博鼇鏗鏘行：內地與香港房地產，誰才是未來?

　　陳啟宗：瞧不起也是有道理的。我自己曾經也寫過文章說，香港最富有的人都不是我特別尊敬的，因為他們賺錢靠的是什么?當然他們是很厲害的人，是很有才幹的人，要不然早都死掉了，他們能夠活下來，一定有他們的本領。但是他們的本領，我不認為特別值得我去敬佩，更不一定是中國這個大市場裏的商界精英應該學習的對象，所以我對香港的地產商是有保留態度的。

　　巴曙松：回到我們的主題，香港經過了那么多輪的轉型，對現在我們的轉型來說，有什么值得尊敬和不值得尊敬的經驗教訓?

　　陳啟宗：值得尊敬的我講一點，現在他們100億美元財富以上的人不少，中國內地的大發展商，今天在台面上最威風的那些，10年之後、20年之後，還能有100億美元身家嗎?我相當懷疑。可能會有，但是不一定很多。香港這些地產商，他能夠賺到100億美元的身家，你一定要佩服他，他是有他的本領，他的本領是什么，那是另外一回事。

　　我是非常歡迎內地的發展商到香港來的，你願意把錢塞到我的口袋裏，我為什么不要?買地那么貴，你賺得了錢賺不了錢，那是你的事，沒有人用槍指你的頭一定要你到香港去，你願意付那么高的價到香港買地，我非常歡迎，因為錢都進到香港政府的手裏，將來我的稅收減一點也說不定，所以我非常歡迎。

　　不過能否賺錢，我是相當有保留的。所以你在瞧不起我們香港的房地產的同時，你還要問一問，他們都是身經百戰，是從1000個房地產商當中剩下十幾二十個大的房地產商，他們一定是有本領的，要不然早就死掉了。

　　巴曙松：我問過其中幾家地產商，說如果跟著你們一起跑，在香港高度的壟斷，已經整合得那么厲害，根本拿不到地。你們幾家大地產商已經很默契，今天這塊地他拿，另外一塊地另外一個人拿，我如果不拿高一點，怎么有可能打破壟斷，怎么可以國際化呢?

　　陳啟宗：你不一定要到香港來，世界那么大，你可以到新加坡去，可以到泰國去，還可以到別的地方去，而且我鄭重地宣布，香港的房地產商沒有壟斷，更沒有默契。

　　以往幾十年香港都是非常開放的市場，誰都可以來，以往這30年，日本人來過，美國人來過，英國人來過，新加坡人來過，馬來西亞人來過，澳大利亞人來過，他們都來過，而且完全是向他們開放的。但是仍然留下來，還活得下來的沒有一個，他們也不一定死掉，但是都跑掉了。

　　巴曙松：我作為主持人，只能說你嚴重跑題，我剛才跟你說的是，香港經曆過很多次市場起伏，現在對國內的這些低沉上轉型，你有什么建議?提兩條建議。

　　陳啟宗：我不認為他們有足夠的經驗在香港致勝，最大的問題就是他們的心態是錯誤的，瞧不起香港市場，你就不應該來香港市場。你瞧不起香港市場，又要來香港市場，你來幹嘛?你可以到美國去，到歐洲去，所以他們這些人能否在香港賺錢，我打一個很大的問號。

　　巴曙松：博鼇房地產論壇也給了陳啟宗先生一個表達對內地房地產商不滿的平台。(台下嘉賓笑了)

　　林中：大地產商認為中國有四個一線城市，北京、上海、深圳、香港。香港買地還可以買，還不限購，在北京、上海、深圳還買不到地，還限購。所以從大地產商來看，他們也希望在香港有一些布局，這是從粵港澳大灣區的布局來看，其實你是可以去布的。

　　但是買地的時間可以斟酌，因為香港的市場給我們很多的啟示，香港的市場早我們國內十多年，香港市場目前來看有幾個特征，第一是非常成熟的市場;第二，已經不是一個開發為主的市場，應該是開發加上經營持有，香港所有的地產商都不是以開發作為主要方向的，都是開發+經營持有，其中經營持有占大部分，每年政府出讓的土地也是很少的，香港的今天可能是內地一線城市的明天;第三，香港的開發商經曆過幾輪危機以後，留下來的開發商都有幾個特點，一是實力雄厚，二是負債率很低。

　　巴曙松：能不能透露一下，剛才陳啟宗先生說在香港地產商留下來，還身家很高，但是他不尊敬的可能是哪幾家?

　　林中：這個要問陳總。

　　香港的地產商的第二個特點是負債率很低，基本上淨負債率不超過20%;第三個特點是融資成本很低，所以他們才能做持有模式。但是國內的開發商跟香港開發商是不一樣的，因為國內的整個市場周期跟香港所處的周期不一樣，我認為沒有成功的企業，只有時代的企業，只有與時俱進，你要判斷國內目前處在什么周期。

　　為什么香港開發商不加杠杆，國內要加杠杆?因為香港開發商已經是老牌企業了，已經完成了積累，內地開發商不加杠杆，不把握這個機會，永遠不可能玩那一套。可能未來你的規模大了，才不會做那么高的杠杆。

　　香港的地產商給我們非常多的啟示，我認為國內的地產商目前在國內發展得比香港地產商好，因為對文化、國情更了解，以及對管控效率更高。還有一點，國內的地產商大部分是一代，香港的地產商大部分是二代，這種文化的差異、管控效率，以及創始人的雄心和願景都有區別。

　　巴曙松：包括陳總嗎?

　　林中：陳總也是比較保守的。