博鼇鏗鏘行：內地與香港房地產，誰才是未來?

　　巴曙松：你的意思是他們說排好隊，按照順序來，你們說“我要插隊”，是這個意思嗎?

　　林中：我認為大家對這個把握不一樣，香港十大開發商都經過了幾輪淘汰，能活下來的一定是很厲害的。國內和香港不一樣，國內是一個新興市場，是一個發展中的市場，發展中市場的玩法和成熟市場的玩法是不一樣的，如果在發展中市場用恒隆這種保守的方式，很快就被邊緣化，沒有機會做大。

　　巴曙松：你這句話要跟陳總討論一下，陳總就是在國內的發展中市場，就是用的保守的方法，你怎么看林中的評價?

　　樊綱：我不同意這個說法，陳啟宗已經是大資本家了，中國內地沒有大資本家，如果按你的辦法，確實沒法發展起來，他不是在中國內地同樣的開發商，他是有大資本，是前期完成了很多積累的開發商，然後到內地來，這是很不一樣的。

　　林中：典型的來說，陳總是舊的模式，內地是新的模式，這是不一樣的。

　　巴曙松：陳啟宗先生是非常冷靜地，站在跨周期的角度提醒，無論如何是要賺錢的，這是基本。但是施先生提醒大家的是，香港市場的市場格局要洗牌，香港市場也會因為內地的新力量的加入而轉變，你對他們有什么建議?

　　施永青：有一點我跟陳總是一樣的觀點，就是看不起香港的地產商，為什么看不起他們呢?他們大部分賺錢是靠整個社會經濟發展，是搭順風車發展起來的。

　　內地有沒有搭順風車呢?當然也有，但是你看內地的開發商，從90年代開始，短短的這段時間，他們的開發能力遠超香港開發商。雖然樓價沒有超過香港，但是按面積來算已經大大超過了，內地排名前幾名的開發商，隨便一個的開發量就等於香港所有的開發商加起來幾年的開發量，所以他們的能力是不是比香港的開發商強呢?他們管的樓盤、管的人員，這個是量方面超越了香港開發商。

　　另外，他們冒風險的能力，陳總說他們冒風險太多，10年後死掉一大半都不出奇，這個我也認同，但是他們也有一批人跑出來。在相對落後，又沒有像陳總這樣有上一代積累的情況下，他們不冒風險怎么能跑出來呢?

　　另外，在商業上一定是願意冒風險的人機會多、成就大，比如說大家拿10億出來做生意，人家拿10億做50億的生意，你拿10億才做12億的生意，人家如果真的成功了，一定是超越你，所以內地的開發商膽識比香港高，我們第二代的就不敢冒風險，想的是保命為主，所以我看內地的開發商冒風險的膽識超過了香港的開發商。

　　另外，內地開發商願意少賺一點錢，這是很重要的，為什么很重要呢?從去年下半年開始，內地的開發商在拿土地的時候都能贏香港的開發商，這跟地產估值的方法有關。

　　地價是怎么算出來的呢?先算將來賣多少錢，扣掉成本、扣掉自己的利潤，剩下的就是自己可以出的地價，他扣的利潤少，出的地價自然比你高。所以我可以預見，未來在拍賣土地的時候，內地的開發商如果來的話，用他們的模式一定能贏香港的開發商。

　　另外，香港的開發商只有一盤戰略，沒有全局戰略，你這塊地為什么這么高的價錢去投，投了之後怎么賺錢呢?他是一個地盤在算賬，內地的開發商是整盤棋，他說現在是諾曼底登陸，那你就要犧牲，你不犧牲怎么登陸諾曼底呢?這是戰略進攻，香港的發展商都不懂，算來算去就說不賺錢就不投，人家都快把你趕走了。

　　所以，我認為從很多角度來看，內地的開發商已經比香港的能力更高，你說要學嗎?現在我們要學你們的地方比你們要學香港的地方更多。

　　當然內地也有一些做法我認為長遠來看是對國家也不一定有利的，我認為搭順風車不是長遠可以生存下來的。

　　在香港我以前也提過，我們批住的時候，現在是一批批幾十年，讓你可以把這個住權轉讓，如果他只是批給開發商5年這個地權，5年之後政府自己收地租，開發商能夠賣出去的，只剩下你建築出來的這個建築物，沒有地權的話，你就沒有這些錢賺。所以應該是怎么樣在開發的過程中增值，在營叩倪^程中增值，這是你自己的增值能力，才可以向社會要錢，這是我的看法。

　　巴曙松：謝謝施先生，你對內地開發商的稱贊，稱贊得他們都不好意思了，又有全局觀，又有策略，還能掙錢，下面我們請路勁的單總談一談。

　　單偉豹：我在香港住了55年，可以代表香港說話。香港和內地最大的區別就是市場是完全不同的，香港就是一個城市，在內地很多的開發商都是在很多城市經營的。

　　過去二三十年是內地房地產快速發展的時期，在香港已經是一個非常穩定的社會，所以兩邊的發展是完全不同性質的，你說有什么值得向香港學習的?在這個多元化或者去地產化的時代，我看不出來。

　　地產一直是香港主要的經濟支柱，100多年都是這樣，到現在也沒改變過，所以如果去地產化，它沒有其他的東西，除了金融和地產，沒有其它的支柱產業，所以不可能去地產化。

　　比較兩地的房地產商，我覺得很明顯香港是非常穩健的，有零債務的，例如恒隆。在中國這樣做，除非你是非常有錢，就像陳總，花1000億也不借一塊錢，你用1000億慢慢賺錢，肯定是穩妥的。但是你如果有1000億給我們國內前20名的任何一家，他可能就跳到第一了。

　　旭輝在六七年之前的銷售量和我們差不多，現在是我的3倍。旭輝的銷售額是香港任何一個房地產商都比不上的，他把這個銷售額放在香港絕對排第一。我們是不是應該反過來向國內學習?不過香港的市場你要這樣做，你做不大，每年就只有這么大的量，所以要借鑒的也不多。

　　香港的房地產為什么不倒呢?因為它是香港的支柱產業之一，而且香港的土地供應一直是非常大的問題，供地從來都是不足的，所以沒有什么好學。

　　我記得1996年施總在香港舉辦了一個滬港房地產開發商研討會，當時上海的十大房地產商，他們那時候的規模也不大，這十大房地產企業的董事長全部出現，而香港的五大房地產企業只派了他們的銷售總監這一層級的管理人員參與。

　　當時施總說了一句話，他說我們香港人太自大，他說10年之後、20年之後，在台上的上海十大開發上絕對有幾家會超過香港的開發商。

　　如果香港的開發商早期在國內像國內開發商那樣發展的話，起碼現在國內十大開發商起碼有兩家是香港的，但是現在完全沒有。所以保守有保守的好處，進取有進取的好處，在中國這個房地產環境裏面，不進取就落後，落後就沒有地位，沒有地位永遠上不去。

　　你10年之前賺10個億，你是一個了不得的公司，你在今天還是賺10個億，很快就會被邊緣化。

　　我們收購順馳的第二年，我們排名第17，然後每年往後降，現在已經掉到了第30名，我估計很快就會掉到50名。如果再不改變經營方式，就站不住腳，會被邊緣化。

　　反過來也要看你對這個社會的貢獻是什么，我每年賺100億，我捐10億做慈善事業，這樣對國家、對人民的貢獻不是更大?當然越進取風險越大，死的機會很大，但是在中國是這樣的，人家100個人很進取，10年之後80個人死掉了，剩下20個在你前面了。另外100個又拼命10年，死了90家，但是又有10家在你前面，你就不斷地被邊緣化。尤其房地產是一個非常重資產的行業，需要金融機構支持，如果你沒有一定的規模，你永遠做不大。

　　當然大家的市場不同，在香港你再進取也拿不了多少土地，它一年的土地只有那么多。

　　我們前兩年在香港拿了地，是在元朗的一塊不大的地，16萬呎的面積，也就是15000平米，我自己也不知道是怎么拿到的，價格很便宜，土地價只占總成本的1/4，我們的稅是16.5%，沒有增值稅，銀行的貸款那時候才2%的利率，開發貸如果有規模的公司是百分之百，你出的錢就是土地價的一半，土地價占全部成本的30%還不到。所以我當時說，我們要在香港積極拿地，再過幾年，當內地的開發商過來，我們就沒好日子過了。

　　這句話說了沒多久，我們在去年拿了一塊，今年拿了一塊，後來我們在啟德機場想拿，結果一直輸給海航，當然後來別人拿的地也沒有比他便宜。

　　現在拿地的方式方法，內地的開發商可以完全不賺錢來拿地，但是我們還是要那么高的利潤。我一知道內幕，我馬上撤了，我把1/3的資金放在香港，我們的目標也是希望將來有1/3的業務在香港。香港是一個非常開放、非常完善的市場經濟，市場經濟的好日子不會太長了。

　　巴曙松：請樊綱教授對他們四位做一個點評。

　　樊綱：我不能點評。我完全不懂香港，我既不是香港人，也沒在香港待過幾年。而且你說點評完了，好的再多給兩分鍾，主辦方也不會多給這兩分鍾，所以我就不點評了。

　　我看不懂香港，最看不懂的就是香港為什么地批不出來，每年就供那么點地，到底是什么機制?有一屆政府一上台就說這5年不批地，這是為什么?我一直搞不清楚。

　　另外，我們要學香港，我們要想想香港是1997年怎么度過那個大危機的，當時有房的人怎么過的那一關，我們內陸有一天崩盤的話，也要考慮這個問題。

　　利用這個機會，我稍微補充一下陳啟宗先生講的一個話題，我覺得這一點挺好，但是同時也要指出你那個話題裏面的問題。我非常贊同你的關於專業化的概念，我一直是鼓吹專業化，一直反對多元化。通用電氣也是被韋爾奇把100多個產業壓到11個產業的，也是走專業化的。

　　房地產的整個大的鏈條，每個鏈條上都可以有專業化的發展，比如說租賃這一塊，我們現在完全可以有做租賃的大公司來賺這個錢。

　　這就是你說的問題了，好像只有房地產能賺大錢，世界上最大的公司多年是沃爾瑪，就是做零售的。

　　巴曙松：中國排名第一的上市公司的市值，現在是騰訊和阿裏在競爭，是最大的幾個房地產企業的10倍。

　　樊綱：對，做服務，做某一個環節仍然是可以賺大錢的，不要因為你賺了大錢，就認為別人不賺大錢。而且如果從小企業，不像你那么有錢，不像你有那么多資本來做房地產的話，那些沒有那么多資本的，他就是從小錢賺起，利潤率可以很高，積累的速度也可以很快，所以你不能說只有房地產能夠賺錢，也不是說只有專業化做房地產能賺錢。

　　我同意你做房地產一定要有專業的開發商，專業的租賃商，專業的商業地產的經營，但是每一個環節都可能賺大錢，這樣這個機會才能使這個市場能夠充分發展起來。

　　巴曙松：謝謝樊綱教授。時間很緊，但是前面的嘉賓好像往後延了20分鍾，我們再來一個問題。

　　現在是2017年8月8號，我們做一個展望，未來5-10年，隨著內地的房地產企業進入香港市場，香港的房地產市場會出現哪些變化?香港的開發商和內地的開發商會出現哪些變化?這個題目我們從單總這邊開始，我們講了之後，再過5到10年再核實大家講的話和實際兌現的程度。

　　單偉豹：我只講香港房地產市場。香港做房地產，尤其大的房地產開發商的日子好過了太久，絕對的自由市場上，好的事情不可能長久的。房地產是非常重資產的，不像巴教授說的大家商量好你拿這塊地，他拿那塊地。內地的開發商進入香港會產生很大的改變，有可能七三，也有可能三七。

　　巴曙松：誰是七?

　　單偉豹：不一定，有時候是國內的占大部分，有時候是香港占大部分。但是國內去的開發商如果太冒進也站不住。可能10年之後，前面沖進去的那幾個都不太行了，市場經濟還是要絕對回歸理性，以利潤做主導，長期不賺錢還是要撤的。

　　香港的開發商無論占45%還是60%，還是很穩健的，幾乎是永遠存在，你可以看到5年、10年之後主流的房地產開發商還是那幾個，可能會換了幾個，但是主流的前幾名還是那幾個，而在內地出去的可能會有一些改變，就像陳總說的，國外很多開發商來了，但是都撤了。

　　巴曙松：還有幾家內地的房地產擠進香港的前10呢?

　　單偉豹：起碼有兩三家。

　　巴曙松：有三家做到香港前10的時候，觀點可以做一個封面專題。

　　施永青：內地的開發商扮演的角色越來越重，這是肯定的，香港的開發商因為保守，會越來越變成收租為主，收租冒的風險就比較小，資產也沒有什么貸款，每年收一些租金，非常穩妥。

　　這跟以前英國的開發商一樣，置地、太古現在拿地越來越少，主要靠收租，這是第二代、第三代掌門人容易選擇的方向，但是他們在香港還是很大，因為核心地區的寫字樓、商場都在他們手裏，所以排每年的業績，他們擁有的資產還是很高的。但是在活動量方面會越來越減少，這是我看的大體的情況。

　　另外就是開發商的利潤，因為競爭激烈會慢慢的減少，香港的開發商如果要拿地的話，也只能接受低一點的利潤，也就是要冒更大的風險，所以這是他們慢慢結束開發方面的原因，他們在經營、收租方面會扮演更多的角色。

　　巴曙松：十年之後的中原會變成什么樣子呢?

　　施永青：一家公司是有它的生命周期的，我現在69歲了，我的對手才30幾歲，所以你很清楚世界是誰的，當然我下面也有人，他們不願意死的話，他們也會努力。

　　跟現在我們在中介、代理的市場不同的地方是，我們的對手有互聯網概念，另外他們的經營模式也是不賺錢也要把你趕出去，我以前在香港開門店的時候，已經很進取了，我說亂開都可以，開到虧損為止，我們的對手也是這樣，他是開到你關門為止。

　　所以手法不同，我是開到虧損我就不開了，他們是開到把你趕出去為止，所以我們現在的做法只能夠先活下來，提升自己的經營能力，改善自己以前做的不夠的地方，但是我是希望看到市場不是一個公司壟斷，能有多元化，社會才會進步，否則一個公司壟斷了，它有定價權，主導了整個經營模式，這也不一定是好事。

　　林中：90年代香港開發商進中國大陸，改變了中國房地產行業的生態，未來5-10年，中國的開發商到香港，也會改變香港房地產行業的生態。

　　巴曙松：怎么改變?

　　林中：我認為是遊戲方式的改變，比如說買地的方式、開發的方式，原來可能香港開發商拿地都是考慮很高的利潤，現在他們的算賬方法可能會不一樣，這也是改變他的模式，改變它的市場格局。

　　第二，未來香港的房地產開發這一塊，可能有一半是由內地的開發商來做。

　　第三，中國大的開發商在全球化的戰略中，香港是一個橋頭堡，所以一定會到香港去布點。

　　回過頭來看，大開發商把香港當做中國的四個一線城市(北京、上海、深圳、香港)之一，香港的開發商也要走出去，未來的北京、上海、深圳這幾個市場非常適合他們進入，他們有很大的資金的優勢，這些市場已經從增量市場變成存量市場，他們可以發揮出優勢。內地的開發商要進入這四個主要一線城市，香港的開發商也要進入這四各城市，這可能是未來互相融合的方面。

　　陳啟宗：大概七八年前我在這裏就講過一句話，我說香港的房地產商是過去，大陸的房地產商是未來，我早就知道香港的房地產商相對於大陸的房地產商是沒得比的。

　　當然我也理解，我不認為香港的房地產商能到大陸來賺很多錢，以往沒來的原因，因為你們太不規范化了，拿地不知道怎么拿的，貸款不知道怎么來的，香港的房地產商比較正派，所以就沒有來，允許你們在那裏亂搞，結果草莽出英雄，就出了一批英雄。

　　在未來中國內地房地產市場越來越規范，這是好事，但是香港的房地產商有沒有興趣來這裏，我實在不敢說。到了第二代的時候，他的心態跟第一代就不一樣了，他們想的是保值，他們在全球投資，也不一定要到中國內地來承擔風險。

　　今天是談房地產，所以我說的是房地產跟周邊的多元化的行業比較，傳統房地產還是最賺錢的，不是別的行業沒辦法賺錢。中原是做中介的，他們也賺錢，但是你賺的錢不可能跟成功的房地產商相比，但是相對失敗的那些，你很有錢。

　　樊綱：我說的就是這個意思，我說的就是做房地產中介也可以賺大錢，它的利潤率也可以很高。

　　施永青：現在做代理的公司在股市市值第一的企業，也比房地產商的估值高很多。

　　陳啟宗：但是以身家來說，世聯也好，中原也好，跟成功的大發展商沒得比，那是結構性的問題，不是靠PE(市盈率)來論的，PE是虛的，它會上也會下的。

　　施永青：現在有些互聯網公司的看法，他們覺得開發商沒什么了不起，你們就是富士康，是生產商，他說他是蘋果，他是決定將來市場需要買什么房子，用什么價錢，用什么模式，他說將來是他主導你。

　　陳啟宗：你已經離題了，今天談的是房地產，你講到蘋果去了。

　　樊綱：他說的也是房地產，就是用互聯網的方式做地產，人家說的大數據也是說的房地產。

　　陳啟宗：房地產是我們家裏很小的一塊生意，我搞高科技從1975年就開始搞了，小米、分眾、攜程，我都是最早投資者之一，所以你不能說我不懂這些行業，但是今天我們說的是房地產。

　　巴曙松：你批評施先生跑題，你也跑題了，我讓你談的是5-10年之後，香港房地產市場會出現什么格局變化。

　　陳啟宗：香港的開發商因為有很多農地，還有其它的方法買地，不一定是直接拍賣土地。內地的房地產商只能去拍賣，所以你們只能做那一塊，而且那一塊的體量不大。

　　巴曙松：香港整個建住宅的土地占它總土地的7%，真正做住宅的也只有3%，但是萬一新的特首得到中央支持，大規模地填地，或者把哪一塊劃給它，使它的面積大增呢?

　　陳啟宗：關於香港房地產還有一點你要注意，香港的地價的比重太大，最近有一塊地，地價是整個項目的85%。那簡直是離譜的，所以拿地拿錯了以後很容易輸掉。大陸的大房產商會成為香港的主流嗎?我沒有你們那么大的把握。

　　還有一點，房地產永遠是有周期的，各種經濟的周期，外面來的周期，世界經濟的周期波動，這些東西來一次你就重新洗牌，內地來的可能未來會在香港成為很大的發展商，但是未來風險平均幾年來一次，在洗牌的時候你活得下去還是活不下去?天曉得。但是香港的房地產大概活得下去，因為我們都是身經百戰，而且非常小心，你們能不能夠活得下去就不敢說。

　　所以最後一個問題就是，很多內地的房地產商也會往海外走，剛才林中說，香港只不過是踏出來的第一步，將來還要往海外去，我就提醒大家一句，世界上我還沒有見過太多的跨國房地產企業是能夠成功的。

　　為什么你認為中國的房地產能成為世界上第一批在跨國房地產企業裏面成功的?全球可能只有兩三家，很多用金融投資的方式做大的，但是他們並不是真正的開發商，他們是用金融的方法來投資的。

　　真正像萬科、中海這樣的房地產商，依靠在全球蓋房子、賣房子賺大錢，恐怕不容易，因為曆史上沒有前人。

　　巴曙松：陳啟宗先生講的話裏面看起來是批評，實際上還是很善意的提醒，樊綱教授也講講。

　　樊綱：你這個問題得區分增量和存量，大概未來5年，增量部分中國的房產商會占很大部分，但是存量房地產還是香港的大公司。

　　陳啟宗：這也不一定。

　　樊綱：5年、10年存量積累的速度不夠，它是增量的冠軍，但是存量需要時間。

　　另外一個，內地的房地產商會不會去香港做不下去?我覺得大陸的房產商會越來越多，中國的房地產商會一批一批到香港去。

　　陳啟宗：這是飛蛾撲火。

　　巴曙松：我本來說看了你的幾篇文章和專訪，保持著一貫的對內地開發商到香港的質疑精神，然後陳啟宗先生也有一個自嘲，說內地的開發商這么積極的到香港來，他一定是有一些東西他們知道，我們不知道的，要不然他們為什么來呢，根據我知道的，我是不會來的。

　　我就想起英國人占領香港以後，前面四五十年華人是不允許買土地的，只能從英國人手裏買。香港有一任總督叫軒尼詩，他對華人比較友好，取消了華人在街上當眾鞭刑，允許華人買地，所以引起了香港開埠以來第一次房地產熱潮，後來這個熱潮是怎么破的呢?是因為當時從倫敦傳過來一個消息，說有些不符合建築規范的房子的買賣不算，這個消息從倫敦傳過來需要時間，所以當時的英國人知道了就抓緊賣，等它傳到香港的時候，樓盤就崩盤了。

　　我剛才聽大家講，我就想起曆史上這一幕，這是第一次大規模的香港房地產的起落。陳啟宗先生每次來都跟我們講曆史，我把這個曆史講長一點，這個曆史他還不一定知道，我是查了港府的曆史卷宗了解的。英國人知道的多，即使住在香港的華人都知道的少，所以他們大量從英國人手裏高價接盤，接完以後這個地不算。

　　房地產是一個非常本地化的市場，怎么了解這個市場，怎么了解這些規律，同時跟原有的既得利益集團互動，可能未來香港還會精彩紛呈。

　　今年開了一個香港專場，以後每年可以來一個，然後對前面的預測做一個評估，我們這一節就到這裏，謝謝各位。