多家房企發布開展融資計劃 房地產市場逐步走向理性

        多家房企在資本市場展開融資行動。10月來，雖然有長假，但假期過後僅2個工作日，房企宣布的融資計劃已經達到數百億元。同時，包括萬科、保利在內的12大房企進行更名去地產化。

      業內人士表示，雖然2018年房地產企業銷售依然有望刷新曆史紀錄，但還款期即將集中到來、市場觀望情緒漸濃，考驗著房企的“過冬”能力。同時，房企銷售業績漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局下，房企對資金的需求更加迫切。

      萬億融資“保溫”

      中原地產最新數據顯示，國慶長假後，僅10月8日、9日兩個工作日，已有多個房企發布融資計劃，融資總額超過數百億元。

      10月8日晚間，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，公司境外子公司向境外專業投資人增發1億美元的高級無抵押定息債券，票面利率9%。同日，旭輝控股集團發布公告，公司及附屬公司擔保人就額外票據發行與瑞士信貸、光銀國際及東方證券（香港）訂立購買協議。額外發行於2022年到期為3億美元的5.5%優先票據。四川藍光發展公告稱，25億元公司債獲得中國證監會核准批文。

      9日，廣州富力地產股份有限公司發布公告，證監會批複公開發行面值總額不超過人民幣130億元的公司債券。世茂房地產發布公告，其將發行本金總額2.5億美元於2021年到期的優先票據，票面利率為6.375%。

      中原地產首席分析師張大偉表示，目前海外融資成本明顯上漲，疊加彙率的波動，房企資金風險壓力可想而知。

      截至9月底，今年僅信托、發債渠道，房企融資額就超過萬億元。具體來看，信托方面，根據用益信托數據顯示，2018年1至9月，68家信托公司共發行3106只房地產集合信托產品，同比上漲161%，發行規模6572.38億元，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達236.2%。

      發債方面，據Wind最新數據顯示，今年以來，截至9月30日，154家房地產企業共發行400只房地產信用債，規模4044.55億元。比去年同期149家發債房企的260只2661.3億元的發債規模，發行只數上增加了53.8%，融資規模上增幅高達52%。

      下半年以來，房企融資呈現加快態勢。7至9月，房企在國內市場分別發行49只、66只和51只債券，融資規模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。國內房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元，占前三季度總規模的近43%，相當於去年全年的一半多。

      房企紛紛“換馬甲”

      除加速融資外，多個房企開始去“地產”元素。根據房地產研究機構克而瑞發布的研報，2018年以來，至少已有10家房企啟動更名工作，去除“地產”“置業”等字樣，用“集團”等字樣取而代之。

      9月12日，保利地產發布公告稱，公司董事會全票通過，同意公司將名稱變更為“保利發展控股集團股份有限公司”。9月初，萬科旗下的城市公司“深圳市萬科房地產有限公司”更名為“深圳市萬科發展有限公司”。

      除保利、萬科以外，今年以來，朗詩綠色地產更名為朗詩綠色集團有限公司；“中駿置業”更名為“中駿集團”；“大連萬達商業地產”更名為“萬達商業管理集團”；“龍湖地產”更名為“龍湖集團”；“時代地產”更名為“時代中國”；“合景泰富地產控股有限公司”更名為“合景泰富集團控股有限公司”；“美的地產”更名為“美的置業”；“中航地產”更名為“中航善達”。

      多家房企回應，進行變更的原因是擴大經營范圍。業內人士也指出，房企更名並不意味著轉行，一方面是房地產市場不再是遍地黃金的階段，發展轉向是必然選擇。另一方面，最終目的或是為了融資。“現階段涉房地產的融資監管較嚴，經營范圍擴圍可以加大融資力度。”

      穆迪近日發布的報告也指出，通過分析47家開發商的業績，以12個月為一周期，預計2019年底房地產開發商的加權平均毛利潤率將降至30%-32%，而今年年中時，該數字仍為32.9%。報告認為，下降的原因是多個城市限價及土地成本上升。另外，較高的再融資需求將繼續對開發商的流動性產生壓力。

      需注意的是，除了擴大經營范圍外，確有一些房企在逐步收縮地產業務。9月28日，嘉凱城公告稱，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低於審計淨資產3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓旗下5個房地產項目。更名為中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股權後，再度以46.12億元的現金代價，轉讓貴陽中天企業管理有限公司100%股權。