熱點城市土地推出條件嚴苛 全國已逾800宗地塊遭流拍

　　“現在土地起拍價格就比較高，再加上各類條件設置，會進一步加大企業的拿地成本。另一方面，由於政府限價、限購政策嚴格，捆綁銷售等做法更遭到嚴厲查處，企業的利潤被削弱，所以拿地意願不是很強烈，也更加趨於理性。”一家品牌房企石家莊區域負責人告訴記者。

　　拿地出現分化

　　記者發現，由於一線城市條件“苛刻”，成本過高，各大房企拿地策略逐漸向熱點二線城市以及三四線城市轉移。

　　克而瑞研究報告顯示，2018年上半年，旭輝集團新增67個新項目，新進入14個城市，新增土地平均樓板價約為6099元/平方米，同比下降25.7%。對此，研究報告分析稱，主要是由於其加大了三四線城市的拿地比例，同時縮減了一線城市的拿地比例。

　　具體來看，今年上半年，旭輝集團一線城市新增土儲建面占比從2017年的4%降到不足2%，而三四線的占比則由15%大幅增長至50%。

　　事實上，“減一線，穩二線，增強三線”的策略逐漸成為了很多房企的共識。數據顯示，1~7月，TOP100房企在三四線城市新增拿地建面占比達到60%，比二線城市高出24個百分點。而一線城市房企拿地減少，成交建面占比僅2%。

　　此外，從新增土儲建面TOP10城市來看，近一半城市屬於長三角區域，且均是環核心城市周邊的三四線。而在二線城市中，房企則多是選擇在政策相對寬松、市場較熱的重慶、鄭州、昆明等中西部城市拿地。

　　和碩機構首席分析師郭毅分析稱，一二線城市市場環境在進行局部收縮，而隨著三四線棚改政策的深入推進，今年開始也出現了資金收緊的情況。今年到明年，企業或會綜合衡量一個區域城市經濟發展狀況、人口結構、未來房地產市場趨勢，客觀評價之後再去慎重拿地。高價地，甚至“地王”頻出現象會減少，部分區域還會出現流拍、流標的現象。

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　　下半年以來，土地市場流拍頻現，全國土地市場加速降溫。易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

　　數據顯示，8月，全國土地市場成交面積整體平穩。其中，一線城市土地成交面積環比增長18.7%，同比下降25.8%;二線城市土地成交面積環比增長38.3%，同比增長39%;三線城市土地成交面積環比下降24.3%，同比增長63.1%。

　　從1至8月受監測的40個典型城市土地市場成交數據來看，這些城市年初累計土地成交建築面積31306.1萬平方米，環比增長17.9%，同比增長20.3%。從曲線看，目前已經保持連續18個月的正增長態勢，但6月以來增幅明顯放緩，呈現降溫趨勢。易居研究院研究員沈昕分析稱，參考曆史規律，考慮到調控政策持續收緊、各地市場逐漸降溫和房企資金趨於緊張，房企購地節奏將有所放緩，全年40城土地成交建築面積會略漲，但幅度不會太大。

　　從土地收入來看，2018年1至8月，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元，同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月以來下跌趨勢較為明顯。

　　與此同時，近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現宅地同時低溢價成交現象。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率較之前已大幅降低，部分地塊地價相比同區域前期地塊跌二三成，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。

　　8月，受監測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。

　　值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。沈昕分析認為，這主要是由於多地政府出台了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都是此前的熱點城市，調控較為嚴厲。“預計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續下滑，按過去短周期規律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩。”

　　另一方面，土地出讓均價已經連續五個月同比下跌。8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析認為，造成該現象的原因在於，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象;二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。