房地產調控仍將保持從嚴態勢 以抑制房價非理性上漲

　　今年以來，隨著一系列樓市調控政策密集出台，房地產市場趨於穩健。國家統計局7月17日發布數據顯示，6月一線城市商品房價格保持平穩，調控效果初顯;二三線城市則受人才大戰、棚改貨幣化安置影響，漲勢仍存。多位業內人士表示，下半年，我國房地產調控仍將保持從嚴態勢，以抑制房價非理性上漲。

　　一線城市調控效果初顯

　　7月17日，國家統計局公布了6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數，以及15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動情況。

　　數據顯示，從同比看，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由上月下降轉為上漲0.1%。從環比看，漲幅也僅為0.6%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，6月各地繼續堅持調控目標不動搖、力度不放松，繼續嚴格執行各項調控措施，促進了房地產市場健康發展。

　　據7月17日自然資源部授權編制的全國主要城市地價監測報告顯示，在調控總體從嚴背景下，今年二季度，熱點城市調控效果顯著，樓市價格上漲預期回落，市場趨向理性。20個熱點城市中，半數城市住宅地價環比增速回落;9個城市住宅地價同比、環比漲幅均有所放緩。

　　以北京為例，中原地產研究中心數據顯示，北京自去年發布“3·17”樓市新政以來，全市新建商品住宅合計簽約23388套，成交量同比下降48.7%，刷新曆史最低紀錄，而二手房僅簽約120821套，同比下跌52.6%。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，由於一線城市的調控政策相對較嚴，新房價格相對平穩或小幅上漲，預計今年下半年市場漲幅還將進一步收窄。

　　二三線城市有待降溫

　　相對於一線城市房價趨於平穩，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月有所擴大。而35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6%和4.3%。

　　全國主要城市地價監測報告顯示，人才引進政策和非熱點城市調控力度寬松，刺激了各類需求，部分城市出現相對明顯的升溫。其中，三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處於高位運行。

　　針對樓市高溫向二三線城市傳導的情況，張大偉指出，“最近幾個月全國密集發布的各地人才政策，影響了市場需求。疊加搖號政策刺激，限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現了局部成交熱，這也是導致樓市依然火熱的原因”。

　　7月16日，在解讀全國房地產開發投資和銷售雙雙上漲時，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，今年以來三四線城市房價漲幅確實比較高，有一些熱點城市上漲的壓力比較大。下一步，還將加強和完善宏觀調控。

　　下半年需關注供應端

　　據中原地產統計，2018年上半年，全國出台的大大小小的樓市調控政策高達192次。疊加7月初的這輪調控，年內調控措施已經超過210次。

　　由於調控節奏並未明顯放緩，甚至還有提速，分析人士普遍認為，這意味著今年下半年樓市將面臨政策高壓。

　　張大偉表示，預計下半年樓市調控力度將全面超過上半年。在具體措施上，一方面，對於政策調控不夠嚴厲的三四線城市來說，現有調控政策升級將是主要方向;另一方面，對於熱點一二線城市來說，在“控”的基礎上，微調手段也將不斷出台，從而使政策不斷合理化，並堵住漏洞。

　　中信建投在一份報告中指出，下半年房地產政策的走向將依然是穩定預期、打擊投資炒作為主，而並不是消滅需求。尤其是熱點城市在之前嚴格的政策環境下所衍生出來的一些新增亂象，將是下半年查缺補漏的重點。

　　該機構表示，除了傳統的“四限”政策的複制，下半年會有很多新增的“補丁”政策出台。

　　其中，在需求端打擊投機炒作。具體做法為：購房對象口徑調整;人才落戶購房的條件升級;限制企業買房;優先剛需購房。長沙、成都等城市對人才落戶政策的修補和收緊，將可能在越來越多的城市出現。西安、上海等城市的限制企業購房等做法，也可能被更多城市複制。

　　該機構指出，相比需求端政策，更應該關注供應端。因為，“當前房地產市場最為關鍵的矛盾在於去庫存之後所帶來的低庫存環境，而嚴格的限價令所產生的一二手房價差則加劇了投資投機性需求的入場。只要這兩個要素沒有得到解決，個別城市的亂象還是會時有發生。”因此，“行政化的手段是必要的”，規范市場秩序、強化住房供應、管控預售價格都是可能的做法。

　　中信建投還表示，下半年的市場供給規模將進一步釋放，一方面在於三季度開始房企開始迎來供給的高峰，另一方面則在於今年融資環境趨嚴的環境下，房企出於現金流的考慮也將加速推盤以實現現金回籠。這也將帶來三季度房地產市場銷售的熱度持續。