億外,嘉興(樓盤)、徐州(樓盤)、無錫(樓盤)的土地交易金額都超過200億,甚至超過濟南(樓盤)、南昌等二線城市。鎮江(樓盤)、滄州(樓盤)、漳州(樓盤)、金華(樓盤)等東部三線城市的土地出讓金額均超過120億元,同比增幅超過100%。
中原地産還指出,從溢價率來看,揚州(樓盤)、金華、漳州、常州(樓盤)、嘉興、鹽城(樓盤)等城市在熱點城市中排名前十。
盡管大部分三線城市的土地出讓金規模不及一二線城市,但考慮到這些城市的市場容量不大,其土地出讓規模便顯得十分可觀。
今年4月6日,住建部和國土部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。
此後,熱點城市便開始大量供地。加之很多城市設置了防止地價過高的措施,便吸引了企業的關注,從而形成了有效供應。
對于三線城市土地市場的火熱,中原地産首席分析師張大偉認爲,這是由于近期三線城市房地産市場熱度高于一二線城市,對土地市場帶來較大的刺激所致。國家統計局數據顯示,今年4月,在70個大中城市中,唐山(樓盤)、蚌埠、宜昌(樓盤)成爲新房價格環比漲幅最大的城市,漲幅分別爲2.3%、2.2%和2.1%。三線城市全面占領當月房價漲幅榜。
補倉意願仍強烈
在需求端,經過2016年(包括2017年前4個月)的大量去化,很多房企的庫存告急,補倉需求強烈。
中原地産的統計顯示,截至6月7日,今年已經有25家企業拿地超過百億,其拿地總金額已經超過6554億,同比2016年同期拿地最多的25家企業的總支出上漲了58%。其中,碧桂園、保利的拿地金額均超過600億元,恒大、中海的拿地支出在521億元。
從拿地面積來看,恒大以1638萬平方米(規劃建築面積)的規模排名第一,碧桂園則達到1619萬平方米。成爲僅有的兩家拿地面積超千萬平方米的房企。
北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道表示,企業實際新增的土儲規模,要大于上述數據。因爲過去一年來,越來越多的企業通過並購重組,而非招拍挂的方式獲取項目。
他還表示,周期更替之際,是房企之間拉開差距的重要時機。因此大中型房企尤其注意拿地補倉,從而在未來實現規模上的超越。
此外值得注意的是,在房地産開發運營中,有著“旺市賣房、淡季拿地”的傳統,因此雖然房屋市場交易量在下滑,但企業的拿地動力反而十分充足。
國家統計局數據顯示,今年4月單月,房地産開發企業的土地購置面積爲1746萬平方米,土地成交價款745億元,環比3月分別增長24.0%和31.9%。可以看出,今年3月出現新一輪調控加碼之後,房企在4月的拿地動作仍在持續增長。
張大偉認爲,從趨勢來看,由于大部分企業的補倉需求仍然強烈,未來房企對熱點區域、優質屬性地塊的拼搶,依然會十分激烈。
但土地市場的這輪熱潮能夠持續多久,目前尚難判斷。張大偉表示,當各地的整體供地規模、供地質量下降之時,土地市場將可能受此影響出現降溫。
上述房企人士則認爲,土地市場的變化往往比房屋市場滯後3-6個月,隨著調控政策進一步發酵,商品房交易量料將繼續下滑,並對土地市場帶來影響。加之房企的資金成本提高、資金渠道收緊,到今年第三季度,土地市場熱潮可能出現一定的降溫。
2022-02-15 09:52
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